Ratgeber für das Vermieten von Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien vermieten: Dein Ratgeber für die Vermietung von Gewerberäumen

Du hast es dir wahrscheinlich schon gedacht: Bei der Vermietung von Gewerbefläche gelten andere Regelungen als zum Beispiel beim Vermieten von Wohnräumen. Damit du zukünftig weißt, worauf du achten musst, haben wir für dich in diesem nützlichen Ratgeber alles zusammengefasst, was du über die Vermietung einer Gewerbeimmobilie wissen musst. Außerdem beantworten wir die häufig gestellte Frage, ob du dafür einen Gewerbeschein benötigst. Wir geben dir zudem Tipps zur Berechnung des Mietpreises und zeigen dir, wie du mit unserem praktischen Mietpreisrechner den Mietpreis deiner Gewerbeimmobilie ganz einfach online berechnen kannst.

Du möchtest Teile deines Büros untervermieten? Dann erfährst du mehr dazu in unseremBlogartikel „Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden”. Denn wenn du in deinen Räumlichkeiten ungenutzte Büroräume oder Büroflächen hast, dann ist Untervermietung für dich das Richtige. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: Du hilfst jungen Unternehmen ein Zuhause für ihr Business zu finden und kannst gleichzeitig unnötige Mietkosten sparen.

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Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Bei einer Gewerbeimmobilie handelt es sich um eine Gewerbefläche sowie Gewerberäume, die zum überwiegenden Teil zu gewerblichen Zwecken eingesetzt wird,wie zum Beispiel Büro- und Verwaltungsgebäude. Auch Freiberufler:innen und Selbstständige können mitunter eine Gewerbeimmobilie für ihre Zwecke anmieten.

Zu typischen Gewerbeimmobilien gehören zum Beispiel:

• Bürogebäude: Immobilie mit überwiegend Büroräumen

• Arztpraxen: Räumlichkeiten niedergelassener Ärzte

• Kleinere Ladengeschäfte:Kleinere Geschäftsräume für den Verkauf von Waren oder Dienstleistungen

• Verwaltungsgebäude:Gebäude, in dem sich die Büros/ verwaltenden Mitarbeiter:innen einer Verwaltung befinden

• Anwaltskanzleien:Büroräume eines Rechtsanwalts oder mehrerer Rechtsanwälte

• Business Center: Gebäude, in denen sich mehrere Büros und Konferenzräume befinden

• Gewerbeparks:Größeres Gebiet, welches von mehreren Gewerbebetrieben als Standort genutzt wird

• Industriegrundstücke:Grundstücke, welche als Gewerbefläche ausgewiesen sind

Was ist bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie entscheidend?

Als Vermieter:in bist du im Vorteil, wenn der Standort deiner Gewerbeimmobilie über eine günstige Verkehrsanbindung – zum Beispiel in der Nähe eines Bahnhofs oder eines Autobahnzubringers – verfügt.

Wichtig ist aber auch dierichtige Größe. Dabei kommt es nicht nur auf die reine Quadratmeterzahl an, sondern auch auf einegute Raumaufteilung. Natürlich kann die Aufteilung der Räume durch Umbaumaßnahmen angepasst werden; deshalb sollten Vermieter:in und Mieter:in sich diesbezüglich bereits im Vorfeld verständigen. Zu den typischen Maßnahmen gehören zum Beispiel Leichtbauwände als Raumteiler oder das Verlegen von Netzwerkkabeln in Wänden und unterhalb der Fußböden.

Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, dann solltest du die Bonität der Mieter:innen prüfen. Da es sich bei dem Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie um einen Vertrag mit fester Laufzeit handelt, kann dieser auch nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Für Vermieter:innen ist es daher wichtig, dass die Mieter:innen über den gesamten Zeitraum die Kaltmiete und Nebenkosten bezahlen können.

Dabei ist so ein langfristiger Gewerbemietvertrag grundsätzlich eine gute Sache, von der sowohl die Eigentümer:innen einer Gewerbeimmobilie, als auch die Mieter:innen profitieren. Hohe Investitionen, die beide Parteien zu Beginn des Mietvertrages und auch während der Mietzeit tätigen, sind durch lange Mietzeiten abgesichert. Es wäre fatal, wenn zum Beispiel du als Vermieter:in einen speziellen Umbau finanzieren würdest und die Mieter:innen kurzfristig kündigen würden. Wenn du lieber flexibel bleiben möchtest, dann ist die Untervermietung einer Gewerbefläche eine gute Alternative, da der Untermietvertrag eine kürzere Laufzeit hat.

Flexible Vermietung als Alternative

In einem dynamischen Umfeld stehtFlexibilität an vorderster Stelle. Gleichzeitig besteht jedoch die Schwierigkeit, dass die Zukunft nicht hundertprozentig zu kalkulieren ist. Viele Unternehmen mieten beispielsweise mehr Bürofläche an, als sie benötigen, umPuffer für Wachstum zu haben. Hier ist die bereits erwähnte Untervermietung von Gewerbefläche eine ideale Lösung.

Wenn du ungenutzte Gewerbeflächen wie einzelne Büroräume oder Büroflächen hast, dann solltest du diese flexible Vermietung der Büroräume als Alternative zur Vermietung auf jeden Fall in Betracht ziehen. Denn so hast du die Möglichkeit, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Gleichzeitig suchen besonders junge Unternehmen händeringend nach flexiblen Büros, die sich ihrem dynamischen Umfeld anpassen. Du kannst also deine freien Flächen untervermieten und zugleich diesen jungen Unternehmen ein neues Zuhause für ihr Business geben. Und ein weiterer positiver Nebeneffekt: Du kannst so auch unnötige Mietkosten sparen. Mehr dazu erfährst du in unserem Blogartikel zum Thema Büro untervermieten.

Für die Untervermietung deiner freien Flächen hast du die Wahl zwischen verschiedenen Plattformen zum Inserieren. Bei shareDnC haben wir uns auf dieUntervermietung von Gewerbeflächen spezialisiert und können dich mit unserem Expertenwissen bestens bei der Untervermietung deiner Büros unterstützen. Wir bieten dir nicht nurpersönliche Beratung, sondern auch einenkostenlosen Foto-Service für deine Inseratsbilder und die kostenlose Vermarktung deines Inserats über Immobilienscout und Immowelt an. Das Ganze kannst du einfach ohne Risiko ausprobieren, denn dieRegistrierung und dieInseratsschaltungist bei uns komplett kostenlos. Eine Provision zahlst du erst bei Erfolg, also wenn passende Untermieter:innen für dich gefunden sind.

Benötigst du einen Gewerbeschein für das Vermieten einer Gewerbeimmobilie?

Das hängt davon ab, wie du vermietest. Die reine Vermietung eigener Räume gilt in der Regel als Vermögensverwaltung und nicht als Gewerbe, eine Gewerbeanmeldung ist dann nicht nötig. Anders kann es aussehen, wenn du zusätzliche Leistungen anbietest, etwa Empfang, Reinigung oder Verpflegung wie in einem Coworking Space oder Business Center, oder wenn die Vermietung zu einem bestehenden Gewerbebetrieb gehört. Unser Tipp: Kläre deinen konkreten Fall am besten mit deiner Steuerberatung.

Mit der Besteuerung von Mieteinnahmen solltest du dich auf jeden Fall beschäftigen. Als Privatperson versteuerst du Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), soweit dein zu versteuerndes Einkommen insgesamt über dem Grundfreibetrag liegt. Versteuert wird nur der Überschuss.

Von den Mieteinnahmen werden noch die Aufwendungen für die Finanzierung sowie Unterhaltung der Gewerbeimmobilie abgezogen. Hierzu gehören zum Beispiel:

• Rechnungen von Handwerker:innen

• Zinsbelastung durch einen Kredit

• Gebäudeabschreibungen

• Werbungskosten für die Suche nach Mieter:innen

Sind gewerbliche Mieteinnahmen steuerpflichtig?

Ja, Mieteinnahmen sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig, bei Kapitalgesellschaften wie einer GmbH körperschaftsteuerpflichtig. Gewerbesteuer fällt bei reiner Vermögensverwaltung meist nicht an. Sie kann anfallen, wenn die Vermietung gewerblich ist, etwa wegen umfangreicher Zusatzleistungen, oder wenn sie zu einem Gewerbebetrieb gehört. Einzelunternehmen und Personengesellschaften haben dabei einen Freibetrag von 24.500 € im Jahr (§ 11 GewStG).

Die Vermietung von Gewerberäumen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Du kannst aber auf die Steuerbefreiung verzichten und mit Umsatzsteuer vermieten (§ 9 UStG). Voraussetzung ist, dass du an ein Unternehmen vermietest, das die Räume ausschließlich für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Der Gewerbemietvertrag: Form und Inhalt

Für den Abschluss eines Gewerbemietvertrags schreibt das Gesetz keine bestimmte Form vor. Soll er aber fest länger als ein Jahr laufen, braucht er mindestens die Textform, zum Beispiel per E-Mail (§ 578 Abs. 1 in Verbindung mit § 550 BGB). Sonst gilt er als unbefristet. Achte darauf, dass der Vertrag unbedingt die nachfolgenden Punkte enthält:

• Definition und genaue Lage der Gewerbeimmobilie

• Mietzins

• Mietdauer

• Einschränkungen und Sonderbestimmungen

• Nebenkosten

• Kündigungsrecht

Wie wird der Mietpreis festgelegt?

Als Vermieter:in kannst du mit deinen Mieter:innen frei über den Mietzins verhandeln. Einen realistischen Anhaltspunkt für Büroflächen geben die Preise, die Anbieter auf shareDnC verlangen:

Quelle: shareDnC-Plattformdaten, Medianpreise aller seit Januar 2023 freigeschalteten Inserate (Angebotspreise netto, zzgl. Umsatzsteuer, mindestens 20 Inserate je Stadt, Stand 26.09.2026). Der Median ist der mittlere Wert: Die Hälfte der Angebote ist günstiger, die andere Hälfte teurer.

Alle Städte und Büroformen findest du in der Auswertung Büro- und Coworking-Preise 2026.

Noch einfacher und unkomplizierter ist die Berechnung des Mietpreises mit unseremMietpreiskalkulator. Dafür gibst du in den Rechner nur ein, in welcher Stadt sich deine freie Fläche befindet und ob es sich um eine Bürofläche, einen Büroraum oder um Schreibtischplätze handelt. Solltest du noch mehr Hintergrundinformationen benötigen, erhältst du in unserem Blogartikel “So berechnest du den Mietpreis für deine Bürofläche” einen tieferen Einblick.

Um zukünftig einen marktgerechten Mietpreis zu erzielen, sind oftmals Mieterhöhungen unumgänglich. Wie genau mit Mieterhöhungen umgegangen wird, erfährst du in unserem Blogbeitrag „Tipps rund ums Finanzielle in einer Bürogemeinschaft„.Falls du dir doch unsicher bist, ob du die passende Büromiete berechnet hast, beraten wir dich auch gerne dazu in einem persönlichen,unverbindlichen Gespräch

Weitere häufige Fragen zur Vermietung von Gewerbeimmobilien

Ab wann ist es eine gewerbliche Vermietung?

Eine Vermietung ist als gewerblich anzusehen, sofern eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr mit dem Ziel der Gewinnerbringung stattfindet und die eigentliche Gebrauchsüberlassung des Vermietungsobjekts in den Hintergrund gerät. Es gibt demnach keine allgemeingültigen Kriterien, ab wann eine Vermietung gewerblich ist, sodass individuelle Prüfungen notwendig sind.

Kann man Wohnraum als Gewerbefläche vermieten?

Wohnraum ist in Deutschland aus gutem Grund besonders geschützt. Deswegen ist es nicht so einfach möglich, Wohnraum als Büro zu vermieten. Die Gesetzeslage ist komplex und kann daher hier nur umrissen werden. Grundsätzlich kann die Nutzung einer Wohnung als Büro beispielsweise unzulässig sein, wenn die Baunutzungsverordnung das Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, als Allgemeines oder Reines Wohngebiet einstuft oder dies im Bebauungsplan festgehalten wurde. In jedem Fall ist die Änderung der Nutzung genehmigungspflichtig. Die Nutzung zur Ausübung im Homeoffice ist davon natürlich ausgenommen. Weiterführende Informationen findet man zum Beispiel auf den Seiten der IHK.

Fazit

Unter Gewerbeimmobilien fallen alle Flächen, die kommerziell genutzt werden. Wobei Wohnraum geschützt ist und nicht einfach als Gewerbefläche vermietet werden kann. Bei der Auswahl der Immobilie sollte neben der Größe und Raumaufteilung auch auf die Lage und Erreichbarkeit geachtet werden. In den meisten Fällen werden Gewerbeflächen gemietet und unabhängig von der Unternehmensgröße kann Platz übrig bleiben. Dies kann beispielsweise durch ein hybrides Arbeitsmodell entstehen oder das Unternehmen plant mit einem Puffer für potentielles Wachstum. Um hier weiterhin flexibel zu bleiben, lohnt sich die Untervermietung der freien Flächen. Wie genau das funktioniert und wie wir dich dabei unterstützen können, erfährst du auf unserer Infoseite.

Wenn du in deinem Büro noch Platz hast – wir helfen dir passende Untermieter:innen zu finden!

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