Pflichten für Vermieter:innen von Gewerbeimmobilien

Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist für sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen mit einigen Pflichten verbunden. So gibt es einige Dinge, auf die bei der Vermietung, bei der Anmietung und bei den Mietverträgen geschaut werden sollte. Welche Pflichten bestehen beispielsweise auf Seiten der beiden Vertragsparteien? Was ist ein Konkurrenzschutz oder was ist mit Instandsetzung und Instandhaltung im Gewerbemietrecht gemeint? Diese und weitere Punkte beantworten wir in diesem Artikel.
Mann im Anzug

Du bist selbst Mieter und hast Büroräume oder Flächen frei, die du untervermieten möchtest? Dann bist du bei uns genau richtig. Wenn du dich noch rund um das Thema Untervermietung informieren möchtest, findest du in dem Blogartikel zum Thema Büro untervermieten mehr Informationen. 

Du kennst dich bereits aus mit dem Thema und weißt schon, welche deiner Flächen du untervermieten möchtest? Wenn du aktuell nach der passenden Plattform zum Inserieren suchst, dann bist du genau richtig bei uns. shareDnC ist Deutschlands führende Online-Plattform für die Untervermietung von Büros. Hier erfährst du wie du dein Büro untervermietest mit shareDnC.

Inhalt:

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Gewerbeimmobilien sind Gebäude, Gewerbeflächen oder Grundstücke, die komplett oder zu einem gewissen Teil zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dies gilt nicht allein für ganze Gebäude, sondern auch für einzelne Teile des betreffenden Gebäudes. Beispiele hierfür sind Büroräume oder ganze Büroflächen.

Allgemeine Informationen zur gewerblichen Vermietung

Bei der Vermietung einer gewerblichen Immobilie ähneln die Pflichten und Rechte für beide Seiten denen, die im Wohnraummietrecht gelten. Ein entscheidender Unterschied beim gewerblichen Mietrecht ist allerdings, dass die beiden Parteien nahezu gleichgestellt sind. Werden Mieter:innen im Wohnraummietrecht noch geschützt, so fällt dieser Schutz im Gewerbemietrecht weg. Dies bedeutet, dass Mietverträge wesentlich freier und flexibler gestaltet werden können. So können beispielsweise die Fristen für die Kündigung des Mietverhältnisses im Mietvertrag individuell festgelegt werden.

Dokumente und Brille

Die gewerbliche Vermietung stellt also kein selbstständiges Rechtsgebiet im Mietrecht dar. Allerdings lassen sich im Bürgerlichen Gesetzbuch einige Paragraphen finden, welche etwa den rechtlichen Rahmen für die AGB-Klauseln festlegen (§§ 305 bis 310 BGB).

In Sachen Kaution ergibt sich bei einem gewerblich genutzten Mietobjekt ebenfalls ein Unterschied zum Wohnraummietrecht. Vermieter:innen sind zwar nicht verpflichtet, die Kaution gut verzinst anzulegen, aber wie eine Entscheidung des BGH besagt (vom 23. Dezember 2012), müssen Vermieter:innen die Mietkaution auf ein separates Konto einzahlen, was getrennt vom Privatvermögen ist. So sollen Mieter:innen vor einer möglichen Insolvenz der Vermieter:innen und einem daraus resultierenden Kautionsverlust geschützt werden.

Bei einem Mietvertrag für Gewerbeimmobilien sind in der Regel feste Laufzeiten angegeben. Eine Befristung lässt sich nur eintragen, wenn ein rechtlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt. Verträge mit Befristung lassen sich nur aus wichtigen Gründen kündigen. Durch diese Regelung sollen sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen eine gewisse Sicherheit erhalten. Schließlich fallen auf beiden Seiten teils erhebliche Investitionen an, wenn es um das Mieten oder Vermieten von gewerblich genutzten Flächen geht.

Eine deutlich flexiblere Alternative ist das Untervermieten von freier Gewerbefläche. Denn Untermietverträge haben keine Mindestmietlaufzeit. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die Fläche selbst zu nutzen oder einfach unterzuvermieten. Weitere Informationen zur Untervermietung findest du in unserem Artikel: Ein Büro unter­vermieten – darauf sollte geachtet werden.

Der Gewerbemietvertrag selber bietet viel Gestaltungsfreiraum. Generell kann dieser auch mündlich abgeschlossen werden, sofern die Mietdauer unter einem Jahr liegt. Dieses Prozedere ist allerdings nicht zu empfehlen und es sollte immer ein schriftlicher Mietvertrag aufgesetzt werden. Individuell regeln lassen sich die Höhe der Miete, der Nutzungszweck und die Laufzeit.

Das solltest du unbedingt bei der Untervermietung deiner Gewerbeimmobilie beachten!

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Pflichten, die Vermieter:innen zu erfüllen haben

Den Vermieter:innen obliegt das Recht der Instandsetzung. Dies bedeutet, dass sie den Mieter:innen die Gewerbeimmobilie in einem uneingeschränkt nutzbaren Zustand überlassen. Über die gesamte Mietdauer ist dieser Zustand durch die Vermieter:innen zu erhalten. Falls erforderlich, müssen Mängel beseitigt werden. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass die Gewerbeimmobilie jederzeit uneingeschränkt genutzt werden kann. Die Instandsetzung ist nicht zu verwechseln mit der Instandhaltung, welche zu den Pflichten der Mieter:innen zählen. Die Instandhaltung umfasst zum Beispiel Wartung und Reinigung der Liegenschaften.

Dies besagt, dass keine Vermietung auf demselben Grundstück oder im selben Gebäude an Konkurrenzunternehmen erfolgen darf. So sollen die Mieter:innen vor möglichen Gewinneinbußen geschützt werden.

Die Vermieter:innen haften dafür, dass die Gewerbeimmobilien zu Beginn der Mietdauer keinerlei Schäden oder Mängel aufweisen. Tritt während der Vertragslaufzeit ein Schaden auf, der aufgrund einer unsachgemäßen Wartung oder Baumaßnahme zustande gekommen ist, gilt für die Vermieter:innen eine Schadensersatzpflicht.

Grundsätzlich ist es möglich, die Garantiehaftung im Vertrag auszuklammern. Allerdings ist dafür ein möglichst detailliert formulierter Haftungsausschluss zu vermerken. Dieser Haftungsausschluss gilt nicht für grob fahrlässige Schäden, die seitens der Vermieter:innen verursacht wurden.

Im Bereich Brandschutz gelten spezielle Regelungen. So ist es wichtig, dass die Brandschutzmaßnahmen gemäß der aktuell geltenden Richtlinien angepasst werden. Die Kosten hierfür dürfen nicht mehr auf die Mieter:innen umgelegt werden. Zu den Sicherheitsmaßnahmen, die angepasst oder gewartet werden sollten, zählen
  • Rauch- und Wärmeabzug
  • Brandtore und Blitzschutzanlagen
  • Lüftungsanlagen
  • Sprinkler und Feuerlöscher
Handelt es sich dagegen um Umbaumaßnahmen, die in Sachen Brandschutz vorgenommen werden müssen, sieht die rechtliche Situation anders aus. Viele Umbauten müssen beim zuständigen Amt beantragt werden, wobei die Antragstellung durch die Mieter:innen selber erfolgen muss. Das Amt kann die Genehmigung verweigern, sodass kein Umbau durchgeführt wird.

Wie finde ich passende Mieter:innen?

Grundsätzlich stehen dir hier die bekannten Internetportale zur Auswahl wie beispielsweise Immobilienscout24, Immowelt, etc. Hierbei ist zu beachten, dass diese Portale nicht spezialisiert sind auf die Untervermietung von Büroflächen. Zudem zahlst du bei den Portalen schon für das Inserat selbst.

Mit shareDnC haben wir uns auf die Untervermietung gewerblich genutzter Immobilien spezialisiert. Bei uns kannst du schnell und einfach ein kostenloses Inserat erstellen, um passende Mieter:innen zu finden. Du zahlst nur eine geringe Servicegebühr (monatlich zwölf Prozent oder eine Pauschalmiete), wenn wir erfolgreich waren und du mit deinen ungenutzten Büroflächen Geld verdienst. Bei Fragen zur Ermittlung des Mietpreises oder zum Inserat, stehen wir dir jederzeit zur Verfügung.
In vielen Städten bieten wir dir zudem einen kostenlosen Foto-Service, um dein Büro bestens in Szene zu setzen. Durch die Spezialisierung auf die Untervermietung von Büroräumen, Büroflächen und Arbeitsplätzen erhältst du bei uns innerhalb kürzester Zeit qualifizierte Anfragen. Mehrere Tausend Firmen haben dank shareDnC schon passende Mieter:innen gefunden.

Weitere Fragen zur gewerblichen Vermietung

Neben den Fragen zu der Instandsetzung, der Garantiehaftung oder dem Brandschutz, die wir oben bereits beantwortet haben, fragst du dich wahrscheinlich auch, wie es mit der Beauftragung einer Hausverwaltung aussieht, welche Steuern du als Vermieter:in zahlen musst oder wie du passende Mieter:innen findest. Diese und weitere Fragen beantworten wir dir im folgenden Absatz.

Nein, eine Rund-um-die-Uhr-Erreichbarkeit ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings sollte es nicht Tage dauern, bis Vermieter:innen erreicht werden können oder sich bei den Mieter:innen zurückmelden.

Ja, die Beauftragung einer Hausverwaltung ist möglich. Diese übernimmt dann beispielsweise die technische Betreuung, etwa die Wartung der Heizungs- oder Klimatechnik.

Die Einkünfte aus Vermietung der Gewerbeimmobilien müssen von den Vermieter:innen in der Steuererklärung angegeben werden. Allerdings erfolgt die Versteuerung nicht in der kompletten Höhe, sondern es werden noch Kosten in Abzug gestellt. So ergeben sich unter bestimmten Umständen sogar Negativeinnahmen, wenn etwa getätigte Investitionen in die Immobilie die Einkünfte aus den Mieteinnahmen übersteigen. Vermieter:innen sind nicht dazu verpflichtet, Umsatzsteuern bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien an das Finanzamt zu entrichten. Die Möglichkeit besteht jedoch, eine Option für die Umsatzsteuerpflicht.

Ein detaillierter Mietvertrag ist essentiell, um die Verantwortungsbereiche auf beiden Seiten zu regeln. So wissen Vermieter:innen und Mieter:innen, was ihre Pflichten und Aufgaben sind, welche in den einzelnen Klauseln und Vereinbarungen festgelegt werden. Dabei stehen zwei Varianten zur Verfügung. Zum einen der individuell, schriftlich aufgesetzte Vertrag und zum anderen der Formularmietvertrag (AGB).
Bei shareDnC brauchst du dich nicht um die Erstellung des Vertrags kümmern, denn wir stellen dir eine rechtlich geprüfte Mietvertragsvorlage zur Verfügung. Nachdem du deine passenden Mieter:innen gefunden hast, kannst du die Mietvertragsvorlage individuell bearbeiten und direkt über unsere Plattform verschicken.

Bei individuell verfassten Verträgen ist es wichtig, dass folgende Punkte enthalten sind:

  • genaue Beschreibung der Gewerbeimmobilie – inklusive Lage und Größe
  • Definition von Mietzweck und Nutzung
  • Angabe der Miethöhe, der Laufzeit und der geltenden Kündigungsfristen

 

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