Besonderheiten eines Untermietvertrages für Gewerberäume

Untervermietung ist eine beliebte Methode, mit der nicht benötigte Räume an einen Untermieter vermietet werden, um damit die eigenen Mietkosten etwas zu minimieren. Verständlicherweise spielt hier aber auch das Verhältnis zum eigentlichen Vermieter und Eigentümer eine wichtige Rolle. Nachfolgend informieren wir euch näher über Untermietverträge für Gewerbe.

Gewerbe-Untermietvertrag-1

Was ist ein Gewerbe-Untermietvertrag?

Zunächst sollte man darauf achten, ob man als Mieter einer Gewerbeimmobilie im Gewerbemietvertrag mit dem Vermieter eine Vereinbarung getroffen hat, einen ungenutzten Gewerberaum vermieten zu dürfen. Wenn eine Untervermietung laut Vertrag möglich ist, dann steht auch einem Untermietvertrag nichts entgegen.

Ein Gewerbe-Untermietvertrag stellt einen besonderen Mietvertrag dar, der zwischen dem Hauptmieter und einer anderen Person als Mieter abgeschlossen wird. Der Mieter bleibt in diesem Fall immer noch an das Mietverhältnis mit dem Eigentümer gebunden. Dieser erhält nach wie vor die vereinbarte Miete für die Gewerberäume, Lagerhallen oder anderen Räumlichkeiten.

Wenn mit einem Untermieter eine Mietvertrag abgeschlossen wird, so darf sich dieser nicht mit dem ursprünglichen Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und Eigentümer überschneiden. Dies bedeutet, dass Regelungen, die im Hauptmietvertrag für das Mietobjekt getroffen worden sind, nicht vom Untermieter außer Acht gelassen werden dürfen. Hat der Hauptmieter zum Beispiel mit dem eigentlichen Vermieter abgeklärt, dass zur Straßenseite keine große Leuchtreklame angebracht werden darf, dann ist hieran auch der Untermieter gebunden.

Der Untermietvertrag für Gewerbe muss sich daher weitgehend mit dem eigentlichen Gewerbemietvertrag decken. Es dürfen aber besondere Mietbestimmungen aufgenommen werden, die lediglich zwischen Hauptmieter und Untermieter vereinbart werden. So kann beispielsweise festlegt werden, wie die Strom- und Wasserkosten des Untermieters erfasst werden, damit diese später aus den Betriebskosten mit dem Hauptmieter besser herausrechnen kannst.

Wichtig ist, dass ein Untermietvertrag für ein Gewerbe auf jeden Fall schriftlich festgehalten wird. Ein solcher Vertrag gibt allen Parteien mehr Sicherheit. Zu beachten ist allerdings, dass eine Untervermietung auch von der Zustimmung des Eigentümers abhängig ist. Schließlich bleiben es die Räume des Eigentümers.

  • Achtung: Wird ein Untermietvertrag ohne das Einverständnis des Eigentümers abgeschlossen, kann dies zu einer fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages führen!

Was bedeutet eine Untervermietung für den Untermieter?

Zu den großen Vorteilen als Untermieter gehört es, dass dieser wesentlich flexibler ist. Während der Hauptmieter nach wie vor an seinen Mietvertrag mit dem Eigentümer gebunden ist, kann der Untermieter hier abweichende Regelungen zur Mietzeit festlegen.

Zudem lässt sich der Mietpreis eventuell sogar runterdrücken, wenn der Hauptmieter gezwungen ist, aus finanziellen Gründen seine Büroräume weiterzuvermieten. Auf diese Weise kann der Untermieter günstiger eine Gewerbeimmobilie anmieten.

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Welche Gründe gibt es für einen Gewerbe-Untermietvertrag?

Eine Untervermietung von Gewerberäumen ist bei vielen Unternehmern sehr beliebt. In aller Regel sind die Hauptmietverträge mit dem Eigentümer auf lange Zeit geschlossen. Dies bedeutet, dass man zeitlich lange an den Vermieter gebunden ist. Wenn man Büroräume, Lagerhallen oder andere Räumlichkeiten nicht benötigt, dann kann sich eine Untervermietung lohnen.

Folgende Situationen machen eine Untervermietung für Hauptmieter sinnvoll:

  • nicht benötigte Gewerberäume

  • eigene wirtschaftlich schlechte Lage

  • Betriebsaufgabe

  • Umzug

  • Möglichkeit, aus einem Gewerbemietvertrag herauszukommen

Nicht benötigte Gewerberäume

Teilweise mieten Unternehmen zahlreiche Gewerberäume an und stellen später fest, dass die betriebliche Tätigkeit auch mit weniger Fläche erledigt werden kann. In diesem Fall sind sie allerdings bereits an den Gewerbemietvertrag gebunden und müssen natürlich die Miete für alle Räume bezahlen.

Es lohnt sich dann, ein oder mehrere Räume unter zu vermieten. So können Mietkosten entsprechend minimiert werden, auch wenn insgesamt hiermit kein Gewinn zu erzielen ist.

Eigene wirtschaftlich schlechte Lage

Wenn es dem Hauptmieter wirtschaftlich schlecht geht, dann kann dieser versuchen, die monatlichen Fixkosten zu minimieren. Auch in diesem Fall lohnt es sich, wenn Betriebsräume an einen Untermieter vermietet werden können. Immerhin die monatlichen Mietkosten können so ausgleichen werden

Betriebsaufgabe und Umzug

Wie bereits zuvor erwähnt, laufen Gewerbemietverträge über einen meist langen Zeitraum. Durchaus kann es vorkommen, dass ein Gewerbe aufgeben werden muss. Dem Vermieter kann es egal sein, ob ein Betrieb nicht mehr geführt werden kann oder will. Jeden Monat fällt hierfür Miete an.

Andererseits kann es notwendig sein, dass sich ein Betrieb vergrößern möchte und die angemieteten Räumlichkeiten reichen bei einer Expansion nicht mehr aus. Problematisch ist, wenn dann vom Vermieter keine weiteren Räumlichkeiten mehr angemietet werden können. In diesem Fall bleibt nur der Umzug.

In den vorgenannten Fällen kann eine Untervermietung weiterhelfen, die Zeit bis zur Kündigungsfrist zu überbrücken. Zu diesem Zweck sollte man auch mit dem Nachmieter und Untermieter nach Möglichkeit einen flexiblen Mietvertrag abschließen. Zu beachten ist, rechtzeitig eine Kündigung schriftlich beim Vermieter einzureichen. Ansonsten wird der gesetzliche Anspruch auf eine ordentliche Kündigung verwirkt.

Möglichkeit des Mieters, aus seinem Gewerbemietvertrag herauszukommen

Falls im Gewerbemietvertrag keine Regelung über eine Untervermietung getroffen wurde, dann gelten die gesetzlichen Bestimmungen nach § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches. In diesem Fall darf man nur mit Zustimmung des Vermieters nicht benötigten Gewerberäume untervermieten.

Natürlich darf der Vermieter diese Zustimmung verweigern, muss aber hierfür einen sachlichen Grund angeben. Sollte er keinen Grund nennen können, erhält der Mieter durch eine sogenannte Untermietverweigerung die Möglichkeit auf eine ordentliche Kündigung. In diesem Fall kann folglich der Gewerbemietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Frist gekündigt werden.

Die unterschiedlichen Untermietverträge?

Grundsätzlich muss unterscheiden werden, ob eine Privatperson als Mieter an einen Gewerbetreibenden Räume untervermietet oder ob der Mieter Gewerbetreibender ist und weitere Räume an einen anderen Gewerbetreibenden untervermietet.

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Checkliste: Was gehört in einen Gewerbe-Untermietvertrag?

Die nachfolgenden Punkte sollten in einem Untermietvertrag aufgeführt sein:

  • Name und Anschrift vom Untervermieter und vom Untermieter

  • der Mietgegenstand unter Angabe der Räume und Größe

  • gemeinsam genutzte Räumlichkeiten

  • ggf. Gründung einer Bürogemeinschaft

  • Regelung von Geschäfts- und Öffnungszeiten

  • Dauer des Mietverhältnisses

  • Mietzins

  • Nebenkosten

  • Art der Mietzahlung

  • mögliche Kaution

  • bauliche Veränderungen und Instandhaltung

  • Beschilderung oder Automatenaufstellung

  • Schönheitsreparaturen und Wartungsarbeiten

  • Nutzung von Maschinen

  • Abstellen von Fahrzeugen und Maschinen

  • Verkehrssicherungspflicht

  • Konkurrenzschutz

  • weitere Untervermietung

  • Übergabe der Mietsache

  • Inventar

  • technische Geräte

  • Personal

  • Haftung

  • Betretungsrecht des Vermieters

  • mögliche Tierhaltung

  • Kündigung

  • Schriftform

  • sonstige Vereinbarungen

Neben dem Gewerbe-Untermietvertrag sollte auf jeden Fall noch eine Inventarliste angefertigt werden, aus der hervorgeht, welche Büro- oder Betriebsausstattung übernommen oder genutzt werden.

Musterbeispiel für einen Gewerbe Untermietvertrag

Ein Beispiel für einen kostenlosen Untermietvertrag Gewerbe findest Du hier: 

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