Die Besonderheiten eines Gewerbemietvertrages

Gewerbemietverträge unterscheiden sich deutlich von den herkömmlichen Mietverträgen für Wohnräume. In aller Regel richtet sich ein solcher Vertrag an Gewerbetreibende, die für ihr Unternehmen Räume suchen und anmieten möchten. In diesem Ratgeber wird erklärt, worauf du bei einem Gewerbemietvertrag achten solltest.

Bild: Contract

Inhalt:

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Bei einem Gewerbemietvertrag handelt es sich um einen besonderen Vertrag, mit dem Räumlichkeiten zur beruflichen Nutzung angemietet werden können. Die Rechtsgrundlagen sind in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches mit Ausnahme der für den Wohnraum geltenden Vorschriften zu finden. Weitere Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen regeln die §§ 305 ff BGB. Dies ist wichtig, da Mietverträge, die nicht zwischen zwei Parteien individuell ausgehandelt werden und nicht durch einen vorgefertigten Mietvertrag abgeschlossen werden, dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegen. Darüber hinaus muss noch die Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten sowie diverse höchstrichterliche Rechtsprechung beachtet werden.

Ein Gewerbemietvertrag kann von Vermietern und Mietern frei gestaltet werden. Als Vermieter:in profitiert man hier in aller Regel von langen Mietzeiten, sodass eine verhältnismäßig sichere Einnahmequelle geschaffen werden kann.

Neben der Vermietung deiner Flächen, bei der du üblicherweise Verträge über mehrere Jahre hinweg abschließt, gibt es zudem die Möglichkeit, die Gewerbeflächen unterzuvermieten, wenn du beispielsweise nicht den ganzen Teil deiner freien Flächen vermieten möchtest. Du kannst so flexibel nach Platzbedarf die Räume selbst wieder nutzen.

Beachtet werden sollte auch, dass ein Gewerbemietvertrag nicht zwangsläufig der Schriftform bedarf. Jedoch sollte immer auf einen echten, schriftlichen Vertrag bestanden werden. Beide Vertragsparteien sollten sich über den Inhalt einig sein. Ohne Schriftform wäre ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, was gegebenenfalls Schwierigkeiten bei einer Kündigung nach sich ziehen könnte.

Checkliste: Was sollte im Gewerbemietvertrag stehen?

Nach Möglichkeit sollten folgende Punkte in einem Gewerbemietvertrag berücksichtigt werden:

  • die Art der Nutzung
  • Größe des Mietobjekts
  • Miethöhe
  • Erlaubnis der Untervermietung
  • mitbenutzte Einrichtungen und Anlagen
  • eine anteilmäßige Beteiligung der Vermieter:innen an möglichen Umbaumaßnahmen und Renovierungen
  • Konkurrenzschutz
  • Vereinbarungen über die Beschaffenheit des Mietobjekts bei Kündigung
  • Mietzeit
  • Höhe der Kaution
  • Höhe der Nebenkosten
  • mögliche Pflichtversicherungen, die du als Mieter:in abschließen musst
  • Vormietrecht für frei werdende Flächen
  • die Kündigungsfrist

Bei shareDnC hast du den Vorteil, dass du dich nicht um die Erstellung des Vertrags kümmern musst, denn wir stellen dir eine rechtlich geprüfte Mietvertragsvorlage zur Verfügung. Nachdem du deine passenden Mieter:innen gefunden hast, kannst du die Mietvertragsvorlage individuell bearbeiten und direkt über unsere Plattform verschicken.  Im Folgenden findest du ein Musterbeispiel für den Fall einer Untervermietung

Musterbeispiel für einen Gewerbe-Untermietvertrag

Ein Beispiel für einen kostenlosen Untermietvertrag für Gewerbeimmobilien findest du hier: 

Darauf sollte man als Vermieter:in achten

Natürlich legt man großen Wert darauf, dass man einen zuverlässige und zahlungsfähige Mieter:innen erhält. Man erkundigt sich also bereits vorher, für welche Einsatzzwecke die Räumlichkeiten genutzt werden können. Besonders einfach gestaltet sich die Vermietung von reinen Lagerräumen.

Die Immobilienbesitzer:innen haben eine Reihe von Pflichten als Vermieter:in. Neben regelmäßigen Instandsetzungsarbeiten an Gebäuden und deren Einrichtungen müssen auch die baurechtlichen Bestimmungen beachtet werden. Ist das Unternehmen in der Örtlichkeit zugelassen? Was wird dort produziert und wie sieht es mit einer möglichen Lärmbelästigung aus? Stimmen die brandschutztechnischen Einrichtungen mit der Gewerbenutzung überein? Spezielle Mietvereinbarungen sollten daher auch schriftlich im Mietvertrag niedergelegt werden.

Viviana Ribul Olzer

Viviana Ribul Olzer
Sales & Key Account Management

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Darauf sollte man als Mieter:in achten

Ein wichtiges Thema stellt der Konkurrenzschutz dar. Hiermit verpflichten sich die Vermieter:innen, dass sie mit Konkurrenzunternehmen in unmittelbarer Nähe keine Mietverträge abschließen darf. Ebenso sollte geklärt werden, ob bestimmte Gebäudeteile vielleicht zu Werbezwecken benutzt werden dürfen. Viele kleine Unternehmen benötigen Leuchtreklamen oder Werbetafeln, um auf sich aufmerksam zu machen.

Es ist unbedingt zu beachten, wie das Mietobjekt bei einer Kündigung wieder übergeben werden muss. Kann die Büroausstattung dort verbleiben oder muss sie evtl. mitgenommen bzw. entsorgt werden? In welcher Frist muss das Mietobjekt besenrein übergeben werden? Je klarer die Absprachen mit den Vermieter:innen schriftlich niedergelegt sind, umso sicherer kann man der Mietzeit entgegensehen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, ist es empfehlenswert, den Gewerbemietvertrag vor Unterschrift von einem Profi überprüfen zu lassen. Hierzu stehen einem in aller Regel fachkundige Rechtsanwälte hilfreich zur Seite.

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Was ist bezüglich Miethöhe und Betriebskosten zu beachten?

Die Miethöhe wird in aller Regel frei verhandelt. Eine Mietpreisbindung oder ein Bezug auf die ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnräume findet hier keine Anwendung. 

Bei der Art der Miete gibt es folgende Mietmöglichkeiten:

  • eine Festmiete
  • eine Staffelmiete
  • eine Umsatzbeteiligungsmiete
  • eine Indexmiete

Auch bei den Betriebskosten kann verhandelt werden. Zu den grundlegenden Kosten gehören Wasser, Strom, Abfall und Straßenreinigung. Darüber hinaus kann es notwendig sein, dass auch die Kosten für einen Wachdienst oder allgemeine Verwaltungsarbeiten in Rechnung gestellt werden können. Hier solltest du als Mieter:in bzw. Vermieter:in genau abklären, welche Kosten anfallen und worauf beide Parteien ggf. verzichten können. Wie beim Gewerbemietvertrag sollte immer auf eine schriftliche Bestätigung geachtet werden.

Wenn du jetzt denkst, die Berechnung des Mietpreises ist zu kompliziert, dann kannst du die passende Miete ganz einfach online berechnen mit unserem MietpreiskalkulatorDieser Preis basiert nicht nur auf der ortsüblichen Miete für Büroflächen, sondern auch auf den Durchschnittswerten von mehr als 4.000 Untermietverträgen, die in den letzten Jahren deutschlandweit über shareDnC abgeschlossen wurden. Gib einfach in den Rechner nur ein, in welcher Stadt sich deine freie Fläche befindet und ob es sich um eine Bürofläche, einen Büroraum oder um Schreibtischplätze handelt. Solltest du noch mehr Hintergrundinformationen benötigen, erhältst du in unserem Blogartikel “So berechnest du den Mietpreis für deine Bürofläche” einen tieferen Einblick. Falls du dir doch unsicher bist, ob du die passende Büromiete berechnet hast, beraten wir dich auch gerne dazu in einem persönlichen, unverbindlichen Gespräch.

Worauf ist bei der Kündigung zu achten?

Es kann durchaus notwendig sein, die Geschäfts- und Betriebsräume zu kündigen. In vielen Fällen ist dies der Fall, wenn das eigene Unternehmen zum Beispiel aufgegeben werden muss.

Für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist immer das Datum des Empfangs maßgeblich. Der/die Vermieter:in muss das Kündigungsschreiben nachweislich empfangen haben. Unabhängig davon sind Gewerbemietverträge an strenge Fristen und Formen gebunden.

Die meisten Gewerbemietverträge sind befristet. Ohne zusätzliche Klausel ist der:die Mieter:in bis zum Ende der Mietzeit an diesen Mietvertrag gebunden. Dies gibt dem:der Vermieter:in natürlich mehr Sicherheit auf eine regelmäßige Mietzahlung. Selbst eine geschäftliche Notlage ändert nichts daran, sodass Mieter:innen unter Umständen sogar auch dann noch für die Geschäftsräume bezahlen müssen, wenn das Unternehmen gar nicht mehr existiert.

Bei unbefristeten Mietverträgen besteht die Möglichkeit, eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Die Regelungen lassen sich entweder aus dem Mietvertrag oder aus dem Gesetz ergeben. Maßgeblich ist hier der § 580a Abs. 2 BGB. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für Mieter:innen und Vermieter:innen sechs Monate zum Ende des Kalendervierteljahres. Spätestens am dritten Werktage eines Quartals muss dem Vermieter die Kündigungserklärung zugegangen sein.

Zu beachten ist, dass Sonn- und Feiertage die Frist entsprechend verlängern. Der Samstag zählt jedoch als Werktag. Falls das Fristende jedoch auf einen Samstag fällt, so zählt dieser nicht, sondern der darauffolgende Montag. Wichtig ist, dass eine Kündigung immer auf dem schriftlichen Wege zu erfolgen hat. Eine Email oder ein Fax reicht häufig nicht aus. Daher muss rechtzeitig ein Kündigungsbrief geschrieben werden.

Darüber hinaus gibt es aber auch die fristlose Kündigung. Als Vermieter:in kann das Mietverhältnis ebenfalls gekündigt werden, falls entgegen den im Gewerbemietvertrag aufgeführten Vereinbarungen gehandelt wurde. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn aus einem harmlosen Handwerksbetrieb plötzlich ein Gewerbe mit Lagerung und Verkauf von Gefahrstoffen wird. Andererseits hat man als Mieter:in aber die Möglichkeit, vorzeitig zu kündigen, falls der/die Vermieter:in die angemieteten Räume nicht im vereinbarten Zustand vorhält und somit das Gewerbe tatsächlich nicht ausgeübt werden kann. In vielen Fällen wird dies jedoch rechtliche Schritte von beiden Seiten nach sich ziehen.

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