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Gewerbemietverträge unterscheiden sich deutlich von den herkömmlichen Mietverträgen für Wohnräume. In aller Regel richtet sich ein solcher Vertrag an Gewerbetreibende, die für ihr Unternehmen Räume suchen und anmieten möchten. Nicht jeder Gewerbetreibende ist zugleich Immobilienbesitzer. So wird vielleicht für ein Büro, eine Ladenfläche oder ein Café ein passendes Mietobjekt benötigt. Oder der Eigentümer von freien Büro- und Betriebsräumen möchte gerne an einen zuverlässigen Gewerbetreibenden vermieten. In diesem Ratgeber wird erklärt, worauf man bei einem Gewerbemietvertrag achten solltest.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Bei einem Gewerbemietvertrag handelt es sich um einen besonderen Vertrag, mit dem Räumlichkeiten zur beruflichen Nutzung angemietet werden können. Die Rechtsgrundlagen sind in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches mit Ausnahme der für den Wohnraum geltenden Vorschriften zu finden. Weitere Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen regeln die §§ 305 ff BGB. Dies ist wichtig, da Mietverträge, die nicht zwischen zwei Parteien individuell ausgehandelt werden und nicht durch einen vorgefertigten Mietvertrag abgeschlossen werden, dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen. Darüber hinaus muss noch die Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten sowie diverse höchstrichterliche Rechtsprechung beachte werden.

Ein Gewerbemietvertrag kann vom Vermieter und Mieter frei gestaltet werden. Möchte man zum Beispiel eine Gewerbeimmobilie mieten, sollte beachtet werden, dass im Vergleich zur Anmietung einer Wohnung dem Mieter weniger Rechte zustehen. Es ist daher besonders wichtig, dass sich vor einer Unterschrift über den Inhalt genau informiert wird. Als Vermieter profitiert man hier in aller Regel von langen Mietzeiten, sodass eine verhältnismäßig sichere Einnahmequelle geschaffen werden kann.

Beachtet werden sollte auch, dass ein Gewerbemietvertrag noch nicht einmal der Schriftform bedarf. Jedoch sollte immer auf eine echten, schriftlichen Vertrag bestanden werden. Beide Vertragsparteien sollten sich über den Inhalt einig sein. Ohne Schriftform wäre ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, was gegebenenfalls Schwierigkeiten bei einer Kündigung nach sich ziehen könnte.

Checkliste: Was sollte im Gewerbemietvertrag stehen?

Nach Möglichkeit sollten folgende Punkte in einem Gewerbemietvertrag berücksichtigt werden:

  • die Art der Nutzung
  • Größe des Mietobjekts
  • Miethöhe
  • Erlaubnis der Untervermietung
  • mitbenutzte Einrichtungen und Anlagen
  • eine anteilmäßige Beteiligung des Vermieters an möglichen Umbaumaßnahmen und Renovierungen
  • Konkurrenzschutz
  • Vereinbarungen über die Beschaffenheit des Mietobjekts bei Kündigung
  • Mietzeit
  • Höhe der Kaution
  • Höhe der Nebenkosten
  • mögliche Pflichtversicherungen, die Du als Mieter abschließen musst
  • Vormietrecht für frei werdende Flächen
  • die Kündigungsfrist

Darauf sollte man als Mieter achten

Ein wichtiges Thema stellt der Konkurrenzschutz dar. Hiermit verpflichtet sich der Vermieter, dass er mit Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nähe keine Mietverträge abschließen darf. Ebenso sollte geklärt werden, ob bestimmte Gebäudeteile vielleicht zu Werbezwecken benutzt werden dürfen. Viele kleine Unternehmen benötigen Leuchtreklamen oder Werbetafeln, um auf sich aufmerksam zu machen.

Es ist unbedingt zu beachten, wie das Mietobjekt bei einer Kündigung wieder übergeben werden muss. Kann die Büroausstattung dort verbleiben oder muss sie evtl. mitgenommen bzw. entsorgt werden? In welcher Frist muss das Mietobjekt besenrein übergeben werden? Je klarer die Absprachen mit dem Vermieter schriftlich niedergelegt sind, umso sicherer kann man der Mietzeit entgegensehen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, ist es empfehlenswert, den Gewerbemietvertrag vor Unterschrift von einem Profi überprüfen zu lassen. Hierzu stehen einem in aller Regel fachkundige Rechtsanwälte hilfreich zur Seite.

Darauf sollte man als Vermieter achten

Natürlich legt man großen Wert darauf, dass man einen zuverlässigen und zahlungsfähigen Mieter erhält. Man erkundigt sich also bereits vorher, für welche Einsatzzwecke die Räumlichkeiten genutzt werden können. Besonders einfach gestaltet sich die Vermietung von reinen Lagerräumen.

Als Vermieter hast der Immobilienbesitzer eine Reihe von Pflichten. Neben regelmäßigen Instandsetzungsarbeiten an Gebäuden und deren Einrichtungen müssen auch die baurechtlichen Bestimmungen beachtet werden. Ist das Unternehmen in der Örtlichkeit zugelassen? Was wird dort produziert und wie sieht es mit einer möglichen Lärmbelästigung aus? Stimmen die brandschutztechnischen Einrichtungen mit der Gewerbenutzung überein? Spezielle Mietvereinbarungen sollten daher auch schriftlich im Mietvertrag niedergelegt werden.

Hinweis: Es macht wenig Sinn, vorgefertigte Gewerbemietverträge zu benutzen. Ein solcher Mietvertrag muss immer auf die Bedürfnisse beider Parteien ausgerichtet sein. Da jedes Gewerbe anderer Natur ist, müssen die jeweiligen Punkte und Bestandteile individuell aufeinander abgestimmt werden.

Wann wird ein Gewerbemietvertrag benötigt?

Nachfolgende Beispiele machen einen Gewerbemietvertrag für Mieter notwendig:

  • es werden Büroräume benötigt
  • Waren oder Rohstoffe sollen in einem Lagerraum untergebracht werden
  • Fahrzeuge benötigen passende Unterstellmöglichkeiten
  • Verkaufsräume werden benötigt
  • für Räume für Veranstaltungen und Messen
  • für Schulungsräume

Die vorgenannte Auflistung ist verständlicherweise nicht abschließend. Es gibt viele Gründe, Räumlichkeiten für ein Gewerbe anzumieten.

Nachfolgende Beispiele machen einen Gewerbemietvertrag für Vermieter notwendig:

  • ungenutzte Büroräume und Lagerflächen sollen vermietet werden
  • der Vermieter ist in finanziellen Schwierigkeiten und muss Räumlichkeiten vermieten
  • Als Gewerbetreibender und Vermieter wird ein Partnerunternehmen gesucht, an welches die Räume vermietet werden können

Wohnraum für ein Gewerbe anmieten

In einigen Fällen möchten Wohnungsmieter auch daheim einer beruflichen Tätigkeit nachgehen. Bei einem reinen Home Office hat dies in aller Regel keine großen Auswirkungen auf das Mietverhältnis zu den anderen Mietern. Anders sieht dies aber aus, wenn häufiger Kundenbesuche erwarte werden und somit eine allgemeine Unruhe ins Haus kommt. In diesem Fall kann man nicht nur Ärger mit dem Vermieter bekommen.

Möchte beispielsweise der Eigentümer einer Eigentumswohnung seine Wohnung zu gewerblichen Zwecken einsetzen, dann müssen alle übrigen Eigentümer damit einverstanden sein und eine Umwandlung in der Teilungserklärung bei Gericht erfolgen.

Immer häufiger suchen junge Startups eine günstige Möglichkeit für ihr Unternehmen. Dennoch sollte beim Einstieg in die Selbständigkeit auch de Vermieter informiert und um Erlaubnis gebeten werden.

Wohnraum für ein Gewerbe vermieten

Hier ist darauf zu achten, dass unter Umständen auch die Ortsbehörde informiert werden muss. Wenn es sich um ein reines Wohngebiet handelt, dann sind gewerbliche Tätigkeiten nicht zulässig. Hierüber kann man in der Baunutzungsverordnung nachschauen. Auskünfte kann das Bau- oder Bauordnungsamt geben. Grund hierfür ist, dass störende Auswirkungen auf die Nachbarschaft durch eine gewerbliche Tätigkeit in Wohngebieten ausgeschlossen werden sollen. Dennoch kann die Behörde unter Auflagen in einigen Fällen eine Nutzung zulassen.

Hinweis: In einigen Städten, wie zum Beispiel in Berlin, dürfen Wohnräume grundsätzlich nicht als Gewerbeflächen vermietet werden.

Was ist in Bezug Miethöhe und Betriebskosten zu beachten?

Die Miethöhe wird in aller Regel frei verhandelt. Es sollte beachtet werden, dass man als Vermieter auch stark überhöhte Mieten vereinbaren darf. Eine Mietpreisbindung oder ein Bezug auf die ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnräume findet hier keine Anwendung. Nur bei extrem hohen Unterschieden von bis zu 100 % können hier als Mietwucher bezeichnet werden. Grundsätzlich muss festgehalten werden, dass für eine Gewerbeimmobilie eine wesentlich höhere Miete als für Wohnräume bezahlt werden muss. Wie bereits erläutert, profitiert hierbei der Vermieter.

Bei der Art der Miete gibt es folgende Mietmöglichkeiten:

  • eine Festmiete
  • eine Staffelmiete
  • eine Umsatzbeteiligungsmiete
  • eine Indexmiete

Auch bei den Betriebskosten kann verhandelt werden. Zu den grundlegenden Kosten gehören Wasser, Strom, Abfall und Straßenreinigung. Darüber hinaus kann es notwendig sein, dass auch die Kosten für einen Wachdienst oder allgemeine Verwaltungsarbeiten in Rechnung gestellt werden können. Hier solltest Du als Mieter bzw. Vermieter genau abklären, welche Kosten anfallen und worauf beide Parteien ggf. verzichten können. Wie beim Gewerbemietvertrag sollte immer auf eine schriftliche Bestätigung geachtet werden.

Worauf ist bei der Kündigung zu achten?

Es kann durchaus notwendig sein, die Geschäfts- und Betriebsräume zu kündigen. In vielen Fällen ist dies der Fall, wenn das eigene Unternehmen zum Beispiel aufgegeben werden muss.

Für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist immer das Datum des Empfangs maßgeblich ist. Der Vermieter muss das Kündigungsschreiben nachweislich empfangen haben. Unabhängig davon sind Gewerbemietverträge an strenge Fristen und Formen gebunden.

Die meisten Gewerbemietverträge sind befristet. Ohne zusätzliche Klausel ist der Mieter bis zum Ende der Mietzeit an diesen Mietvertrag gebunden. Dies gibt dem Vermieter natürlich mehr Sicherheit auf eine regelmäßige Mietzahlung. Selbst eine geschäftliche Notlage ändert nichts daran, sodass der Mieter unter Umständen sogar auch dann noch für die Geschäftsräume bezahlen muss, wenn das Unternehmen gar nicht mehr existiert.

Bei unbefristeten Mietverträgen besteht die Möglichkeit, eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Die Regelungen lassen sich entweder aus dem Mietvertrag oder aus dem Gesetz ergeben. Maßgeblich ist hier der § 580a Abs. 2 BGB. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für Mieter und Vermieter sechs Monate zum Ende des Kalendervierteljahres. Spätestens am dritten Werktage eines Quartals muss dem Vermieter die Kündigungserklärung zugegangen sein.

Zu beachten ist, dass Sonn- und Feiertage die Frist entsprechend verlängern. Der Samstag zählt jedoch als Werktag. Falls das Fristende jedoch auf einen Samstag fällt, so zählt dieser nicht, sondern der darauffolgende Montag. Wichtig ist, dass eine Kündigung immer auf dem schriftlichen Wege zu erfolgen hat. Eine Email oder ein Fax reicht häufig nicht aus. Daher muss rechtzeitig ein Kündigungsbrief geschrieben werden.

Darüber hinaus gibt es aber auch die fristlose Kündigung. Als Vermieter kann das Mietverhältnis ebenfalls gekündigt werden, falls entgegen den im Gewerbemietvertrag aufgeführten Vereinbarungen gehandelt wurde. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn aus einem harmlosen Handwerksbetrieb plötzlich ein Gewerbe mit Lagerung und Verkauf von Gefahrstoffen wird. Andererseits hat man als Mieter aber die Möglichkeit, vorzeitig zu kündigen, falls der Vermieter die angemieteten Räume nicht im vereinbarten Zustand vorhält und somit das Gewerbe tatsächlich nicht ausgeübt werden kann. In vielen Fällen wird dies jedoch gerichtliche Schritte von beiden Seiten nach sich ziehen.

Was passiert, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft?

In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass der Eigentümer seine Immobilie veräußern möchte und dem Mieter gegenüber eine Kündigung ausspricht. Auch hier gelten die Regelungen des § 580a BGB. Jedoch ist hier auch § 566 Abs. 1 BGB zu beachten. In diesem Fall tritt der Erwerber der Immobilie an die Stelle des letzten Vermieters. Als Mieter geht man dann ein Mietverhältnis mit einem neuen Eigentümer ein.

Was bedeutet Coworking und shareDnC?

Bei der Bezeichnung Coworking handelt es sich um eine moderne Form der Zusammenarbeit. Im berühmten Silicon Valley wurde diese Arbeitsform definiert. Es handelt sich um einen zeitlich flexiblen Arbeitsplatz, den Du Dir mit anderen teilst. In den meisten Fällen werden für Coworking Großraumbüros, komplette Etagen oder Fabrikhallen genutzt.

Grund hierfür ist, dass in heutiger Zeit viele Menschen ortsungebunden und flexibel ihrer Arbeit mithilfe des mobilen Internets nachgehen können. Nahezu überall ist ein Arbeiten mit dem Computer möglich. Vor Ort muss lediglich eine Möglichkeit bestehen, mit dem Computer auf das Internet zugreifen zu können. Diese sogenannten digitalen Nomaden benötigen keinen offiziellen Berufsstandort. Sehr beliebt ist diese Arbeitsform bei Selbständigen, die Arbeit und Reisen miteinander verbinden möchten.

Interessant ist, dass in den Großraumbüros nicht Mitarbeiter eines einzelnen Unternehmens sitzen, sondern sich dort Menschen aus allen Schichten und Arbeitsbereichen treffen. Dadurch kann sich ein spannender Erfahrungsaustausch untereinander ergeben. Auch für Eigentümer, die vorübergehend ein Bürogebäude leer stehen haben und dieses für eine überschaubare Zeit vermieten möchten ist shareDnC eine interessante Anlaufstelle um selbst minimalen Aufwand zu haben.

Coworking in den eigenen Räumlichkeiten anzubieten kann daher als interessante Alternative zu einem Gewerbemietvertrag stehen.

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