Wer ein Büro, eine Praxis oder eine andere Gewerbefläche vermietet, übernimmt Pflichten – und zwar mehr, als viele denken. Gleichzeitig lässt das Gewerbemietrecht viel Spielraum, einen Teil davon vertraglich auf die Mieter:in zu übertragen. Hier findest du den Überblick über die wichtigsten Vermieterpflichten und was du im Vertrag regeln kannst. Das gilt übrigens auch, wenn du selbst Mieter:in bist und Räume untervermietest: Gegenüber deiner Untermieter:in bist du Vermieter:in.
Die Hauptpflicht: Überlassung und Erhaltung
Nach § 535 Abs. 1 BGB musst du die Räume in einem Zustand überlassen, der die vertraglich vereinbarte Nutzung erlaubt, und diesen Zustand während der gesamten Mietzeit erhalten. Dazu gehören
die Instandsetzung, also die Beseitigung von Schäden und Mängeln,
die Instandhaltung, also Wartung und Pflege, damit Schäden gar nicht erst entstehen,
der Zugang zu den Räumen und mitvermieteten Flächen wie Treppenhaus, Aufzug oder Parkplätzen.
Im Gewerbemietvertrag wird ein Teil davon häufig auf die Mieter:in übertragen, etwa Schönheitsreparaturen und kleinere Reparaturen innerhalb der Mieträume. „Dach und Fach“, also Gebäudehülle und Tragwerk, bleiben meist bei dir. Die Übertragung von Kosten für Gemeinschaftsflächen per Formularklausel ist nur begrenzt wirksam, am sichersten mit einer Kostenobergrenze.
Mängel und Mietminderung
Hat die Mietsache einen Mangel, der die Nutzung erheblich beeinträchtigt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB) – auch bei Gewerbe. Die Mieter:in muss Mängel anzeigen, du musst sie in angemessener Zeit beseitigen. Anders als bei Wohnraum kann das Minderungsrecht im Gewerbemietvertrag eingeschränkt werden, etwa so, dass die Mieter:in zunächst weiterzahlt und die Minderung später zurückfordert. Ein vollständiger Ausschluss ist in Formularverträgen dagegen problematisch.
Verkehrssicherung und Brandschutz
Als Vermieter:in bist du für die Verkehrssicherheit des Gebäudes verantwortlich: sichere Treppen, Beleuchtung, Winterdienst auf Zugängen, funktionierende Türen und Aufzüge. Diese Aufgaben kannst du delegieren, etwa an eine Hausverwaltung oder per Vertrag an die Mieter:in, musst die Erledigung aber kontrollieren.
Beim Brandschutz gelten die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung und gegebenenfalls der Baugenehmigung. Typische Vermieterpflichten sind die Wartung von Brandmelde- und Rauchabzugsanlagen, Feuerlöschern, Brandschutztüren und Notbeleuchtung sowie freie Flucht- und Rettungswege im Gemeinschaftsbereich. Die laufenden Wartungskosten kannst du bei entsprechender Vereinbarung als Nebenkosten umlegen, Kosten für nachträglich vorgeschriebene bauliche Maßnahmen in der Regel nicht ohne Weiteres. Für die Ausstattung der eigenen Arbeitsplätze, etwa nach der Arbeitsstättenverordnung, ist dagegen die Mieter:in als Arbeitgeber:in verantwortlich.
Energieausweis
Bei der Vermietung musst du potenziellen Mieter:innen spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und ihn nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 GEG). Das gilt auch für Nichtwohngebäude. In Immobilienanzeigen sind bestimmte Angaben aus dem Energieausweis Pflicht (§ 87 GEG). Für die Untervermietung einzelner Räume innerhalb deines Büros spielt der Energieausweis in der Praxis selten eine Rolle – im Zweifel kannst du den Ausweis deiner Vermieter:in vorlegen.
Nebenkosten: Abrechnung und Transparenz
Vereinbarst du Nebenkostenvorauszahlungen, musst du darüber jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein und darf nur Kosten enthalten, die im Vertrag klar als umlegbar bezeichnet sind. Die starre Zwölf-Monats-Frist aus dem Wohnraummietrecht gilt für Gewerbe nicht, trotzdem solltest du zeitnah abrechnen. Bei der Untervermietung einzelner Büros ist eine Pauschale oft praktischer, weil sie die Abrechnung erspart.
Konkurrenzschutz
Vermietest du mehrere Einheiten in einem Objekt, kann dich auch ohne ausdrückliche Klausel ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz treffen: Du darfst dann nicht an einen direkten Wettbewerber im selben Hauptgeschäftsfeld vermieten. Regle im Vertrag deshalb ausdrücklich, ob und in welchem Umfang Konkurrenzschutz besteht – oder schließe ihn aus.
Kaution und Datenschutz
Eine gesetzliche Pflicht zur getrennten Anlage der Kaution gibt es bei Gewerberäumen nicht. Nach der Rechtsprechung ist eine Barkaution aber grundsätzlich zu verzinsen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Mehr dazu in Kaution im Gewerbemietvertrag.
Die Daten deiner Mieter:innen und Interessent:innen, etwa aus Bonitätsprüfungen, darfst du nur im erforderlichen Umfang verarbeiten und musst sie nach Abschluss der Vermietung löschen, soweit keine Aufbewahrungspflichten bestehen (DSGVO).
Pflichten der Mieter:in
Im Gegenzug muss die Mieter:in die vereinbarte Miete zahlen, die Räume nur zum vereinbarten Zweck nutzen, sorgfältig mit ihnen umgehen, Mängel anzeigen und die Räume am Ende im vertragsgemäßen Zustand zurückgeben. Für die Untervermietung braucht sie deine Erlaubnis – wie das funktioniert, erklärt unser Ratgeber Zustimmung zur Untervermietung.
Was gilt, wenn du untervermietest?
Vermietest du einen Teil deines eigenen Büros unter, bist du gegenüber deiner Untermieter:in Vermieter:in mit allen Pflichten oben. Gleichzeitig bleibst du gegenüber deiner eigenen Vermieter:in Mieter:in und haftest für Schäden, die deine Untermieter:in verursacht (§ 540 Abs. 2 BGB). Sichere dich mit einem klaren Untermietvertrag, einer Kaution und einem Übergabeprotokoll ab. Die passende Untermietvertrag-Vorlage gibt es kostenlos bei uns, eine Schritt-für-Schritt-Anleitung unter Büro untervermieten.
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