Untermietvertrag Gewerbe: Vorlage, Tipps und rechtliche Hinweise zur gewerblichen Untervermietung
Du willst deine Mietkosten reduzieren und zurzeit nicht benötigte Mieträume untervermieten? Gute Idee, sofern dein Vermieter es erlaubt. Damit die Untervermietung rechtssicher funktioniert, ist es wichtig, einen gut strukturierten Gewerbe-Untermietvertrag in Textform aufzusetzen. Was das bedeutet und worauf du achten solltest, erfährst du hier.
Du möchtest Teile deines Büros untervermieten? Dann erfährst du mehr dazu in unserem Blogartikel „Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden”. Denn wenn du in deinen Räumlichkeiten ungenutzte Büroräume oder Büroflächen hast, dann ist Untervermietung für dich das Richtige. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: Du hilfst jungen Unternehmen ein Zuhause für ihr Business zu finden und kannst gleichzeitig unnötige Mietkosten sparen.
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Kostenloses Musterbeispiel für einen Gewerbe Untermietvertrag
Du bist kurz davor, deinen Gewerberaum unterzuvermieten? shareDnC hat dir ein Musterbeispiel für einen Gewerbe-Untermietvertrag erstellt. Das PDF des Untermietvertrags kannst du hier kostenlos herunterladen.
Was ist ein gewerblicher Untermietvertrag und was muss hinein?
Ein gewerblicher Untermietvertrag ist ein Mietvertrag zwischen dir als Hauptmieter und einem Untermieter über gewerblich genutzte Räume, zum Beispiel einzelne Büros oder Arbeitsplätze. Der ursprüngliche Mietvertrag mit deinem Vermieter bleibt davon unberührt. Du bleibst also weiterhin Vertragspartner deines Vermieters.
Bevor du einen Untermietvertrag abschließt, prüfe deinen Gewerbemietvertrag auf eine entsprechende Erlaubnis zur Untervermietung. Die Räume einem Untermieter überlassen darfst du nur mit Erlaubnis deines Vermieters. Ein Untermietvertrag ohne Erlaubnis ist zwar wirksam, die Überlassung verletzt aber deinen Hauptmietvertrag. Setzt du sie trotz Abmahnung fort, droht die fristlose Kündigung.
Wichtig ist, dass der Untermietvertrag dem Hauptvertrag nicht widerspricht. Regeln zu Werbung, baulichen Maßnahmen oder Pflichten zur Instandhaltung solltest du übernehmen, damit keine Haftungslücken entstehen.
Achtung: Überlässt du Räume ohne Erlaubnis deines Vermieters, kann er dich abmahnen und nach erfolgloser Abmahnung den Hauptmietvertrag fristlos kündigen!
Mindestens hinein gehören: die Vertragsparteien, eine genaue Beschreibung der Räume und des Mietzwecks, Miete und Nebenkosten, Laufzeit und Kündigung, Kaution, Regeln zu Haftung und Rückgabe sowie ein Hinweis auf die Erlaubnis deines Vermieters. Die vollständige Liste findest du in der Checkliste in diesem Beitrag, eine fertige Vorlage in der Untermietvertrag-Vorlage.
Muss ein gewerblicher Untermietvertrag schriftlich sein?
Nein, eine bestimmte Form schreibt das Gesetz für den gewerblichen Untermietvertrag grundsätzlich nicht vor. Soll der Vertrag aber fest länger als ein Jahr laufen, braucht er seit dem 1. Januar 2025 die Textform, sonst verliert er seine feste Laufzeit (§ 578 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 2 BGB und § 550 BGB). Die Schriftform hat das Bürokratieentlastungsgesetz IV durch die Textform ersetzt. Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt, zum Beispiel eine E-Mail oder ein PDF (§ 126b BGB). Eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nicht mehr nötig. Nach herrschender Meinung genügt es auch, wenn Angebot und Annahme per E-Mail ausgetauscht werden. Höchstrichterlich geklärt ist das aber noch nicht.
Fehlt die Textform, ist der Vertrag nicht unwirksam. Er gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Räume gekündigt werden. Dieses Kündigungsrecht haben beide Seiten: Auch dein Untermieter kann dann vorzeitig ausziehen, obwohl ihr eine feste Laufzeit vereinbart habt. Für dich als Hauptmieter ist das das eigentliche Risiko. Dasselbe gilt für Nachträge: Änderst du wesentliche Punkte wie Miete, Fläche oder Laufzeit nicht in Textform, verliert der ganze Vertrag seine feste Laufzeit.
Seit Anfang 2026 gilt die Textform-Regel auch für Verträge, die vor 2025 geschlossen wurden (Art. 229 § 70 EGBGB). Kündigungen wegen eines Schriftformmangels, die bis Ende 2025 erklärt wurden, bleiben wirksam.
Unser Rat: Halte den Untermietvertrag immer vollständig in Textform fest, auch bei kurzen Laufzeiten, und dokumentiere Änderungen und Nachträge genauso. Stand: Oktober 2026.
Wann lohnt sich ein Untermietvertrag im Gewerbe?
Ein Untermietvertrag kann in verschiedenen Situationen sinnvoll sein:
Unzureichend genutzte Gewerbeflächen
Das kommt immer wieder vor: Unternehmen mieten großflächig Gewerberaum an und stellen später fest, dass die betriebliche Tätigkeit auch mit weniger Fläche erledigt werden kann. In diesem Fall sind sie allerdings bereits an den Gewerbemietvertrag gebunden und müssen natürlich die Miete für alle Geschäftsräume bezahlen.
Es lohnt sich dann, ein oder mehrere Räume unterzuvermieten. So können Mietkosten entsprechend minimiert werden, einen signifikanten Gewinn sollte man hier aber nicht erwarten. Allerdings kann durch die Untervermietung nicht benötigter Räume dem Problem der Büroknappheit entgegengewirkt werden, sodass andere Unternehmen schneller ein Office für sich finden.
Wirtschaftliche Engpässe
Du brauchst weniger Platz als gedacht. Dann kannst du ungenutzte Räume untervermieten, um Kosten zu sparen.
Betriebsaufgabe oder Standortwechsel
Nutze einen Untermietvertrag, um die Zeit bis zum Ende deiner Kündigungsfrist zu überbrücken. Davon zu unterscheiden ist ein Nachmieter: Er übernimmt deinen Hauptmietvertrag. Dafür brauchst du die Zustimmung deines Vermieters, und im Gewerbe hast du in der Regel keinen Anspruch darauf.
Was darf untervermietet werden?
Du kannst verschiedene Arten von Mietsachen untervermieten. Abhängig vom Bedarf und Mietzweck:
Büroräume: Besonders beliebt und gefragt. Ideal bei Wunsch nach Privatsphäre.
Etagen oder ganze Büroflächen für wachsende Teams oder Projekte.
Einzelschreibtische für Selbstständige und Freelancer.
Achte darauf, dass die Nutzung mit dem Hauptvertrag kompatibel ist und der Mietpreis realistisch kalkuliert wird.
Bist du noch auf der Suche nach passenden Untermieter:innen? Bei shareDnC kannst du einfach kostenlos dein Inserat erstellen und Mietkosten sparen. In vielen Städten bieten wir zudem einen Foto-Service an, um deine freie Fläche bestens in Szene zu setzen. Durch Spezialisierung auf die Untervermietung von Büroräumen, Büroflächen und Arbeitsplätzen erhältst du bei uns innerhalb kürzester Zeit qualifizierte Anfragen. Jetzt registrieren oder weitere Informationen zur Bürountervermietung mit shareDnC erhalten.
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Brauchst du die Zustimmung deines Vermieters, um dein Büro unterzuvermieten?
Ja. Ohne Erlaubnis deines Vermieters darfst du die Räume nicht untervermieten (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Einen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis hast du bei Gewerberäumen nicht, § 553 BGB gilt nur für Wohnraum. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis für einen konkret benannten Untermieter, ohne dass in dessen Person ein wichtiger Grund vorliegt, kannst du den Hauptmietvertrag aber außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei Geschäftsräumen sind das knapp sechs Monate (§ 580a Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 2 BGB). Dieses Kündigungsrecht wird in Gewerbemietverträgen oft ausgeschlossen. In vorformulierten Verträgen ist ein solcher Ausschluss nach der Rechtsprechung des BGH aber in der Regel unwirksam (BGH, Urteil vom 24.05.1995, XII ZR 172/94).
Lass dir die Erlaubnis vor Vertragsschluss in Textform geben. Wie du sie richtig anfragst, mit Muster, steht im Ratgeber Zustimmung zur Untervermietung. Eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt für Mietrecht kann dich dabei unterstützen.
Weitere mietrechtliche Aspekte bei der gewerblichen Untervermietung
Ein schriftlich oder in Textform festgehaltener Vertrag ist bei der Untervermietung von Gewerbeflächen dringend zu empfehlen. Soll er fest länger als ein Jahr laufen, braucht er seit 2025 die Textform (§§ 578, 550 BGB), sonst gilt die feste Laufzeit nicht. Außerdem lassen sich Nebenabreden und konkrete Pflichten des Hauptmieters nur so beweissicher dokumentieren. Vereinbarungen müssen vertragskonform sein und dürfen nicht im Widerspruch zum Hauptmietvertrag stehen.
Je nach Ausgestaltung kann auch eine Befristung sinnvoll sein. Zustimmungspflichtige Maßnahmen wie bauliche Veränderungen oder Nutzung über den vereinbarten Mietzweck hinaus sollten ausdrücklich benannt werden.
Aspekt | Beschreibung | Hinweis für Hauptmieter |
|---|---|---|
Schriftlicher Mietvertrag | Gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Bei fester Laufzeit über ein Jahr mindestens Textform. | Immer schriftlich oder in Textform festhalten, mündliche Abreden vermeiden. |
Nebenabreden | Ergänzungen zum Hauptvertrag, z. B. über Nutzung, Ausstattung oder Abläufe. | Sorgfältig dokumentieren, damit keine rechtlichen Lücken entstehen. |
Pflichten des Hauptmieters | Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter verantwortlich. | Untermieter müssen zu vertragstreuem Verhalten verpflichtet werden. |
Vertragskonformität | Untervertrag darf dem Hauptmietvertrag nicht widersprechen. | Inhaltlich prüfen, ob alle Vorgaben eingehalten werden. |
Befristung | Kann für Planungssicherheit sorgen, z. B. bei projektbezogener Nutzung. | Klar definierte Laufzeit und Enddatum festlegen. |
Zustimmungspflichtige Maßnahmen | Maßnahmen, die der Zustimmung des Vermieters bedürfen, z. B. Umbauten. | Vorab Zustimmung des Vermieters einholen und in Textform festhalten. |
Effiziente Nutzung und Vermarktung deiner Gewerbeflächen
Die Untervermietung von Büroflächen ist nicht nur ein finanzieller Vorteil. Sie erlaubt auch eine effizientere Flächennutzung. Viele Unternehmen setzen auf flexible Mietmodelle oder bieten einzelne Arbeitsplätze in Bürogemeinschaften an, etwa bei Projekten oder Teilzeitnutzung.
Nutze Plattformen wie shareDnC, um deine Flächen einfach zu inserieren. Die temporäre Vermietung oder Zwischenmiete ist besonders für Startups oder Agenturen interessant, die kurzfristige Optionen suchen.
Was passiert, wenn du dein Büro ohne Erlaubnis untervermietest?
Untervermietest du ohne die nötige Erlaubnis, verletzt du deinen Hauptmietvertrag. Dein Vermieter kann dann:
dich abmahnen und verlangen, dass du die Untervermietung beendest (§ 541 BGB),
den Hauptmietvertrag fristlos kündigen, wenn du die Untervermietung trotz Abmahnung fortsetzt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB),
Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch die Untervermietung ein Schaden entsteht (§ 280 Abs. 1 BGB).
Auch gegenüber deinem Untermieter wird es riskant: Ohne Erlaubnis liegt ein Rechtsmangel vor, und du haftest ihm unter Umständen auf Schadensersatz (§§ 536 Abs. 3, 536a BGB), je nach Fall sogar ohne eigenes Verschulden. Hol die Erlaubnis deshalb vor Vertragsschluss ein, am besten in Textform.
Wer haftet bei der Büro-Untervermietung?
Gegenüber deinem Vermieter bleibst du als Hauptmieter voll in der Verantwortung. Überlässt du Räume einem Untermieter, musst du ein Verschulden, das ihm beim Gebrauch der Räume zur Last fällt, so vertreten, als hättest du es selbst begangen. Das gilt auch dann, wenn dein Vermieter die Untervermietung erlaubt hat (§ 540 Abs. 2 BGB).
Beschädigt dein Untermieter zum Beispiel Böden, Türen oder Technik, kann sich dein Vermieter an dich halten. Den Schaden kannst du anschließend vom Untermieter zurückfordern, wenn ihn ein Verschulden trifft. Ob du dein Geld bekommst, hängt aber auch davon ab, ob er zahlen kann. Dasselbe gilt für die Miete: Zahlt dein Untermieter nicht, schuldest du deinem Vermieter trotzdem die volle Miete aus dem Hauptmietvertrag.
So sicherst du dich ab:
Vereinbare eine Kaution. Im Gewerbe sind zwei bis drei Monatsmieten üblich, eine gesetzliche Obergrenze wie bei Wohnraum gibt es nicht.
Lass dir eine Betriebshaftpflichtversicherung deines Untermieters nachweisen.
Halte den Zustand der Räume bei der Übergabe in einem Protokoll mit Fotos fest.
Übernimm die Pflichten aus deinem Hauptmietvertrag, etwa Nutzungszweck, Hausordnung und Instandhaltung, in den Untermietvertrag.
Wie hoch darf der Untermietzuschlag im Gewerbe sein?
Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht: Im Gewerbe ist der Untermietzuschlag Verhandlungssache zwischen dir und deinem Vermieter.
Bei Wohnraum darf der Vermieter seine Erlaubnis nur dann von einer höheren Miete abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Für Gewerberäume gilt diese Regel nicht. Weil du bei Gewerberäumen keinen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis hast, kann dein Vermieter sie an Bedingungen knüpfen, auch an einen Zuschlag auf die Miete.
Grenzen setzen nur allgemeine Regeln, etwa das Verbot sittenwidriger Vereinbarungen (§ 138 BGB). Steht der Zuschlag schon als vorformulierte Klausel in deinem Hauptmietvertrag, unterliegt er außerdem der AGB-Kontrolle. Verlangt der Vermieter ihn erst, wenn du nach der Erlaubnis fragst, ist er keine AGB. Erteilt der Vermieter die Erlaubnis nur unter einer Bedingung, die du nicht annimmst, gilt das nach verbreiteter Ansicht als Verweigerung. Dann kommt dein Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB in Betracht, sofern es nicht wirksam ausgeschlossen ist.
Praxis-Tipp: Schau zuerst in deinen Hauptmietvertrag, ob er die Untervermietung und einen Zuschlag bereits regelt. Verhandle einen Zuschlag am besten zusammen mit der Erlaubnis, halte beides in Textform fest und rechne ihn in deine Kalkulation ein, denn er schmälert, was dir von der Untermiete bleibt. Die Textform ist dabei wichtig: Ein Zuschlag ändert die Miete im Hauptmietvertrag. Läuft dieser fest länger als ein Jahr, wird er ohne Textform ordentlich kündbar.
Was Untermieter in deiner Stadt üblicherweise zahlen, zeigt die Auswertung Büro- und Coworking-Preise 2026. Daran siehst du, ob sich die Untervermietung trotz Zuschlag rechnet.
Welche Kündigungsfristen gelten bei einem gewerblichen Untermietvertrag?
Für den Untermietvertrag gelten eigene Fristen, unabhängig vom Hauptmietvertrag. Habt ihr eine feste Laufzeit vereinbart, endet der Vertrag mit Ablauf dieser Zeit, eine ordentliche Kündigung ist vorher in der Regel ausgeschlossen. Ist der Vertrag unbefristet und keine Frist vereinbart, gilt für Geschäftsräume § 580a Abs. 2 BGB: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen und wirkt zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres. Das sind knapp sechs Monate zum Quartalsende.
Achtung bei langen Laufzeiten: Fehlt bei einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr die Textform, gilt der Vertrag als unbefristet und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung kündbar (§ 550 in Verbindung mit § 578 BGB). Stimme die Laufzeit außerdem so ab, dass der Untermietvertrag spätestens mit dem Hauptmietvertrag endet. Stichtage und Beispiele findest du im Ratgeber Kündigungsfristen bei Gewerbemietverträgen.
Endet der Hauptmietvertrag, endet der Untermietvertrag nicht automatisch. Dein Vermieter kann die Räume dann aber direkt von deinem Untermieter zurückverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB), auch wenn er die Untervermietung erlaubt hatte. Kannst du deinem Untermieter die Räume nicht mehr überlassen, haftest du ihm unter Umständen auf Schadensersatz. Koppel die Laufzeit deshalb an den Hauptmietvertrag. Nutzt dein Untermieter die Räume nach Vertragsende einfach weiter, verlängert sich der Untermietvertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Schließ diese Regel im Vertrag deshalb ausdrücklich aus.
Checkliste: Was muss in den gewerblichen Untermietvertrag?
Folgende Punkte gehören in einen professionellen Gewerbe Untermietvertrag:
Name und Anschrift aller Parteien
Hinweis auf die Erlaubnis deines Vermieters zur Untervermietung
Genaue Beschreibung der Mietsache inklusive Lage, Größe und Ausstattung
Mietdauer und Kündigungsfristen, gekoppelt an die Laufzeit des Hauptmietvertrags
Mietpreis, Nebenkosten, Kaution und Zahlungsmodalitäten
Regelungen zur Instandhaltung, Schönheitsreparatur, Haftung und Schäden
Nutzung von Geräten, Fahrzeugen, Personal
Besonderheiten wie Konkurrenzschutz oder Automatenaufstellung
Rückgabe der Mietsache bei Beendigung
Textform für den Vertrag und alle Nachträge
Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung nach § 545 BGB
Umsatzsteuer: Hat dein Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, verpflichtet dich der Hauptmietvertrag oft, die Räume nur für steuerpflichtige Umsätze zu nutzen. Dann muss auch die Untervermietung umsatzsteuerpflichtig sein (Option nach § 9 UStG), und dein Untermieter muss zum Vorsteuerabzug berechtigt sein.
Vorsicht beim Kopieren: Übernimmst du Klauseln zu Schönheitsreparaturen oder Instandhaltung einfach aus deinem Hauptmietvertrag, unterliegen sie auch zwischen Unternehmen der AGB-Kontrolle (§§ 307, 310 Abs. 1 BGB). Starre Renovierungsfristen etwa sind auch im Gewerbe unwirksam.
Unser Praxis-Tipp zum Schluss: Erstelle zusätzlich eine Inventarliste, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.
Wo finde ich eine passende Vorlage für einen Untermietvertrag?
Für deinen Untermietvertrag kannst du auf eine kostenlose Vorlage von shareDnC zurückgreifen. Sie deckt die wichtigsten Punkte ab, etwa Mietzweck, Kaution, Mietpreis, Vertragslaufzeit, Nebenkosten und die Beendigung des Mietverhältnisses.
Die Vorlage steht auf der Website von shareDnC als kostenloser Download zur Verfügung. Passe sie an deinen Einzelfall und an deinen Hauptmietvertrag an.
Mit der Vorlage sparst du Zeit und sorgst für ein transparentes Mietverhältnis zwischen dir und deinem Untermieter.
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