Gewerbemietvertrag: Besonderheiten, Inhalt und Checkliste zum Gewerbemietrecht

Ein Gewerbemietvertrag unterscheidet sich deutlich von einem Mietvertrag für eine Wohnung. Er gilt für Räume, die beruflich genutzt werden – Büros, Praxen, Läden, Lager oder Werkstätten. Weil sich zwei Unternehmen gegenüberstehen, lässt das Gewerbemietrecht den Parteien viel Spielraum. Das ist Chance und Risiko zugleich: Was nicht im Vertrag steht, fällt auf die Seite zurück, die es nicht geregelt hat. Hier erfährst du, welche Besonderheiten gelten, was in einen gewerblichen Mietvertrag gehört und worauf Vermieter:innen und Mieter:innen achten sollten.

Suchst du selbst Räume und willst dich nicht jahrelang binden, lohnt ein Blick auf ein Büro auf Zeit oder die Angebote unter Büro mieten.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag – auch gewerblicher Mietvertrag, Mietvertrag über Geschäftsräume oder kurz Mietvertrag Gewerbe – ist ein Mietvertrag über Räume, die nicht zum Wohnen, sondern zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt werden. Rechtsgrundlage sind die allgemeinen Mietvorschriften der §§ 535 bis 548 BGB und über § 578 BGB einzelne weitere Regeln. Ein eigenes „Gewerbemietgesetz“ gibt es nicht; das Gewerbemietrecht ergibt sich aus diesen Vorschriften, der Rechtsprechung und vor allem aus dem Vertrag selbst.

Wird ein Vertrag mit vorformulierten Klauseln für viele Fälle verwendet, gelten zusätzlich die Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB). Klauseln, die eine Seite unangemessen benachteiligen, können dann unwirksam sein – auch zwischen Unternehmen (§ 307 BGB).

Die Besonderheiten des Gewerbemietvertrags im Überblick

Die wichtigste Besonderheit: Die meisten Schutzvorschriften für Wohnraum gelten im Gewerbemietrecht nicht. Die Tabelle zeigt die Unterschiede.

Vertragsfreiheit statt Mieterschutz

Im Gewerbemietrecht werden beide Seiten als gleich starke Vertragspartner behandelt. Laufzeit, Kündigungsfristen, Miete, Nebenkosten und Instandhaltung lassen sich weitgehend frei regeln. Die Grenze ziehen vor allem das AGB-Recht, die guten Sitten und zwingende Regeln wie das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund.

Kein Kündigungsschutz

Einen unbefristeten Gewerbemietvertrag kann auch die Vermieter:in ohne Grund ordentlich kündigen. Während einer festen Laufzeit ist die ordentliche Kündigung dagegen für beide Seiten ausgeschlossen. Alle Fristen und Stichtage findest du im Ratgeber Kündigungsfristen bei Gewerbemietverträgen, ein fertiges Schreiben im Muster zur Kündigung des Gewerbemietvertrags.

Freie Miethöhe, Staffel- und Indexmiete

Die Miete ist frei verhandelbar, eine Mietpreisbremse gibt es nicht. Für Anpassungen während der Laufzeit sind vier Modelle üblich:

• Festmiete: bleibt über die Laufzeit gleich, bei langen Verträgen für Vermieter:innen riskant.

• Staffelmiete: feste Erhöhungen zu vorher vereinbarten Terminen.

• Indexmiete: die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Bei Gewerbe gilt dafür das Preisklauselgesetz – mehr im Ratgeber Indexmiete im Gewerbemietvertrag.

• Umsatzmiete: ein Teil der Miete hängt vom Umsatz der Mieter:in ab, vor allem im Einzelhandel.

Wie du den Mietpreis für deine Fläche ermittelst, erklärt der Ratgeber Mietpreis berechnen oder direkt unser Mietpreiskalkulator.

Kaution ohne 3-Monats-Grenze

Die Begrenzung auf drei Monatsmieten und die Pflicht zur getrennten Anlage (§ 551 BGB) gelten nur für Wohnraum. Bei Gewerberäumen sind drei Monatsmieten üblich, bei größeren Umbauten auch mehr. Neben der Barkaution sind Bankbürgschaft und Kautionskonto verbreitet. Details im Ratgeber Kaution im Gewerbemietvertrag.

Nebenkosten

Bei Gewerbe kannst du mehr Kosten umlegen als bei Wohnraum, etwa Verwaltungs- oder Wartungskosten. Voraussetzung ist, dass der Vertrag die umlegbaren Kosten klar und transparent bezeichnet. Pauschale Formulierungen wie „sämtliche Nebenkosten“ reichen nicht. Üblich ist eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung; bei der Untervermietung einzelner Räume ist eine Pauschale oft praktischer.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Nach dem Gesetz muss die Vermieter:in die Räume in einem nutzbaren Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Im Gewerbemietvertrag wird das häufig anders verteilt: Die Mieter:in übernimmt Schönheitsreparaturen und kleinere Instandhaltungen innerhalb der Mieträume, die Vermieter:in bleibt für „Dach und Fach“, also Gebäudehülle und Tragwerk, zuständig. Die Übertragung von Kosten für Gemeinschaftsflächen per Formularklausel ist nur in engen Grenzen wirksam, am sichersten mit einer Kostenobergrenze. Welche Pflichten Vermieter:innen grundsätzlich haben, erklärt der Ratgeber Pflichten für Vermieter von Gewerbeimmobilien.

Konkurrenzschutz

Vermietet jemand mehrere Einheiten in einem Objekt, kann auch ohne ausdrückliche Klausel ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bestehen: Die Vermieter:in darf dann nicht an einen direkten Wettbewerber im selben Hauptgeschäftsfeld vermieten. Regelt den Umfang deshalb ausdrücklich im Vertrag – oder schließt ihn aus.

Umsatzsteueroption

Die Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG). Vermieter:innen können aber zur Umsatzsteuer optieren, wenn die Mieter:in die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 UStG). Das muss im Vertrag geregelt sein. Mehr dazu im Ratgeber Umsatzsteuer bei der Untervermietung.

Welche Form braucht ein Gewerbemietvertrag?

Für den Abschluss schreibt das Gesetz keine bestimmte Form vor. Soll der Vertrag aber fest länger als ein Jahr laufen, braucht er seit dem 1. Januar 2025 mindestens die Textform (§ 578 Abs. 1 i. V. m. § 550 BGB). Eine E-Mail oder ein PDF ohne eigenhändige Unterschrift reicht also. Fehlt die Form, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, frühestens zum Ende des ersten Jahres nach Übergabe. Das betrifft auch spätere Nachträge: Änderst du Miete oder Laufzeit, muss auch der Nachtrag die Form wahren.

Zur Beweissicherung ist ein vollständiges, von beiden Seiten unterschriebenes Vertragsdokument trotzdem der sicherste Weg.

Checkliste: Was gehört in einen Mietvertrag für Gewerbe- und Büroräume?

Mietvertrag für ein Büro: das Wichtigste in Kürze

Beim Mietvertrag für ein Büro kommt es besonders auf flexible Laufzeiten, die Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen wie Küche oder Meetingräumen und eine klare Nebenkostenregelung an. Wer nur einzelne Büroräume braucht, fährt mit einer Untermiete oder einem Büro auf Zeit oft flexibler als mit einem klassischen Zehn-Jahres-Vertrag.

Darauf sollten Vermieter:innen achten

• Bonität der Mieter:in prüfen, zum Beispiel über Auskunftei, Handelsregister und Jahresabschlüsse.

• Mietzweck eng genug fassen und prüfen, ob die Nutzung baurechtlich zulässig ist.

• Mietanpassung regeln, sonst bleibt die Miete über Jahre gleich.

• Untervermietung regeln: ob sie erlaubt ist und welche Informationen du vorab bekommst.

• Konkurrenzschutz bewusst regeln oder ausschließen.

Darauf sollten Mieter:innen achten

• Laufzeit und Optionen passend zur eigenen Planung wählen, gerade in einer Wachstumsphase.

• Recht zur Untervermietung vereinbaren, falls Flächen später frei werden. So kannst du ungenutzte Räume später untervermieten, statt für Leerstand zu zahlen.

• Nebenkosten und Instandhaltungspflichten genau lesen und Obergrenzen verhandeln.

• Rückbaupflichten für Einbauten klären, bevor du investierst.

• Bei langen oder komplexen Verträgen eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen.

Gewerbemietvertrag und Untervermietung

Wird bei dir Fläche frei, ist die Untervermietung oft die schnellste Lösung. Dafür brauchst du in der Regel die Erlaubnis deiner Vermieter:in (§ 540 BGB) – wie du sie einholst, erklärt der Ratgeber Zustimmung zur Untervermietung. Für den Vertrag mit deiner Untermieter:in gibt es eine kostenlose Untermietvertrag-Vorlage, und was rechtlich beim gewerblichen Untermietvertrag gilt, liest du unter Untermietvertrag Gewerbe. Fragen zur Vermarktung beantworten wir dir gern persönlich – nimm Kontakt auf.