Ein Büro untervermieten: Was ist zu beachten?

Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden

Bei der Untervermietung einer Immobilie bzw. einer Bürofläche gibt es sowohl für Mieter:innen als auch Vermieter:innen einiges zu beachten. Der nachfolgende Artikel soll näher beleuchten, wann eineUntervermietung von Büroflächen sinnvoll ist und welche Vorteile sich daraus ergeben. Wir geben dir außerdem Tipps zur Berechnung des Mietpreises und stellen dir eine rechtlich geprüfte Untermietvertragsvorlage zur Verfügung.

Büro untervermieten in 5 Schritten

Schritt 1: Mietvertrag prüfen und Erlaubnis einholen

Prüfe zuerst deinen Hauptmietvertrag: Steht dort eine Klausel zur Untervermietung? Unabhängig davon brauchst du nach § 540 BGB die Erlaubnis deines Vermieters, bevor du Räume an ein anderes Unternehmen überlässt. Hol sie ein, bevor du inserierst, und lass sie dir in Textform geben, zum Beispiel per E-Mail. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung oder sogar die Kündigung des Hauptmietvertrags.

Schritt 2: Angebot und Mietpreis festlegen

Lege fest, was du anbietest: einzelne Schreibtischplätze, einen oder mehrere Büroräume oder eine abgeschlossene Teilfläche. Kalkuliere dann den Preis. Üblich ist eine Pauschalmiete, die den Raum, die Nebenkosten und die Nutzung von Küche, Internet und Meetingräumen abdeckt. Was andere Anbieter in deiner Stadt verlangen, zeigt die Tabelle im Abschnitt zum Mietpreis weiter unten.

Schritt 3: Gute Fotos machen und inserieren

Fotos entscheiden über die Zahl der Anfragen, ein aktuelles Smartphone reicht dafür. Fotografiere bei Tageslicht, räume vorher auf und zeige mindestens drei Perspektiven: Gesamtansicht, Arbeitsplätze und Gemeinschaftsflächen. Inseriere dort, wo Unternehmen gezielt nach flexiblen Büros suchen. Auf shareDnC ist das Inserieren kostenlos.

Schritt 4: Anfragen beantworten und Untermieter auswählen

Antworte schnell, am besten innerhalb eines Werktags, und biete zeitnah eine Besichtigung an. Unternehmen auf Bürosuche sehen sich meist mehrere Flächen parallel an. Achte bei der Auswahl darauf, dass Branche und Arbeitsweise zu deinem Team passen, und prüfe, ob dein Hauptmietvertrag bestimmte Nutzungen ausschließt.

Schritt 5: Untermietvertrag abschließen und Fläche übergeben

Halte alle Konditionen im Untermietvertrag fest. Welche Punkte hineingehören, liest du im Abschnitt zum Gewerbe-Untermietvertrag weiter unten. Der Untermietvertrag darf dem Hauptmietvertrag nicht widersprechen und nicht länger laufen als dieser. Dokumentiere die Übergabe mit einem Protokoll und einer Inventarliste.

Checkliste: Büro untervermieten

• Hauptmietvertrag auf eine Untervermietungsklausel geprüft

• Erlaubnis des Vermieters nach § 540 BGB eingeholt, am besten in Textform

• Angebot festgelegt: Plätze, Räume oder Teilfläche

• Pauschalmiete kalkuliert und mit Vergleichspreisen abgeglichen

• Mindestens drei helle Fotos (Gesamtansicht, Arbeitsplätze, Gemeinschaftsflächen)

• Inserat mit Lage, Größe, Preis, Ausstattung und Verfügbarkeit erstellt

• Schnelle Antwort auf Anfragen organisiert

• Untermietvertrag aufgesetzt, Laufzeit endet spätestens mit dem Hauptmietvertrag

• Übergabeprotokoll und Inventarliste erstellt

Welche Vorteile hat die Untervermietung deiner Büroflächen?

Die Untervermietung von Büroräumen, Büroflächen oder Arbeitsplätzen bietet sich an, wenn diese für einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht genutzt werden. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Mitarbeiter:innen vermehrt aus dem Homeoffice arbeiten oder wenn ein Unternehmen nicht so stark wächst wie anfangs erwartet. Büros müssen auch heute noch über eine festgelegte Zeit angemietet werden und die Mietverträge können bei Platzüberschuss oder -mangel nicht einfach kurzfristig gekündigt werden. Teilweise mieten beispielsweise Startups auch eine größere Bürofläche an, in die sie langsam hineinwachsen. So lange sie die Fläche noch nicht selbst nutzen,kann diese untervermietet werden und damit effizient genutzt werden: Büroräume stehen nicht leer, sondern dienen als Zuhause für das Business junger Unternehmen.

Auch wenn nicht alle angemieteten Räume benötigt werden – ist der Mietvertrag erst einmal unterschrieben, so muss man als Mieter:in auch der Zahlungsverpflichtung nachkommen, unabhängig vom tatsächlichen Raumbedarf oder auch der Wirtschaftslage. Gründer:innen können zwar in der schwierigen Anfangsphase auf finanzielle Engpässe mit der Verkleinerung des Teams reagieren: Die Kosten für die angemietete Bürofläche bleiben bestehen. In genau solch einer Situation wird das Untervermieten von nicht benötigten Büroflächen besonders attraktiv.

Was ist der Unterschied zwischen Vermietung und Untervermietung von Büros?

Hast du dich schon gefragt, worin sich die Vermietung von der Untervermietung unterscheidet? Ein großer Unterschied liegt in der Länge der Vertragslaufzeit. Denn im Gegensatz zur Mietdauer eines Untermietvertrags, ist die Mindestmietdauer eines Mietvertrags viel länger. Hier liegt die Mindestmietdauer durchschnittlich bei drei bis fünf Jahren. Bei einer Untervermietung kann die Mietdauer flexibel festgelegt und dadurch deutlich kürzer sein, sodass du flexibler in deinerBüroplanung wirst. Wenn du also beispielsweise für sechs Monate oder länger Teile deines Büros nicht nutzt, dann kannst du die freien Büroflächen in der Zwischenzeit untervermieten. Oder wenn zukünftig mehr remote gearbeitet wird und dadurch mehr Büroflächen ungenutzt bleiben, kannst du die Untervermietung als kostensparende Lösung in Betracht ziehen. Wie du siehst, mit Untervermietung kannst du immer flexibel auf die aktuelle Situation reagieren und Leerstand vermeiden.

Welche Büroarten kannst du untervermieten?

Für eine Untervermietung kommen verschiedene Büroarten in Frage. Du kannst größere Büroflächen, Büroräume sowie einzelne Schreibtischplätze untervermieten. Wichtige Kriterien für Bürosuchende bei der Auswahl eines Büros sind vor allem die Lage, Größe, Ausstattung und Verkehrsanbindung. Wenn du noch mehr zum Thema Bürountervermietung erfahren möchtest,lade dir hier dein kostenloses Whitepaper herunter.

Hier siehst du die Unterschiede zwischen den verschiedenen Büroarten:

Büroflächen

Eine komplett eigenständige Bürofläche wie eine ganze oder halbe Etage lässt sich sehr gut untervermieten, da vermehrt auch größere Firmen oder Teams nach flexiblen Bürolösungen suchen.

Büroräume

Ein einzelner Raum oder mehrere Büroräume eignen sich am besten für die Untervermietung, da für Büroräume die größte Nachfrage überhaupt herrscht. Diese bieten vor allem kompletten Teams ein hohes Maß an Privatsphäre, beispielsweise um vertrauliche Dinge zu besprechen oder einfach mal die Tür zu schließen.

Schreibtischplätze

Ein sogenannter Fix Desk, also ein fester Schreibtischplatz, wird hauptsächlich inBürogemeinschaften oder kleineren Büros vermietet. Einzelne Schreibtischplätze sind besonders für Freelancer:innen und Einzelunternehmer:innen interessant.

Der Gewerbe-Untermietvertrag: Essentiell für die Untervermietung von Büros

Wie bereits erläutert, werden Gewerberäume an den:die Hauptmieter:in über eine lange Zeit vermietet. Möchte diese:r aus besonderen Gründen Teile der Räumlichkeiten anderen Gewerbetreibenden vermieten, dann wird einGewerbe-Untermietvertrag benötigt. Dieser kann jedoch wesentlich flexibler gestaltet werden, darf aber nicht gegen die zwischen Hauptmieter:in und Vermieter:in festgelegten Mietbestimmungen verstoßen.

In einem Untermietvertrag sind unter anderem folgende Angaben notwendig:

• Angabe aller Beteiligten

• Definition der Mietsache

• Anschrift

• Stockwerk

• Größe in Quadratmeter

• Nutzung von Gemeinschaftsräumen

• mögliche Park- und Stellplätze

• Miethöhe

• Mietzeit

• Kautionshöhe

• Betriebskosten

• mögliche Schönheitsreparaturen

Zur Form: Für den Abschluss schreibt das Gesetz keine bestimmte Form vor. Soll der Untermietvertrag fest für länger als ein Jahr laufen, muss er aber mindestens in Textform geschlossen werden, zum Beispiel per E-Mail (§ 578 Abs. 1 in Verbindung mit § 550 BGB). Das gilt für Verträge ab dem 1. Januar 2025, für ältere Verträge seit dem 1. Januar 2026. Fehlt die Textform, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Übergabe der Räume ordentlich kündbar.

Vielfach lassen sich auch Teile aus dem Hauptmietvertrag in den Untermietvertrag übernehmen. Wer ein gutes Verhältnis zu den Vermieter:innen hat, kann neben der Zustimmung hier auch gemeinsam die Punkte des Untermietvertrags besprechen.

Ansonsten ist es sinnvoll, geprüfte Vorlagen aus dem Internet zu nutzen. Wir bieten einengeprüftenUntermietvertragzum Download an. Wenn du dein Büro über shareDnC untervermietest, kannst du den Mietvertrag ganz einfach über die Plattform erstellen und verschicken.

So legst du den Mietpreis für die Untervermietung fest

Alles, was du anbietest, gehört in die Miete. Neben dem Raum deckt sie also auch die Nebenkosten und die Nutzung von Allgemeinflächen und Infrastruktur ab, etwa Reinigung, Internet oder Küche. Am einfachsten ist eine Pauschalmiete, denn eine Nebenkostenabrechnung für einzelne Räume wäre viel zu aufwendig. Wichtig: Parkplätze sind in der Regel nicht enthalten und werden separat vereinbart.

Einen Anhaltspunkt liefern die Preise, die andere Anbieter auf shareDnC verlangen:

Quelle: shareDnC-Plattformdaten, Medianpreise aller seit Januar 2023 freigeschalteten Inserate (Angebotspreise netto, zzgl. Umsatzsteuer, mindestens 20 Inserate je Stadt, Stand 26.09.2026). Der Median ist der mittlere Wert: Die Hälfte der Angebote ist günstiger, die andere Hälfte teurer.

Setz deinen Preis lieber nah am Median als deutlich darüber, denn so findest du schneller einen Untermieter. Einen Richtwert für deine Fläche liefert der Mietpreiskalkulator. Wie du den Preis Schritt für Schritt berechnest, liest du im Ratgeber Mietpreis berechnen. Alle Preise nach Stadt findest du in der Auswertung Büro- und Coworking-Preise 2026.

Darf dein Vermieter die Untervermietung ablehnen?

Ja. Bei Gewerberäumen gibt es, anders als bei Wohnraum, keinen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung. Nach § 540 BGB darfst du Räume nur mit Erlaubnis deines Vermieters an Dritte überlassen.

• Blick in den Vertrag: Viele Gewerbemietverträge regeln die Untervermietung ausdrücklich. Manchmal ist sie dort schon generell erlaubt oder an Bedingungen geknüpft.

• Verweigert der Vermieter die Erlaubnis für einen konkret benannten Untermieter, ohne dass in dessen Person ein wichtiger Grund vorliegt, kannst du den Hauptmietvertrag nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Bei Geschäftsräumen sind das knapp sechs Monate zum Quartalsende (§ 580a Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 2 BGB). In Gewerbemietverträgen wird dieses Recht allerdings häufig ausgeschlossen. Ob ein solcher Ausschluss in einem Formularvertrag wirksam ist, ist umstritten und vom BGH bisher offengelassen.

• Wichtige Gründe für eine Ablehnung können zum Beispiel sein, dass der Untermieter in direktem Wettbewerb zu einem anderen Mieter mit vertraglichem Konkurrenzschutz steht oder dass seine Nutzung nicht zum Gebäude passt.

Gut zu wissen: Bei mehreren tausend Untervermietungen über shareDnC gab es nur eine Handvoll Fälle, in denen ein Vermieter die Untervermietung untersagt hat. Frag früh und offen und stell den Untermieter kurz vor.

Sind Einnahmen aus einer gewerblichen Untervermietung umsatzsteuerpflichtig?

Die Vermietung von Büroräumen ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Doch nach §9 UStG können Vermieter:innen freiwillig auf diese Befreiung von der Umsatzsteuer verzichten. Dies ist aber nur möglich, wenn die Mieter:innen Unternehmer:innen sind, die unbeschränkt zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, d.h. wenn sie selbst über umsatzsteuerpflichtige Einnahmen verfügen. In diesem Fall können Vermieter:innen in der Rechnung die Umsatzsteuer ausweisen. Die Mieter:innen können eine Rechnung mit Angabe der Umsatzsteuer verlangen.

Für Mieter:innen hat der Umsatzsteuerausweis den Vorteil, dass sie die zusätzlich zu zahlende Umsatzsteuer als Vorsteuer verrechnen können. Es spielt demnach keine Rolle, ob die Miete mit oder ohne Umsatzsteuer verrechnet wird, denn für Unternehmen ist letztendlich nur der Nettobetrag fällig. Daher sind Büromieten generell als “netto” ausgeschrieben.

Bei einer Untervermietung über shareDnC muss keine Rechnung an die Mieter:innen ausgestellt werden, da der Mietvertrag so aufgebaut ist, dass die Mieter:innen diesen für ihre Steuer nutzen können. Nach §14 UStG ist für den Vorsteuerabzug eine ordentliche Rechnung erforderlich. Ein Mietvertrag gilt als Rechnung, wenn er verschiedenen Formerfordernissen entspricht. Bei Nutzung unseres Mietvertragsgenerators sind diese Erfordernisse erfüllt.

Auf was du noch bei einer Untervermietung aus rechtlicher Sicht achten solltest, kannst du in unserem Whitepaper zum Thema Bürountervermietung nachlesen. Lade es dir hier kostenlos herunter.

Wie lange dauert es, einen Untermieter zu finden?

Das hängt vor allem von Lage, Preis und der Qualität des Inserats ab. Die Auswertung von 3.586 über shareDnC geschlossenen Verträgen zeigt:

Quelle: shareDnC-Plattformdaten, 3.586 Verträge, gemessen von der Freischaltung des Inserats bis zum gemeldeten Vertragsabschluss (Auswertung September 2026). Viele Inserate bleiben für weitere Flächen online, deshalb überzeichnet der Median die reine Vermarktungszeit eher.

Rund ein Drittel der Flächen ist also innerhalb von drei Monaten vermittelt. Schneller geht es mit einem marktüblichen Preis, guten Fotos und einer Antwort auf Anfragen innerhalb eines Werktags.

Die Top 3 Plattformen für Untervermietung

Einen ausführlichen Vergleich aller Plattform-Typen mit Funktionen, Kosten und Auswahlkriterien findest du im Beitrag Plattformen für gewerbliche Büro-Untervermietung im Vergleich.

Nachdem das Einverständnis der Vermieter:innen vorliegt, kann es auf die Suche nach Untermieter:innen gehen. Grundsätzlich stehen hier die bekannten Internetportale zur Auswahl:

shareDnC

Über shareDnC, die Plattform für die Untervermietung von Büros, kann schnell und einfach ein kostenloses Inserat erstellt werden, um passende Mieter:innen zu finden. Dabei steht dir unser Service bei Fragen jederzeit zur Seite. Die Vorteile von shareDnC:

• Die Registrierung& das Inserierensind kostenlos. Eine Provision zahlst du nur bei Erfolg, also wenn du mit deinen freien Büroflächen tatsächlich Geld verdienst. Du wählst zwischen einer einmaligen Provision von 1,2 Nettomonatsmieten und einer monatlichen Provision von 15 % der Nettomonatsmiete für höchstens zwölf Monate. Bezugsgröße ist jeweils die Nettomonatsmiete inklusive aller Nebenkosten.

• Allround-Service – wir helfen dir von der Preisgestaltung bis hin zur Inseratserstellung.

• In vielen Städten gibt es einen kostenlosen Foto-Service, um dein Büro bestens in Szene zu setzen.

• Kostenlose Vermarktung über verschiedene Immobilienportale wie ImmobilienScout24.

• Durch Spezialisierung auf die Untervermietung von Büroräumen, Büroflächen und Arbeitsplätzen erhältst du bei uns innerhalb kürzester Zeit qualifizierte Anfragen.

• Geprüfte Mietvertragsvorlage

Immobilienscout24

Immobilienscout24 ist in erster Linie eine Plattform für das Mieten und Vermieten von Wohnimmobilien. Gewerbeimmobilien lassen sich dort ebenfalls inserieren, der Fokus liegt aber auf der langfristigen Vermietung, und große Maklerfirmen mit Premiumplatzierungen dominieren. Die Registrierung ist kostenlos, Inserate sind in der Regel kostenpflichtig.

Immowelt & Immonet

Immowelt und Immonet gehören zusammen. Wie Immobilienscout24 sind sie auf Wohnimmobilien spezialisiert, Gewerbeflächen sind aber möglich. Auch hier liegt der Fokus auf langfristiger Vermietung, und Inserate sind in der Regel kostenpflichtig.

Tipps für dein Inserat: So machst du auf deine Untervermietung aufmerksam

Wer eine Anzeige für die Untervermietung seines Büros, seiner Bürofläche oder eines Schreibtischplatzes aufgeben möchte, der sollte nach Möglichkeit die folgenden Angaben machen:

• Lage & Mietpreis

• Größe der Fläche/ Anzahl der Arbeitsplätze

• Beschreibung der Bürogemeinschaft

• Angaben zu Gemeinschaftsräumen

• Verkehrsanbindung

• Ausstattungsmerkmale wie Meetingraum, Küche etc.

• Raumaufteilung

• Angaben zu sanitären Anlagen

Fotos: Fotografiere bei Tageslicht mit geöffneten Jalousien, räume vorher auf und nimm die Räume leicht schräg aus einer Ecke auf. Drei bis fünf gute Bilder bringen mehr Anfragen als zwanzig mittelmäßige.

Wenn du dich dafür entscheidest, dein Inserat über shareDnC zu erstellen, bieten wir dir an, kostenlos eine Inseratsvorschau für dich zu erstellen. Dafür musst du nur ein paar Fragen stichpunktartig beantworten, damit wir dir dein Inserat erstellen können. Auf Wunsch bieten wir in vielen Städten zudem einen kostenlosen Foto-Service an, um deine freie Bürofläche bestens in Szene zu setzen.

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Fazit

Eine Untervermietung bietet nicht nur viele Vorteile, sondern ist auch einfach umzusetzen. Sobald ein einzelner Schreibtischplatz, ein Büroraum oder eine ganze Bürofläche längere Zeit leer steht, kann eine Untervermietung in Betracht gezogen werden. Du sparst nicht nur selbst Kosten ein, sondern kannst auch mit deinem ungenutzten Platz Freelancer:innen oder jungen Start-ups die Chance auf ein neues Büro geben. Dabei bleibst du selbst flexibel, falls du wieder mehr Platz für dein eigenes Unternehmen brauchst.

Entscheidend ist der erste Schritt: Hol dir die Erlaubnis deines Vermieters, bevor du inserierst. Danach helfen ein marktüblicher Preis, gute Fotos und schnelle Antworten, damit deine Fläche nicht lange leer steht.

Mit den Tipps aus dem Artikel klingt Untervermietung ganz einfach, oder? Wenn du jetzt auch dein leeres Büro untervermieten willst – wir helfen dir! Alle Informationen zur erfolgreichen Untervermietung deines Büros über unsere Plattform findest du auf unserer Infoseite.

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