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Wenn man ein Gewerbe vermieten möchte, dann gelten hier andere Regelungen als zum Beispiel beim Vermieten von Wohnräumen. Dennoch entscheiden sich viele Startups und Existenzgründer für eine Anmietung einer Gewerbeimmobilie. Dies ist verständlich, denn in der Anfangszeit ist noch nicht absehbar, wie erfolgreich das eigene Unternehmen wird und ob sich diesbezüglich schon der Bau oder Neukauf einer Immobilie lohnt. Da sich immer häufiger Unternehmen mit dieser Möglichkeit auseinandersetzen, hat sich zum Thema Gewerbeimmobilie vermieten ein eigener Markt entwickelt.

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Bei einer Gewerbeimmobilie handelt es sich um eine Gewerbefläche sowie Gewerberäume, die zum überwiegenden Teil zu gewerblichen Zwecken eingesetzt wird. Auch Freiberufler können mitunter eine Gewerbeimmobilie für Ihre Zwecke anmieten. Bevor man sich näher für eine solche Immobilie interessiert, sollten die verschiedenen Arten etwas näher vorgestellt werden. Zu typischen Gewerbeimmobilien gehören zum Beispiel:

  • Bürogebäude
  • Arztpraxen
  • kleinere Ladengeschäfte
  • Supermärkte
  • Einkaufszentren
  • Verwaltungsgebäude
  • Anwaltskanzleien
  • Business Center
  • Krankenhäuser
  • Hotels
  • Gewerbeparks
  • Industriegrundstücke

Darüber hinaus lassen sich diese Immobilien noch in die folgenden Kategorien unterteilen:

  • Büroimmobilien
  • Handelsimmobilien
  • Produktionsimmobilien
  • Logistikimmobilien
  • Freizeitimmobilien
  • Spezialimmobilien

Anwaltskanzleien und Bürogebäude werden durch Büroimmobilien gebildet. Hier finden in aller Regel lediglich verwaltende Tätigkeiten sowie Dienstleistungen statt. Zu beachten ist, dass Supermärkte, Einkaufszentren und Ladenlokale zu den Handelsimmobilien gehören. Die hier erzielten Renditen hängen verständlicherweise von den Umsatzzahlen ab. Sehr flexibel sind dagegen die Produktionsimmobilien in Bezug auf Expansion oder einer sogenannten Drittverwertung. Die Logistikimmobilien dienen als Zulieferer und Warenlager. Sie sind meist in der Nähe der Produktionsimmobilien angesiedelt. Freizeitimmobilien werden häufig sehr kurzlebig betrieben und sind immer vom Trend der Nutzer abhängig. Zu den Spezialimmobilien gehören zum Beispiel Diskotheken, Autohöfe und Autoraststätten sowie Bahnhöfe.

Was ist bei der Vermietung eines Gewerbes entscheidend?

Als Vermieter ist derjenige im Vorteil, der eine Gewerbeimmobilie an einem günstigen Standort besitzt. Hier spielt zum Beispiel eine günstige Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Werden Güter produziert, dann sollten diese auch flexibel auf den Weg gebracht werden. Eine nahe Autobahnzufahrt oder gar ein Güterbahnhof können dabei ausschlaggebend sein.

Ebenso muss die zu vermietende Immobilie die richtige Größe besitzen. Dabei kommt es nicht nur auf die reine Quadratmeterzahl an, sondern auch an eine gute Raumaufteilung oder eine Verteilung auf mehreren Etagen. Sowohl als Vermieter als auch als Mieter sollte genau abgesprochen werden, ob in den Räumen Umbaumaßnahmen durchgeführt werden dürfen. Hierzu gehören zum Beispiel Leichtbauwände als Raumteiler oder das Verlegen von Netzwerkkabeln in Wänden und unterhalb der Fußböden. Auch auf eine aufwendige Lichtinstallation können viele Mieter nicht verzichten. Im Falle von größeren Umbaumaßnahmen sollte man im Vorfeld klären, wer für die Kosten aufkommen muss. Wichtige Regelungen hierzu sind im Mietvertrag zu finden.

In einigen Fällen ist es ratsam, die Bonität des Mieters zu überprüfen. Da es sich bei einem Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie um einen Vertrag mit fester Laufzeit handelt, kann dieser auch nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Für den Vermieter ist es wichtig, dass der Mieter über den gesamten Zeitraum die Kaltmiete und Nebenkosten bezahlen kann. Ebenfalls spielt die Bonität eine Rolle, wenn Umbaumaßnahmen teilweise vom Mieter übernommen werden müssen.

Sowohl der Eigentümer einer Gewerbeimmobilie als auch der Mieter profitieren von einem Gewerbemietvertrag mit langer Laufzeit. Hohe Investitionen, die beide Parteien zu Beginn des Mietvertrages und auch während der Mietzeit tätigen, sind durch lange Mietzeiten abgesichert. Es wäre fatal, wenn zum Beispiel der Vermieter einen speziellen Umbau finanziert und der Mieter kurzfristig kündigen würde.

Der schriftliche Gewerbemietvertrag

Zu den wichtigsten Grundvoraussetzungen gehört, dass der Gewerbemietvertrag schriftlich erfolgt. Im Vertrag sollten die nachfolgenden Punkte enthalten sein:

  • Definition und genaue Lage der Gewerbeimmobilie
  • Mietzins
  • Mietdauer
  • Einschränkungen und Sonderbestimmungen
  • Nebenkosten
  • Kündigungsrecht

Der Unterschied zu einer Wohnungsvermietung

Bei der Anmietung einer Wohnung hat der Mieter die Möglichkeit, Ansprüche wegen einer Wertminderung geltend zu machen und sogar Zahlungen zurückzuhalten. Solche Ansprüche können im Gewerbemietvertrag ausgeschlossen werden. Im Wohnungsmietrecht kann der Vermieter nach § 572 BGB nur bei einem berechtigten Interesse und wegen Eigenbedarf die Wohnung kündigen. Jedoch verlängert sich die Mietdauer, je länger der Mieter in der Wohnung gelebt hat.

Obwohl im Gewerbemietrecht der Vermieter jederzeit eine Kündigung aussprechen kann, ist eine solche wegen Eigenbedarfs nicht möglich. Ebenso sind die Regelungen im Mietvertrag zu berücksichtigen.

Beim Vermieten einer Wohnung richten sich die Mietpreise an dem ortsüblichen Mietspiegel. Im Gewerbemietvertrag kann die Miete dagegen von beiden Seiten frei verhandelt werden. Interessant ist auch, dass es im Gewerberecht kein Bestellerprinzip gibt. Dies bedeutet, dass bei einer Beauftragung eines Maklers für die Vermietung einer Gewerbeimmobilie nicht der Vermieter diesen bezahlen muss, sondern durchaus der Mieter.

Generell muss beachtet werden, dass Gewerbeimmobilien wesentlich aufwendiger zu vermieten sind, als reine Wohnräume. Hier kommt zum Beispiel die Größe und Miethöhe zum Tragen. Dies ist auch einer der Gründe, warum Vermieter einen Makler beauftragen. Ein Leerstand führt zu finanziellen Einbußen. So ist es auch verständlich, dass für den Eigentümer eine vermietete Gewerbeimmobilie wesentlich wertvoller ist als eine unvermietete.

Gewerbeimmobilie privat vermieten

Ein Büro oder eine Gewerbeimmobilie kann auch an eine Privatperson vermietet werden. Jedoch sollten in diesem Fall die Nutzungsbedingungen beachtet werden. Viele Vermieter schreiben in ihren Anzeigen ganz klar, dass eine Vermietung nur an Gewerbetreibende gewünscht wird. Ein Gewerbe muss eine Privatperson jedoch nicht bei der Ortsbehörde anmelden, wenn man eine solche Immobilie nur zu privaten Zwecken nutzen möchte. Man kann insoweit für ein ausgiebiges Hobby problemlos eine Gewerbeimmobilie anmieten. Jedenfalls muss der Vermieter damit einverstanden sein. Als Mieter sollte man genau auf den Mietvertrag achten, da dieser andere Regelungen enthalten kann, als bei einer Wohnungsanmietung.

Benötigt man einen Gewerbeschein für das Vermieten einer Gewerbeimmobilie?

Wer eine entsprechende Immobilie kaufen und diese gewerblich vermieten möchte, der sollte sich auch mit der Besteuerung von Mieteinnahmen auseinandersetzen. Falls die Gesamteinnahmen sowie sonstigen Einkünfte oberhalb des Steuerfreibetrages liegen, ist keine Versteuerung erforderlich. 2016 lag die Freigrenze für Alleinstehende bei 8.652 Euro. Liegen die Einkünfte darüber, dann werden jedoch nur die Netto-Kaltmieten berücksichtigt. Die Nebenkosten entsprechen hierbei den Betriebskosten und zählen nicht dazu.

Von den Mieteinnahmen werden noch die Aufwendungen für die Finanzierung sowie Unterhaltung der Gewerbeimmobilie abgezogen. Hierzu gehören zum Beispiel:

  • Handwerkerrechnungen
  • Zinsbelastung durch einen Kredit
  • Gebäudeabschreibungen
  • Werbungskosten für die Suche nach einem Mieter

Wie wird der Mietpreis festgelegt?

Wie bereits zuvor erwähnt, verhandeln Vermieter und Mieter frei über den Mietzins. Wer entsprechende Richtwerte für die Gewerbeimmobilie sucht, findet in den einschlägigen Immobilien-Portalen hilfreiche Anhaltspunkte.

Die nachfolgende Tabelle soll die Mietpreise für Gewerbeflächen in den 7 größten Städten Deutschlands miteinander vergleichen. Dabei spielt die Flächengröße natürlich eine entscheidende Rolle:

 Größe€ / m²Monatsmiete
Hamburg3.802 m²26,0499.000,00 €
50 m²50,002.500,00 €
1.250 m²9,6012.000,00 €
Bremen93,68 m²107,009.996,00 €
1.000 m²12,0012.000,00 €
Berlin177 m²60,0010.620,00 €
2.311 m²25,7560.000,00 €
3.396 m²29,98101.800,00 €
Mainz2.350 m²18,0042.300,00 €
Dortmund1.200 m²12,9215.500,00 €
4.000 m²6,0024.000,00 €
1.600 m²10,5016.800,00 €
Frankfurt25 m²24,00600,00 €
647 m²28,5718.480,00 €
München1.667 m²9,0015.003,00 €
16.000 m²4,2568.000,00 €

Besondere Verhältnisse beachten

Wer eine Gewerbeimmobilie vermietet, der sollte sich rechtzeitig über eine private oder gewerbliche Eigennutzung Gedanken machen. Meist werden Mietverträge über längere Zeit abgeschlossen. Im Gegensatz zu einer Wohnimmobilie kann es hier sehr schwer werden, eine Eigennutzung als Kündigungsgrund anzugeben. Von daher müssen diese Regelungen auch im Mietvertrag aufgeführt werden.

Recht schwierig wird es, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die mehreren Miteigentümern gehört. Im Rahmen einer solchen Hausgemeinschaft muss festgelegt werden, ob überhaupt die Immobilie in Teilen zu gewerblichen Zwecken genutzt werden darf. Dabei sind auch die örtlichen Bestimmungen der Gemeinde oder Stadt zu beachten. Wenn es sich gar um ein reines Wohngebiet handelt, dann scheidet meist eine gewerbliche Nutzung von vornherein aus. Darüber hinaus bedarf es bei möglichen Veränderungen an der Immobilie immer der Zustimmung aller Miteigentümer, wenn diese zum Beispiel das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Eine Gewerbeimmobilie kann zum Beispiel auch an Familienangehörige vermietet werden. Im Gegensatz zu einer Wohnungsmiete wird der Mietzins bei einer Gewerbeimmobilie frei verhandelt. Aus diesem Grund können Räumlichkeiten auch zu einem niedrigeren Mietzins vermietet werden.

Dürfen Gewerbeflächen als Wohnfläche vermietet werden?

Hierbei handelt es sich um eine Art von Nutzungsänderung. Sind mehrere Eigentümer vorhanden, dann wird in der sogenannten Teilungserklärung beim Kauf einer solchen Immobilie festgelegt, welche Bereiche zu gewerblichen Zwecken und welche als Wohnraum zu nutzen sind. Da die Eigentümer auf diese Teilungserklärung vertrauen dürfen, werden die Regelungen auch im Grundbuch eingetragen. Schwieriger wird es, wenn Wohnraum in eine Gewerbefläche umgewandelt werden soll. In diesem Fall geht zum Teil eine nicht unerhebliche Lärmbelästigung durch den Betrieb aus, sodass sich mitunter andere Eigentümer, die dort wohnen, gestört fühlen.

Wer als alleiniger Eigentümer eine Gewerbefläche zu Wohnzwecken nutzen möchte und diese sogar zu Wohnzwecken vermieten möchte, der sollte sich unbedingt an seine Ortsbehörde wenden. Nicht in jeder Stadt ist eine solche Umwidmung möglich und erlaubt.

Coworking als Alternative

Wer eine freistehende Immobilie mit Büroräumen und anderen Freiflächen zu gewerblichen Zwecken vermieten möchte und dies aufgrund der Lage von der Ortsbehörde genehmigt wurde, der muss sich nicht langfristig an einen Mieter binden. In diesem Fall kann er seine Räumlichkeiten auch als Coworking Space anbieten.

Als Vermieter stellt man hier nicht nur die Gewerbeflächen zur Verfügung, sondern vielfach auch eine Infrastruktur, bestehend aus IT-Anbindung per DSL und WLAN, beheizbare Räume, Lichtinstallationen und Aufenthaltsräume sowie Toilettenanlagen. Die Grundausstattung legt der Vermieter selbst fest und kann insoweit die Attraktivität seiner Immobilie erhöhen. Gerade Startups und Existenzgründer greifen gerne aus Kostengründen zu Coworking Arbeitsplätzen zurück. Diese können hier zunächst testen, wie das eigene Gewerbe anläuft und ob es sich lohnt.

Wie bereits zuvor erwähnt, ist eine reine Gewerbeimmobilie langfristig an ein neues Unternehmen nicht immer einfach zu vermieten. Hier scheuen viele Mieter die langfristigen Mietverträge. Jedoch haben Umfragen ergeben und zum Beispiel auch die Nachfrage bei shareDNC, dass gerade Coworking Spaces sehr gefragt sind. Der Vermieter kann sichergehen, dass die Mietkosten von vielen Gewerbetreibenden gemeinsam getragen werden. Dementsprechend kann er die Räumlichkeiten auch zu einem höheren Mietzins anbieten. Das Risiko von Mietausfällen im Vergleich zu einem einzigen Mieter wird durch Coworking wesentlich verringert.

Voraussetzung ist zunächst, dass die Immobilie zu gewerblichen Zwecken genutzt werden kann, die nähere Umgebung und Nachbarschaft nicht gestört wird und der Vermieter selbst eine attraktive Arbeitsumgebung schafft. So gehört ein schneller Internetzugang auf jeden Fall zu einem Coworking Space. Ebenso sollen die Gemeinschaftseinrichtungen, wie Drucker, Telefon, Scanner und eine eigene kleine Küche zugänglich sein. Auch Erholungsräume für die Mieter dieser Arbeitsplätze sollten vorgehalten werden.

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