Das musst du bei einem Untermietvertrag für deine Gewerberäume beachten

Du stehst jeden Tag vor leeren Büroräumen und möchtest nicht benötigte Büros untervermieten? Gute Idee – wenn die eigentlichen Vermieter:innen und Eigentümer:innen nichts dagegen haben. Denn mit der Untervermietung löst du das Problem leerstehender Büroräume und gibst gleichzeitig anderen Unternehmen, die händeringend nach Büros suchen, ein Zuhause für ihr Business.  Damit die Untervermietung auch rechtssicher über die Bühne geht, musst du einen Gewerbe-Untermietvertrag aufsetzen. Was das genau ist und was du dabei beachten musst, das erfährst du in diesem Beitrag.

Und damit bei der Untervermietung auch garantiert nichts schief läuft, findest du am Ende des Artikels eine Checkliste mit den Punkten, die in einem Untermietvertrag für Gewerberäume nicht fehlen sollten.

Untermietvertrag Gewerbe

Du möchtest Teile deines Büros untervermieten? Dann erfährst du mehr dazu in unserem Blogartikel „Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden. Denn wenn du in deinen Räumlichkeiten ungenutzte Büroräume oder Büroflächen hast, dann ist Untervermietung für dich das Richtige. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: Du hilfst jungen Unternehmen ein Zuhause für ihr Business zu finden und kannst gleichzeitig unnötige Mietkosten sparen.

Inhalt:

Musterbeispiel für einen Gewerbe Untermietvertrag

Ein Beispiel für einen kostenlosen Untermietvertrag Gewerbe findest Du hier: 

Was ist ein Gewerbe-Untermietvertrag?

Ein Gewerbe-Untermietvertrag stellt einen besonderen Mietvertrag dar, der zwischen den Hauptmieter:innen und einer anderen Person als Mieter:in abgeschlossen wird. Die Mieter:innen bleiben in diesem Fall immer noch an das Mietverhältnis mit den Eigentümer:innen gebunden. Diese erhalten nach wie vor die vereinbarte Miete für die Gewerberäume.

Du solltest prüfen, ob du als Mieter:in einer Gewerbeimmobilie im Gewerbemietvertrag mit den Vermieter:innen eine Vereinbarung getroffen hast, die es erlaubt, ungenutzten Gewerberaum zu vermieten. Wenn eine Untervermietung laut Vertrag möglich ist, dann kannst du dich um den Untermietvertrag kümmern.

Regelungen, die im Hauptmietvertrag für das Mietobjekt getroffen worden sind, müssen natürlich von den Untermieter:innen genauso wie von dir beachtet werden. Haben zum Beispiel die eigentlichen Vermieter:innen im Vertrag mit dir als Hauptmieter:in festgelegt, dass zur Straßenseite keine große Leuchtreklame angebracht werden darf, dann sind hieran auch die Untermieter:innen gebunden.

Der Untermietvertrag für Gewerbe muss sich also weitgehend mit dem eigentlichen Gewerbemietvertrag decken. Es dürfen aber besondere Mietbestimmungen aufgenommen werden, die lediglich zwischen Hauptmieter:innen und Untermieter:innen vereinbart werden. Wichtig ist, dass ein Untermietvertrag für ein Gewerbe auf jeden Fall schriftlich festgehalten wird. Ein solcher Vertrag gibt allen Parteien mehr Sicherheit. Beachte aber, dass eine Untervermietung auch von der Zustimmung der Eigentümer:innen abhängig ist, denn schließlich bleiben es deren Räume.

  • Achtung: Wird ein Untermietvertrag ohne das Einverständnis der Eigentümer:innen abgeschlossen, kann dies zu einer fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages führen!

Welche Gründe gibt es für eine gewerbliche Untervermietung?

In aller Regel sind die Hauptmietverträge mit den Eigentümer:innen auf lange Zeit geschlossen. Dies bedeutet, dass du zeitlich lange an die Vermieter:innen gebunden bist. Wenn du nun Büroräume nicht benötigst, dann kann die Untervermietung von Gewerberäumen eine gute Lösung sein.

In diesen Situationen kann eine Untervermietung für dich als Hauptmieter:in sinnvoll sein

Das kommt immer wieder vor: Unternehmen mieten großflächig Gewerberaum an und stellen später fest, dass die betriebliche Tätigkeit auch mit weniger Fläche erledigt werden kann. In diesem Fall sind sie allerdings bereits an den Gewerbemietvertrag gebunden und müssen natürlich die Miete für alle Räume bezahlen.

Es lohnt sich dann, ein oder mehrere Räume unterzuvermieten. So können Mietkosten entsprechend minimiert werden, einen signifikanten Gewinn sollte man hier aber nicht erwarten. Allerdings kann durch die Untervermietung nicht benötigter Räume dem Problem der Büroknappheit entgegengewirkt werden, sodass andere Unternehmen schneller ein Office für sich finden. 

Nicht schön, aber leider auch kein Einzelfall: Wenn es den Hauptmieter:innen wirtschaftlich schlecht geht, dann ist die Reduzierung der monatlichen Fixkosten zu empfehlen. Auch in diesem Fall lohnt es sich, wenn Büroräume an Untermieter:innen vermietet werden können. So können immerhin die monatlichen Mietkosten ausgeglichen werden.

Sollte der Fall eintreten, dass der Betrieb aufgegeben werden muss, ist ein langfristiger Mietvertrag natürlich ein Problem, das gelöst werden muss. Aber auch gut laufende Geschäfte können – bezogen auf den Gewerberaum – problematisch sein: Denn wenn mehr Räume benötigt werden, die Vermieter:innen aber keine zusätzlichen Räumlichkeiten anbieten können, dann muss ein komplett neuer Standort gesucht werden.

In beiden Fällen kann eine Untervermietung weiterhelfen, die Zeit bis zur Erreichung der Kündigungsfrist zu überbrücken. Zu diesem Zweck sollte man auch mit den Nachmieter:innen und Untermieter:innen nach Möglichkeit einen flexiblen Mietvertrag abschließen. Achte aber darauf, rechtzeitig eine Kündigung schriftlich bei den Vermieter:innen einzureichen. Ansonsten wird der gesetzliche Anspruch auf eine ordentliche Kündigung verwirkt.

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Was kann ich untervermieten?

Wusstest du, dass du nicht nur Büro- und Gewerbeflächen, sondern auch komplette Büroräume und sogar einzelne Schreibtischplätze untervermieten kannst? 

Diese Unterschiede zwischen den verschiedenen Möglichkeiten solltest du kennen:

  • Büroräume eignen sich am besten für die Untervermietung, denn hier herrscht die größte Nachfrage überhaupt. Diese bieten ein hohes Maß an Privatsphäre, beispielsweise um vertrauliche Dinge zu besprechen oder einfach mal die Tür zu schließen.
  • Eine eigenständige Bürofläche wie eine ganze oder halbe Etage lässt sich ebenfalls sehr gut untervermieten, da vermehrt auch größere Firmen oder Teams nach flexiblen Bürolösungen suchen.
  • Ein Schreibtischplatz wird hauptsächlich in Bürogemeinschaften oder kleineren Büros vermietet. Besonders für Freelancer:innen und Einzelunternehmer:innen sind einzelne Schreibtischplätze interessant.

Die wichtigsten Kriterien für Mieter:innen bei der Bürosuche sind vor allem die Lage, Größe, Ausstattung und Verkehrsanbindung.

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So kannst du als Mieter:in vorzeitig aus dem Gewerbemietvertrag aussteigen

Falls im Gewerbemietvertrag keine Regelung über eine Untervermietung getroffen wurde, dann gelten die gesetzlichen Bestimmungen nach § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches. In diesem Fall darf man nur mit Zustimmung der Vermieter:innen die nicht benötigten Gewerberäume untervermieten.

Natürlich dürfen Vermieter:innen diese Zustimmung verweigern, müssen aber hierfür einen sachlichen Grund angeben. Sollten sie keinen Grund nennen können, erhalten die Mieter:innen durch eine sogenannte Untermietverweigerung die Möglichkeit auf eine ordentliche Kündigung. In diesem Fall kann folglich der Gewerbemietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Frist gekündigt werden.

Checkliste: Was gehört in einen Gewerbe-Untermietvertrag?

Grundsätzlich muss unterschieden werden, ob eine Privatperson als Mieter:in Räume an Gewerbetreibende untervermietet oder ob der:die Mieter:in ein Gewerbe betreibt und Räume an andere Gewerbetreibende untervermietet.

Die nachfolgenden Punkte sollten in einem Untermietvertrag aufgeführt sein:

  • Name und Anschrift der Untervermieter:innen und der Untermieter:innen
  • der Mietgegenstand unter Angabe der Räume und Größe
  • gemeinsam genutzte Räumlichkeiten
  • ggf. Gründung einer Bürogemeinschaft
  • Regelung von Geschäfts- und Öffnungszeiten
  • Dauer des Mietverhältnisses
  • Mietzins
  • Nebenkosten
  • Art der Mietzahlung
  • mögliche Kaution
  • bauliche Veränderungen und Instandhaltung
  • Beschilderung oder Automatenaufstellung
  • Schönheitsreparaturen und Wartungsarbeiten
  • Nutzung von Maschinen
  • Abstellen von Fahrzeugen und Maschinen
  • Verkehrssicherungspflicht 
  • Konkurrenzschutz
  • weitere Untervermietung
  • Übergabe der Mietsache
  • Inventar
  • technische Geräte
  • Personal
  • Haftung
  • Betretungsrecht der Vermieter:innen
  • mögliche Tierhaltung
  • Kündigung
  • Schriftform
  • sonstige Vereinbarungen

Unser Praxis-Tipp zum Schluss: Neben dem Gewerbe-Untermietvertrag solltest du auf jeden Fall noch eine Inventarliste anfertigen, aus der hervorgeht, welche Büro- oder Betriebsausstattung von deinen Untermieter:innen übernommen oder genutzt werden.

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