Untermietvertrag Gewerbe: Vorlage, Tipps und rechtliche Hinweise zur gewerblichen Untervermietung
Du willst deine Mietkosten reduzieren und zurzeit nicht benötigte Mieträume untervermieten? Gute Idee, sofern die eigentlichen Vermieter und Eigentümer nichts dagegen haben. Damit die Untervermietung rechtssicher funktioniert, ist es wichtig, einen schriftlichen, gut strukturierten Gewerbe-Untermietvertrag aufzusetzen. Was das bedeutet und worauf du achten solltest, erfährst du hier.
Du möchtest Teile deines Büros untervermieten? Dann erfährst du mehr dazu in unseremBlogartikel „Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden”. Denn wenn du in deinen Räumlichkeiten ungenutzte Büroräume oder Büroflächen hast, dann ist Untervermietung für dich das Richtige. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: Du hilfst jungen Unternehmen ein Zuhause für ihr Business zu finden und kannst gleichzeitig unnötige Mietkosten sparen.
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Kostenloses Musterbeispiel für einen Gewerbe Untermietvertrag
Du bist kurz davor, deinen Gewerberaum unterzuvermieten? shareDnC hat dir ein Musterbeispiel für einen Gewerbe-Untermietvertrag erstellt. Das PDF des Untermietvertrags kannst du hier kostenlos herunterladen.
Was ist ein Gewerbe Untermietvertrag?
Ein Gewerbe Untermietvertrag ist ein besonderer Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter für gewerblich genutzte Räumlichkeiten. Der ursprüngliche Mietvertrag mit dem Eigentümer bleibt davon unberührt. Du bleibst also weiterhin Vertragspartner des Eigentümers.
Bevor du einen Untermietvertrag abschließt, prüfe deinen Gewerbemietvertrag auf eine entsprechende Erlaubnis zur Untervermietung. Nur mit Zustimmung der Eigentümer ist die Untervermietung zulässig. Andernfalls kann eine fristlose Kündigung drohen.
Wichtig ist, dass sich der Untermietvertrag nicht mit dem Hauptvertrag widerspricht. Klauseln über Werbung, bauliche Maßnahmen oder Pflichten zur Instandhaltung müssen übernommen werden.
Achtung: Wird ein Untermietvertrag ohne das Einverständnis der Eigentümer:innen abgeschlossen, kann dies zu einer fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages führen!
Wann lohnt sich ein Untermietvertrag im Gewerbe?
Ein Untermietvertrag kann in verschiedenen Situationen sinnvoll sein:
Unzureichend genutzte Gewerbeflächen
Das kommt immer wieder vor: Unternehmen mieten großflächig Gewerberaum an und stellen später fest, dass die betriebliche Tätigkeit auch mit weniger Fläche erledigt werden kann. In diesem Fall sind sie allerdings bereits an den Gewerbemietvertrag gebunden und müssen natürlich die Miete für alle Geschäftsräume bezahlen.
Es lohnt sich dann, ein oder mehrere Räume unterzuvermieten. So können Mietkosten entsprechend minimiert werden, einen signifikanten Gewinn sollte man hier aber nicht erwarten. Allerdings kann durch die Untervermietung nicht benötigter Räume dem Problem der Büroknappheit entgegengewirkt werden, sodass andere Unternehmen schneller ein Office für sich finden.
Wirtschaftliche Engpässe
Du brauchst weniger Platz als gedacht. Dann kannst du ungenutzte Räume untervermieten, um Kosten zu sparen.
Betriebsaufgabe oder Standortwechsel
Nutze einen Untermietvertrag zur Überbrückung der Kündigungsfrist. Hierbei können Nachmieter helfen.
Was darf untervermietet werden?
Du kannst verschiedene Arten von Mietsachen untervermieten. Abhängig vom Bedarf und Mietzweck:
Büroräume: Besonders beliebt und gefragt. Ideal bei Wunsch nach Privatsphäre.
Etagen oder ganze Büroflächen für wachsende Teams oder Projekte.
Einzelschreibtische für Selbstständige und Freelancer.
Achte darauf, dass die Nutzung mit dem Hauptvertrag kompatibel ist und der Mietpreis realistisch kalkuliert wird.
Bist du noch auf der Suche nach passenden Untermieter:innen? Bei shareDnC kannst du einfach kostenlos dein Inserat erstellen und Mietkosten sparen. In vielen Städten bieten wir zudem einen Foto-Service an, um deine freie Fläche bestens ins Szene zu setzen. Durch Spezialisierung auf die Untervermietung von Büroräumen, Büroflächen und Arbeitsplätzen erhältst du bei uns innerhalb kürzester Zeit qualifizierte Anfragen. Jetztregistrieren oder weitereInformationen zur Bürountervemietung mit shareDnC erhalten.
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Rechtliche Hinweise und Besonderheiten
Die Untervermietung darf nicht ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgen (§ 540 Abs. 1 BGB). Einen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis hast du bei Gewerberäumen nicht. Verweigert der Vermieter sie ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters, kannst du den Hauptmietvertrag aber außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dieses Kündigungsrecht wird in Gewerbemietverträgen allerdings häufig ausgeschlossen.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, solltest du eine klare schriftliche Regelung treffen. Eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt mit Kenntnissen im Mietrecht oder Gewerbemietrecht kann dabei unterstützen.
Weitere mietrechtliche Aspekte bei der gewerblichen Untervermietung
Ein schriftlich festgehaltener Vertrag ist bei der Untervermietung von Gewerbeflächen dringend zu empfehlen. Soll er fest länger als ein Jahr laufen, braucht er seit 2025 mindestens die Textform (§ 578 BGB), sonst gilt die feste Laufzeit nicht. Nur so lassen sich Nebenabreden und konkrete Pflichten des Hauptmieters wirksam dokumentieren. Vereinbarungen müssen
vertragskonform sein und dürfen nicht im Widerspruch zum Hauptmietvertrag stehen.
Je nach Ausgestaltung kann auch eine Befristung sinnvoll sein. Zustimmungspflichtige Klauseln wie bauliche Veränderungen oder Nutzung über den vereinbarten Mietzweck hinaus sollten ausdrücklich benannt werden.
Aspekt | Beschreibung | Hinweis für Hauptmieter |
|---|---|---|
Schriftlicher Mietvertrag | Gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Bei fester Laufzeit über ein Jahr mindestens Textform. | Immer schriftlich oder in Textform festhalten, mündliche Abreden vermeiden. |
Nebenabreden | Ergänzungen zum Hauptvertrag, z. B. über Nutzung, Ausstattung oder Abläufe. | Sorgfältig dokumentieren, damit keine rechtlichen Lücken entstehen. |
Pflichten des Hauptmieters | Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Eigentümer verantwortlich. | Untermieter müssen zu vertragstreuem Verhalten verpflichtet werden. |
Vertragskonformität | Untervertrag darf dem Hauptmietvertrag nicht widersprechen. | Inhaltlich prüfen, ob alle Vorgaben eingehalten werden. |
Befristung | Kann für Planungssicherheit sorgen, z. B. bei projektbezogener Nutzung. | Klar definierte Laufzeit und Enddatum festlegen. |
Zustimmungspflichtige Klauseln | Klauseln, die der Zustimmung des Vermieters bedürfen, z. B. Umbauten. | Vorab Genehmigung beim Eigentümer einholen und schriftlich festhalten. |
Effiziente Nutzung und Vermarktung deiner Gewerbeflächen
Die Untervermietung von Büroflächen ist nicht nur ein finanzieller Vorteil. Sie erlaubt auch eine effizientere Flächennutzung. Viele Unternehmen setzen auf flexible Mietmodelle oder bieten einzelne Arbeitsplätze in Bürogemeinschaften an, etwa bei Projekten oder Teilzeitnutzung.
Nutze Plattformen wie shareDnC, um deine Flächen einfach zu inserieren. Die temporäre Vermietung oder Zwischenmiete ist besonders für Startups oder Agenturen interessant, die kurzfristige Optionen suchen.
Rechtliche Risiken bei unerlaubter Untervermietung
Untervermietest du ohne die nötige Erlaubnis, verletzt du deinen Hauptmietvertrag. Dein Vermieter kann dann:
dich abmahnen und verlangen, dass du die Untervermietung beendest (§ 541 BGB),
den Hauptmietvertrag fristlos kündigen, wenn du die Untervermietung trotz Abmahnung fortsetzt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch die Untervermietung ein Schaden entsteht.
Endet der Hauptmietvertrag, kann der Vermieter die Räume außerdem direkt von deinem Untermieter zurückverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Weil du deinem Untermieter die Räume dann nicht mehr überlassen kannst, haftest du ihm gegenüber unter Umständen auf Schadensersatz. Hol die Erlaubnis deshalb vor Vertragsschluss ein, am besten in Textform.
Wer haftet bei der Untervermietung?
Gegenüber deinem Vermieter bleibst du als Hauptmieter voll in der Verantwortung. Überlässt du Räume einem Untermieter, musst du ein Verschulden, das ihm beim Gebrauch der Räume zur Last fällt, so vertreten, als hättest du es selbst begangen. Das gilt auch dann, wenn dein Vermieter die Untervermietung erlaubt hat (§ 540 Abs. 2 BGB).
Beschädigt dein Untermieter zum Beispiel Böden, Türen oder Technik, kann sich dein Vermieter an dich halten. Den Schaden holst du dir anschließend beim Untermieter zurück. Dasselbe gilt für die Miete: Zahlt dein Untermieter nicht, schuldest du deinem Vermieter trotzdem die volle Miete aus dem Hauptmietvertrag.
So sicherst du dich ab:
Vereinbare eine Kaution. Im Gewerbe sind zwei bis drei Monatsmieten üblich, eine gesetzliche Obergrenze wie bei Wohnraum gibt es nicht.
Lass dir eine Betriebshaftpflichtversicherung deines Untermieters nachweisen.
Halte den Zustand der Räume bei der Übergabe in einem Protokoll mit Fotos fest.
Übernimm die Pflichten aus deinem Hauptmietvertrag, etwa Nutzungszweck, Hausordnung und Instandhaltung, in den Untermietvertrag.
Untermietzuschlag im Gewerbe
Bei Wohnraum darf der Vermieter seine Erlaubnis nur dann von einer höheren Miete abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Für Gewerberäume gilt diese Regel nicht. Weil du bei Gewerberäumen keinen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis hast, kann dein Vermieter sie an Bedingungen knüpfen, auch an einen Zuschlag auf die Miete.
Eine gesetzliche Obergrenze für den Zuschlag gibt es im Gewerbe nicht, die Höhe ist Verhandlungssache. Grenzen setzen nur allgemeine Regeln, etwa das Verbot sittenwidriger Vereinbarungen (§ 138 BGB) und die Inhaltskontrolle vorformulierter Vertragsklauseln. Ist die Bedingung unangemessen, kann das wie eine Verweigerung der Erlaubnis wirken. Dann kommt dein Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB in Betracht, sofern es im Hauptmietvertrag nicht ausgeschlossen ist.
Praxis-Tipp: Schau zuerst in deinen Hauptmietvertrag, ob er die Untervermietung und einen Zuschlag bereits regelt. Verhandle einen Zuschlag am besten zusammen mit der Erlaubnis, halte beides in Textform fest und rechne ihn in deine Kalkulation ein, denn er schmälert, was dir von der Untermiete bleibt.
Kündigungsfristen im Untermietverhältnis
Für den Untermietvertrag gelten eigene Fristen, unabhängig vom Hauptmietvertrag. Habt ihr eine feste Laufzeit vereinbart, endet der Vertrag mit Ablauf dieser Zeit, eine ordentliche Kündigung ist vorher in der Regel ausgeschlossen. Ist der Vertrag unbefristet und keine Frist vereinbart, gilt für Geschäftsräume § 580a Abs. 2 BGB: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen und wirkt zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres. Das sind knapp sechs Monate zum Quartalsende.
Achtung bei langen Laufzeiten: Fehlt bei einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr die Textform, gilt der Vertrag als unbefristet und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung kündbar (§ 550 BGB). Stimme die Laufzeit außerdem so ab, dass der Untermietvertrag spätestens mit dem Hauptmietvertrag endet. Stichtage und Beispiele findest du im Ratgeber Kündigungsfristen bei Gewerbemietverträgen.
Checkliste für deinen Untermietvertrag im Gewerbe
Folgende Punkte gehören in einen professionellen Gewerbe Untermietvertrag:
Name und Anschrift aller Parteien
Genaue Beschreibung der Mietsache inklusive Lage, Größe und Ausstattung
Mietdauer und Kündigungsfristen
Mietpreis, Nebenkosten, Kaution und Zahlungsmodalitäten
Regelungen zur Instandhaltung, Schönheitsreparatur, Haftung und Schäden
Nutzung von Geräten, Fahrzeugen, Personal
Besonderheiten wie Konkurrenzschutz oder Automatenaufstellung
Rückgabe der Mietsache bei Beendigung
Unser Praxis-Tipp zum Schluss:Erstelle zusätzlich eine Inventarliste, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.
Wo finde ich eine passende Vorlage für einen Untermietvertrag?
Für deinen Untermietvertrag kannst du auf eine geprüfte Vorlage von shareDnC zurückgreifen. Sie enthält alle relevanten Punkte wie Mietzweck, Kaution, Mietpreis, Vertragslaufzeit, Nebenkosten und Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses.
Die Vorlage steht auf der Website von shareDnC als kostenloser Download zur Verfügung. Du kannst sie individuell anpassen und direkt für die Untervermietung deiner Gewerbeflächen verwenden.
Mit dieser Vorlage sparst du Zeit, vermeidest rechtliche Fehler und sorgst für ein transparentes Mietverhältnis zwischen dir und dem Untermieter.
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Unser Team unterstützt dich bei der Inserat-Erstellung. Auf Wunsch kommt ein Fotograf vorbei, und wir vermarkten dein Angebot über Google und viele Immobilienportale. Den passenden Untermietvertrag kannst du bequem online abschließen.