Büro vermieten in Berlin:
Darauf sollten Vermieter achten

Momentan ist eine gute Zeit für all diejenigen, die ein Büro in Berlin vermieten wollen. Denn in der deutschen Hauptstadt sind frei Büroflächen derzeit Mangelware. Das geht aus einem aktuellen Gutachten des Spitzenverbands der Immobilienwirtschaft ZIA hervor. Die fehlenden Offices wiederum lassen die Mietpreise steigen. Das bedeutet: In Berlin ist nicht nur für private Wohnungen, sondern auch für Gewerbeimmobilien ein Vermietermarkt. Was man als Vermieter alles beachten sollte und welche Besonderheiten Berlin bietet, erklären wir hier.

Die Berliner Wirtschaft erlebt aktuell einen Höhenflug. Das ist nicht verwunderlich, schließlich bietet die Stadt an der Spree beste Rahmenbedingungen für jedes Business. Dazu zählen eine gute Infrastruktur, eine Vielzahl an gut ausgebildeten Fachkräften sowie hochkarätige Hochschulen und Forschungseinrichtungen. Auch Berlins Verkehrsinfrastruktur ist vorbildlich. Mit den beiden Flughäfen Berlin-Tegel und Berlin-Schöneberg ist die Stadt zudem auch international gut angeschlossen.

Aktuelle Entwicklung des Marktes für Gewebeimmobilien in Berlin

In Berlin fehlen derzeit freie Büros ebenso wie Lagerflächen. Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten ist die Lage hier mit lediglich 1,7 Prozent Leerstand sogar besonders dramatisch. Es herrscht quasi Vollvermietung. Davon sprechen Immobilienexperten bei einem Leerstand, der niedriger als drei Prozent ist. Auch hinsichtlich der Wohnungsmieten sieht die Situation in Berlin ähnlich aus. Hier liegt die Leerstandsquote ebenfalls unter drei Prozent.

Wie ist die Lage des Bürovermietungsmarkt in Berlin konkret?

Während der Büroflächenbestand in den letzten Jahren nur verhalten wuchs, erhöhte sich die Zahl der Büroangestellten in den deutschen Großstädten enorm. Mit rund 19 Millionen Quadratmetern ist Berlin als Bürostandort in Deutschland führend und liegt damit vor Hamburg und München mit rund 14 Millionen Quadratmetern. Eine Entspannung ist Experten zufolge nicht in Sicht und die angespannte Lage am Berliner Gewerbeimmobilienmarkt soll auch in Zukunft weiter fortbestehen. Zwar sollen bis Ende 2020 voraussichtlich 978.000 Quadratmeter Büroneubauflächen fertiggestellt werden. Allerdings stehen dem Markt aufgrund der steigenden Bürobeschäftigtenzahl und der ungebrochen hohen Nachfrage keine neuen Büros zur Verfügung, zumal bereits jetzt über zwei Drittel der geplanten Büroflächen vorvermietet sind. Das hat zur Folge, dass auch die Büromieten weiter steigen werden.

Welche Branchen sind in Berlin besonders häufig anzutreffen?

Was die Wirtschaft in Berlin betrifft, ist besonders die hiesige Startup-Szene hervorzuheben. Neben jungen Gründern locken die günstigen Standortfaktoren aber auch jede Menge Unternehmen aus den Bereichen Wissenschaft und Forschung in die Stadt. Mit zahlreichen bedeutenden Messen wie beispielsweise der IFA (Internationale Funkausstellung) und der ITB (Internationale Tourismus-Börse) ist die Metropole zudem ein bedeutender Messeplatz. Nicht zuletzt ist Berlin auch eine wichtige Filmstadt. Für viele Filmproduktionen dient die Hauptstadt als Kulisse. Internationale Filmfirmen schätzen Berlin außerdem als günstigen Produktionsort.

Welche Stadtteile sind in Berlin für das Vermieten von Gewerbeimmobilien besonders begehrt?

Der Berliner Stadtteil Friedrichshain erfreut sich gerade einer regen Zuwanderung, insbesondere von Startups unterschiedlichster Branchen. Die Friedrichsstraße verfügt dank zahlreicher Neubauprojekte über eine große Anzahl hochwertiger Büroflächen und ist ebenfalls sehr begehrt. Der Berliner Stadtteil Mitte ist besonders bei Unternehmen gefragt, die sich die hohen Mietpreise leisten können. Kreuzberg zählt zu den Szenevierteln Berlins und hat eine starke Anziehungskraft auf Startups sowie Architektur- oder Ingenieurbüros. Der Kurfürstendamm ist besonders für Beratungsunternehmen, in erster Linie Rechtsanwaltskanzleien und Steuerbüros, interessant. Berlins ehemaliger Problembezirk Neukölln zieht vor allem Startups aus den Bereichen neue Medien oder IT an, ebenso wie der Ortsteil Prenzlauer Berg.

Welche Mietpreise kann man in Berlin für Gewerbeimmobilien ansetzen?

Die hohe Nachfrage und das knappe Angebot an Büroflächen haben die Büromieten in Berlin in den vergangenen Jahren explodieren lassen. Nach Angaben der Immobilienberater Colliers International notierte die Spitzenmiete in Berlin zum Jahresabschluss 2018 bei 35,10 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete beträgt aktuell 21,70 Euro pro Quadratmeter. Das größte Wachstum war am Hauptbahnhof zu verzeichnen. Hier zahlen Unternehmen für Büroflächen im Schnitt 29 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 7,90 Euro gegenüber dem Vorjahr entspricht. Am Teilmarkt City Rand Nord wuchs die Durchschnittsmiete um 6,20 Euro auf 22,60 Euro pro Quadratmeter. Auf sehr hohem Niveau befindet sich die Durchschnittsmiete im Bereich Mediaspree. Diese liegt aktuell bei 29,65 Euro pro Quadratmeter. Unternehmen, die ein Büro in Berlin vermieten wollen, können sich an diesen Preisen orientieren.

Wie findet man als Vermieter neue Mieter für seine Büroräume?

Leerstand ist für Unternehmen nicht profitabel und bedeutet immer ein Verlustgeschäft. Aus diesem Grund sollten Firmen ein freies Büro lieber gewinnbringend vermieten. Online-Portale wie beispielsweise shareDnC oder Ebay bieten die Möglichkeit, ein leerstehendes Office kostenlos zu inserieren und gleichzeitig passende Mieter zu suchen. Eine Anzeige im Internet sollte mindestens die folgenden Informationen enthalten:

  • Lage des Büros

  • Gesamtfläche in Quadratmetern

  • Aufteilung der Räumlichkeiten

  • Büroausstattung

  • Sanitäranlagen

  • Verkehrsanbindung

  • Geräuschkulisse

  • Möglichkeit zu Veränderungen

  • Preis für das Objekt

Idealerweise wird die Anzeige durch Bilder von den Büroflächen ergänzt. Dadurch können sich mögliche Interessenten ein noch besseres Bild von der Immobilie machen. Alternativ zur kostenlosen Anzeige auf Online-Portalen können Vermieter auch mithilfe eines Maklers neue Mieter finden. Dies ist jedoch mit Kosten verbunden.

Alternative: Büros und Arbeitsplätze im eigenen Coworking Space anbieten

Berlin gilt als Hochburg der Startup-Szene. Kein Wunder, dass hier in den letzten Jahren auch zahlreiche neue Coworking Spaces entstanden sind. Und noch immer ist Bedarf an flexiblen und günstigen Arbeitsplätzen. Wer sein Büro in Berlin vermieten will, sollte daher auch die Gründung eines eigenen Coworking Spaces in Betracht ziehen. Denn Coworking Spaces bieten nicht nur Vorteile für die Mieter, die einzelne Arbeitsplätze oder ganze Büros je nach Bedarf und flexibel (stunden-, tages- oder monatsweise) buchen können. Auch Vermieter profitieren von dieser Art der Bürovermietung. Denn sie können ohne großen Aufwand ihr Office mit Mietern füllen und müssen auf diese Weise keinen Leerstand befürchten. Um bei potenziellen Mietern gut anzukommen, sollte ein Coworking Space über Empfangsräume, Küche, Schreibtische, Bürostühle, Drucker, Scanner, WLAN und Lounge-Ecken verfügen. Oder anders gesagt: Er sollte eine vollständige Büroausstattung bieten.

Nicht zu vergessen:
Der schriftliche Gewerbemietvertrag

Wer Büros in Berlin vermieten will, muss einen Gewerbemietvertrag abschließen. Unabhängig davon, ob die verfügbaren Flächen langfristig an feste Mieter oder kurzfristig im Coworking Space abgegeben werden. Der Gewerbemietvertrag muss in Schriftform abgeschlossen werden und sollte folgende Aspekte beinhalten:

  • Lage und Bezeichnung des Büros

  • Miethöhe

  • Mietdauer

  • Sonderbestimmungen oder Einschränkungen

  • Bei Langzeitvermietung Höhe der Nebenkosten

  • Kündigungsfristen

Anders als bei der Langzeitvermietung sind bei der Vermietung eines Arbeitsplatzes im Coworking Space bereits die Nebenkosten inklusive. Außerdem gelten hier oft deutlich kürzere Kündigungsfristen.

Beim Vermieten von Büros gilt das Bestellerprinzip nicht

  • Wenn jemand mithilfe eines Immobilienmaklers neue Mieter für eine Privatwohnung sucht, müssen die Mieter die Kosten für die Vermittlung übernehmen. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien greift das sogenannte Bestellerprinzip jedoch nicht. Hier entfallen die Kosten auf den Vermieter eines Büros.

Eigenbedarfskündigung

  • Während bei Privatimmobilien eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, gilt dies nicht für Gewerbeimmobilien. Das heißt: Wer gewerbliche Immobilien vermietet, kann seinen Mietern nicht ohne Weiteres kündigen, wenn er die Räumlichkeiten selbst benötigt.

Weitere nützliche Infos zur Bürovermietung

Die Vermietung von Gewerbeimmobilien lohnt sich für Vermieter, denn vermietete Büroflächen sind beim Verkauf wertvoller als unvermietete Räumlichkeiten. Wichtig ist, bei einer langfristigen Vermietung von Büros die Bonität der zukünftigen Mieter zu prüfen. Sonst geht der Vermieter das Risiko ein, am Ende auf seinen Kosten sitzen zu bleiben. Bei Umbauten am Bürogebäude muss außerdem vorab geklärt werden, ob Vermieter oder Mieter die Kosten übernehmen. Bei hohen Investitionskosten ist für beide Mietparteien ein langfristiges Mietverhältnis sinnvoll. Beim Vermieten von Büros sollte zudem im Mietvertrag festgehalten werden, wer welche Instandsetzungsarbeiten bezahlen muss. Im Normalfall muss der Vermieter die Büroräume zum Vermieten herrichten, der Mieter übernimmt die Kosten für Schönheitsreparaturen.

Fazit: Büro vermieten in Berlin

Bereits seit Jahren steigen die Mietpreise für Gewerbeimmobilien in der Hautstadt und ein Ende des Booms ist nicht abzusehen. Daher sind Unternehmen gut beraten, ihre freien Büros in Berlin zu vermieten. Passende Mieter finden sie über Online-Plattformen wie shareDnC. Hier können sie ihre leerstehenden Büroflächen kostenlos anbieten.

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