Büro vermieten - so geht's

Möchte man ein Büro vermieten, dann unterscheiden sich die Regelungen enorm von der Vermietung von Wohnräumen. Existenzgründer bzw. Start-Up-Unternehmen, die vornehmlich im Dienstleistungssektor tätig sind, benötigen passende Büros an geeigneten Standorten. Gerade in Bezug auf die Lage, werden hohe Anforderungen gestellt. Zum Thema Büro mieten hat sich ein eigener Immobilienmarkt entwickelt.

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Philipp Hartje, Geschäftsführer shareDnC

Philipp Hartje
Gründer shareDnC

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Worauf kommt es bei einem Büro an?

Ein Büro ist ein besonderer Arbeitsplatz, an dem vornehmlich Schreibarbeiten vorgenommen werden. Jedoch nutzen auch Architekten, Designer und Programmierer diese Büroräume. Zum Vermieten eignen sich diese Räumlichkeiten sehr gut. Zu den wichtigsten Kriterien für die Auswahl eines geeigneten Büros gehören beispielsweise

  • die Lage

  • die Größe

  • die Ausstattung

  • die Verkehrsanbindung

Lage und Verkehrsanbindung sind bei einem Büro für ein Startup besonders wichtig. Die zentrale Lage spielt ebenso wie die öffentlichen Verkehrsmittel eine wichtige Rolle. Sie sollten ohne Probleme zu nutzen und durch kurze Wege zu erreichbar sein. Niemand möchte erst viele Kilometer übers Land fahren, um dort ein Unternehmen anzutreffen. Jedoch sollte nicht vergessen werden, dass gerade in den Innenstädten die Gewerbeimmobilien häufig teurer anzumieten sind, als auf dem Land.

Ein weiteres Kriterium stellt die Größe der Immobilien dar. Es macht einen merklichen Unterschied, ob für ein Business ein oder zwei Büros benötigt werden, oder gar eine ganze Etage bzw. ein eigenes Bürogebäude. Als Vermieter ist derjenige im Vorteil, der eine komplette Immobilie in viele kleine, oder größere Bereiche flexibel und individuell unterteilen kann. Auf diese Weise lassen sich mehrere kleinere Firmen dort unterbringen.

Bei der Ausstattung der Büroräume kommt es immer darauf an, für welchen Bereich ein Büro genutzt wird. In den meisten Fällen reichen leerstehende Immobilien zum Vermieten vollkommen aus. Jedoch sollte eine Grundausstattung, wie

  • sanitäre Anlagen

  • eine kleine Küche

  • Teppichboden

  • Beleuchtung und

  • eine IT-Anbindung

vorhanden sein.

Wie findet man als Vermieter neue Mieter für Büros?

Ein Bürogebäude sollte niemals leer stehen. Leerstand bedeutet für den Eigentümer immer ein Verlustgeschäft. Generell kann man über bekannte Internetportale Suchanzeigen aufgeben. Je mehr Informationen in der Anzeige enthalten sind, desto höher ist die Chance, einen geeigneten Mieter zu finden. Die nachfolgende Checkliste kann beim Vermieten helfen:

  • genaue Lage

  • Größe in Quadratmeter

  • Mietpreis

  • die Raumaufteilung

  • Sanitäranlagen

  • mögliche Ausstattung

  • die Verkehrsanbindung

  • evtl. Geräuschkulisse

  • Möglichkeit zu Veränderungen

Natürlich kann man auch auf den örtlichen Immobilienmakler zurückgreifen, der auf die herkömmliche Art und Weise leerstehende Flächen vermietet.

Worauf ist beim Vermieten von Büros noch zu achten?

In vielen Fällen wünschen die Mieter eine individuelle Anpassung der Büros an die eigenen Bedürfnisse. So kann es erforderlich sein, die Größe der Büroflächen durch Leichtbauwände zu verändern. Ebenso können Ergänzungen der IT-Ausstattung notwendig sein, um die Ansprüche des Mieter zu erfüllen.

Im Gewerbemietvertrag ist daher auch anzugeben, wer welche Kosten für einen solchen Umbau übernimmt, denn einige Maßnahmen sind mit hohen Kosten verbunden. Gerade bei Sonderwünschen, wie zum Beispiel einem automatischen Beschattungssystem an den Fenstern, ist genau zu klären, ob und wie viel der Eigentümer selbst hierfür aufbringen muss.

So ist es bei hohen Investitionskosten auch nicht verwunderlich, dass sich beide Seiten zu langen Mietzeiten entscheiden. Der Unternehmer kann in diesem Fall sicher sein, dass sich das investierte Geld lohnt und der Vermieter stellt sicher, seine Miete zu bekommen und nimmt das Geld der Investitionen wieder ein. Jedoch sollte vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages auch die Bonität des Mieters geprüft werden.

Beim Mietvertrag für eine Büroimmobilie handelt es sich im Gegensatz zu einem Wohnungsmietvertrag um einen Vertrag mit fester Laufzeit. Dieser kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden und nicht wegen Eigenbedarf des Eigentümers.

Coworking als Alternative

Heutzutage werden Büroflächen häufig gekauft, um sie preisgünstig an kleinere Unternehmen und Start Ups weiter zu vermieten. In diesem Fall ist von Coworking die Rede. Dabei wird von kurzen Mindestlaufzeiten profitiert, es muss keine Provision bezahlt bezahlt werden und es gibt meist eine günstige Pauschalmiete, in der alle Kosten abgedeckt sind. Bei einem solchen Coworkingspace bietet der Vermieter vollausgestattete Arbeitsplätze in unterschiedlicher Größe an.

Auf diese Weise profitieren sowohl Gründer und kleinere Unternehmen als auch der Vermieter selbst. Der Unternehmer muss sich nicht erst eine teure Immobilie kaufen, oder für lange Zeit ein Gewerbe anmieten und eine teure Verpflichtung eingehen. Gerade für junge Unternehmen, die noch keine Gewissheit über die Zukunft haben, bietet sich Coworking an. Der Vermieter kann mit einer Vielzahl von Coworking Spaces sein Bürogebäude mit Mietern füllen und muss auf diese Weise keinen Leerstand befürchten.

Wichtig ist in allen Fällen, dass die Coworking Spaces uneingeschränkt nutzbar sind. Hierzu gehört eine gut funktionierende IT-Infrastruktur, eventuell eine gemeinsame Nutzung von Druckern und Fotokopierern, Sanitär-Räume, eine Teeküche und Aufenthaltsräume. Letztlich buchen Coworker am liebsten einen Coworking Space, in dem sich jeder wohlfühlt. In aller Regel achten die Anbieter beim Vermieten von Coworking Spaces auf diese Anforderungen.

  • Tipp: Wer als Mieter eigene Büros zu diesem Zweck anbieten und vermieten kann, der findet zum Beispiel bei shareDnC eine passende Plattform, um seine Räumlichkeiten anzubieten.

Der schriftliche Gewerbemietvertrag

Unabhängig davon, ob Büroräume über längere Zeit oder als Coworking Space angemietet werden, spielt der Gewerbemietvertrag eine wichtige Rolle. Dieser muss schriftlich erfolgen, um für beide Seiten Sicherheit zu gewährleisten. Für ein erfolgreiches Vermieten sind die folgenden Punkte zu beachten:

  • die Bezeichnung und genaue Lage der Büros

  • die Höhe des Mietzins

  • die Mindest-Mietdauer

  • mögliche Einschränkungen und Sonderbestimmungen

  • bei längerfristiger Mietdauer die Höhe der Nebenkosten

  • das Kündigungsrecht

Wie wird der Mietpreis festgelegt?

Möchte man ein Gewerbe längerfristig vermieten, dann sollte man sich auch über die Höhe des Mietzinses im Klaren sein. Im Gegensatz zu einer Wohnraummiete kann der Mietzins frei verhandelt werden.

Wer entsprechende Richtwerte für die Immobilie beim Vermieten sucht, findet in den einschlägigen Immobilien-Portalen hilfreiche Anhaltspunkte.

Die nachfolgende Tabelle soll die Mietpreise für Büroräume in den 7 größten Städten Deutschlands miteinander vergleichen. Neben der Flächengröße spielt beim Vermieten auch die Lage eine entscheidende Rolle:

GRÖSSE
€ / M²
MONATSMIETE
Hamburg
500 m²
11,50 € / m²
5.750,00 €
775 m²
13,00 € / m²
10.075,00 €
371 m²
11,99 € / m²
4.450,00 €
Bremen
873 m²
9,90 € / m²
8.643,00 €
115 m²
10,65 € / m²
1.225,00 €
Berlin
400 m²
14,50 € / m²
5.800,00 €
113 m²
14,00 € / m²
1.582,00 €
3.199 m²
16,49 € / m²
52.777,00 €
Stuttgart
350 m²
14,50 € / m²
5.075,00 €
Dortmund
100 m²
12,00 € / m²
1.200,00 €
268 m²
10,00 € / m²
2.680,00 €
548 m²
9,50 € / m²
4.932,00 €
Frankfurt
436 m²
13,00 € / m²
5.668,00 €
250 m²
21,00 € / m²
5.250,00 €
München
553 m²
25,50 € / m²
14.105,00 €
105 m²
22,50 € / m²
2.363,00 €
  • Tipp: Wer als Vermieter sein Bürogebäude einmal verkaufen möchte, der erreicht auf dem Immobilienmarkt mit einer vermieteten Immobilie einen höheren Verkaufspreis. Schließlich sind Mieter für den neuen Käufer als Kapitalanlage sehr wertvoll. Diese möchten schließlich selbst die neue Immobilie vermieten.

Büroraum als Wohnraum vermieten?

Einige Mieter hegen den Wunsch, in einem leerstehenden Büro zu wohnen und ggf. dort einer Home-Office-Beschäftigung nachzugehen. Der Vermieter muss hier zunächst die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung beachten. Büroräume müssen grundsätzlich zum Wohnen geeignet sein. So sind Treppenhaus und Fluchtwege sowie aktuelle Brandschutzvorrichtungen zwingend notwendig. Immer häufiger erlauben Städte Immobilienbesitzern, aufgrund von Wohnungsmangel, leerstehende Büros in Wohnräume umzuwandeln. Jedoch sollte sich jeder zuvor an seine Gemeinde / Stadt wenden und hier nachfragen. In einigen Städten ist eine solche Nutzungsänderung nicht erlaubt.

Darüber hinaus kommt es auf die Immobilie selbst an. Als alleiniger Eigentümer ist nur die zuvor erwähnte Nutzungsänderung bei der Stadt zu erfragen. Wer jedoch lediglich Büros in einer Immobilie mit mehreren Eigentümern besitzt, der muss die zivilrechtliche Teilungserklärung beachten. Es handelt sich hierbei um einen privatrechtlichen Nutzungsvertrag unter den Eigentümern. Damit jeder Eigentümer auf eine ordnungsgemäße Nutzung seines Eigentums vertrauen kann, wird die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen.

Nicht immer können zum Beispiel reine Wohnräume in Büros umgewandelt werden, da es hier mitunter zu einer höheren Geräuschkulisse kommen kann. Bei der Umwandlung von Büros in Wohneinheiten findet eher eine Einigung unter mehreren Eigentümern statt. Jedoch muss sich der neue Wohnungsmieter in diesem Fall damit einverstanden erklären, dass er in einer Gewerbeimmobilie wohnt. In allen Fällen ist zu beachten, dass eine Teilungserklärung nur unter Zustimmung aller Eigentümer möglich ist. Vermieten kann daher problematisch werden.

Worauf sonst noch beim Vermieten eines Büros zu achten ist

Zu beachten ist, dass bei einem Büromietvertrag, mit einer Dauer die länger als ein Jahr dieser ist, immer schriftlich erfolgen sollte. Aber auch bei kürzeren Mietzeiten kann die Schriftform nützlich sein. Darin sind alle wichtigen Voraussetzungen für ein geordnetes Mietverhältnis hinterlegt.

Miete und Betriebskosten für ein Büro

In vielen Fällen wird die Miete für die Vertragsdauer fest vereinbart. Der Mieter muss in diesem Fall keine Mieterhöhung befürchten. Der Vermieter kann auch eine Staffelmiete oder eine Gleitklausel vereinbaren, sodass während der Laufzeit Mietänderungen möglich sind. Im Einzelhandel ist es zum Beispiel nicht unüblich eine umsatzabhängige Miete zu vereinbaren. Läuft das Geschäft gut, so verdient auch der Vermieter daran.

Bei den Betriebskosten ist im Mietvertrag genau festzulegen, welche Kosten später umgelegt werden können. Hierzu gehören zum Beispiel:

  • Grundsteuer

  • Wasser und Abwasser

  • Heizung und Warmwasser

  • Aufzugskosten

  • Gebäudereinigung

  • Abfall und Müllabfuhr

  • Allgemeinstrom

  • Versicherungen und

  • Hausmeister

Instandhaltung

Ebenfalls beim Vermieten von Büros muss niedergelegt sein, wer welche Instandsetzungsarbeiten zu bezahlen hat. Der Vermieter muss die Büroräume zum Vermieten so herrichten, dass diese uneingeschränkt zu Bürozwecken genutzt werden können. Auch während der Dauer der Mietzeit muss der Zweck gewährleistet bleiben. Ansonsten hätte der Unternehmer ein Büro nicht angemietet.

Handelt es sich dagegen um Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel neue Anstriche oder neue Tapeten, dann haben diese einen dekorativen Charakter. In aller Regel werden diese Tätigkeiten vom Mieter übernommen und bezahlt.

Das Bestellerprinzip gilt nicht beim Vermieten eines Büros

Das sogenannte Bestellerprinzip ist nicht bei der Vermietung von Büros anzubringen. Wer einen Immobilienmakler beauftragt und hierüber einen Mieter für die Anmietung von Büroflächen sucht, der muss diesen auch bezahlen. Im Wohnungsmietrecht wird die Provision auf den Mieter übertragen.

Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung kennt nur das Wohnraummietrecht. Auch wenn der Vermieter selbst die Büroräume für eine gewerbliche Tätigkeit nutzen möchte, ist er an der Laufzeit des Mietvertrages gebunden. Wer ein Büro vermieten möchte, sollte dies vorab bedenken.

 

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