Ratgeber für das Vermieten von Gewerbe­immobilien

Wenn man eine Gewerbefläche vermieten möchte, dann gelten hier andere Regelungen als zum Beispiel beim Vermieten von Wohnräumen. In diesem Artikel erfährst du, was bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie zu beachten ist und ob du beispielsweise einen Gewerbeschein benötigst. Wir geben dir zudem Tipps zur Berechnung des Mietpreises. Den Mietpreis deiner Gewerbeimmobilie kannst du bei uns ganz einfach online berechnen – mit unserem praktischen Mietpreisrechner.

Gewerbeimmobilie vermieten - Handshake

Du hast in deinem angemieteten Büro einzelne Büroräume oder sogar komplette Flächen frei und möchtest diese untervermieten? Dann bist du bei uns genau richtig. Wenn du dich noch rund um das Thema Untervermietung informieren möchtest, findest du in dem Blogartikel zum Thema Büro untervermieten mehr Informationen. 

Du kennst dich bereits aus mit dem Thema und weißt schon, welche deiner Flächen du untervermieten möchtest? Wenn du aktuell nach der passenden Plattform zum Inserieren suchst, dann bist du genau richtig bei uns. shareDnC ist Deutschlands führende Online-Plattform für die Untervermietung von Büros. Hier erfährst du wie du dein Büro untervermietest mit shareDnC.

Inhalt:

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Bei einer Gewerbeimmobilie handelt es sich um eine Gewerbefläche sowie Gewerberäume, die zum überwiegenden Teil zu gewerblichen Zwecken eingesetzt wird. Auch Freiberufler:innen können mitunter eine Gewerbeimmobilie für ihre Zwecke anmieten.

Zu typischen Gewerbeimmobilien gehören zum Beispiel:

  • Bürogebäude
  • Arztpraxen
  • Kleinere Ladengeschäfte
  • Verwaltungsgebäude
  • Anwaltskanzleien
  • Business Center
  • Gewerbeparks
  • Industriegrundstücke

Das solltest du unbedingt bei der Untervermietung deiner Gewerbeimmobilie beachten!

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Was ist bei der Vermietung eines Gewerbes entscheidend?

Als Vermieter:innen sind diejenigen im Vorteil, die eine Gewerbeimmobilie an einem günstigen Standort besitzen. Hier spielt zum Beispiel eine günstige Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. 

Ebenso muss die zu vermietende Immobilie die richtige Größe besitzen. Dabei kommt es nicht nur auf die reine Quadratmeterzahl an, sondern auch auf eine gute Raumaufteilung oder eine Verteilung auf mehrere Räume. Sowohl als Vermieter:in, als auch als Mieter:in sollte genau abgesprochen werden, ob in den Räumen Umbaumaßnahmen durchgeführt werden dürfen. Hierzu gehören zum Beispiel Leichtbauwände als Raumteiler oder das Verlegen von Netzwerkkabeln in Wänden und unterhalb der Fußböden. 

In einigen Fällen ist es ratsam, die Bonität der Mieter:innen zu überprüfen. Da es sich bei dem Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie um einen Vertrag mit fester Laufzeit handelt, kann dieser auch nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Für Vermieter:innen ist es wichtig, dass die Mieter:innen über den gesamten Zeitraum die Kaltmiete und Nebenkosten bezahlen können. 

Sowohl die Eigentümer:innen einer Gewerbeimmobilie, als auch die Mieter:innen profitieren von einem Gewerbemietvertrag mit langer Laufzeit. Hohe Investitionen, die beide Parteien zu Beginn des Mietvertrages und auch während der Mietzeit tätigen, sind durch lange Mietzeiten abgesichert. Es wäre fatal, wenn zum Beispiel die Vermieter:innen einen speziellen Umbau finanzieren und die Mieter:innen kurzfristig kündigen würden. Bei der Untervermietung einer Gewerbefläche hingegen, hat der Untermietvertrag eine kürzere Laufzeit und du bist dadurch deutlich flexibler.

Flexible Vermietung als Alternative

Wie du oben bereits lesen konntest, ist es bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien üblich, dass Gewerbemietverträge mit langen Laufzeiten abgeschlossen werden. Doch in einem dynamischen Umfeld steht Flexibilität an vorderster Stelle. Gleichzeitig besteht jedoch die Schwierigkeit, dass die Zukunft nicht hundertprozentig zu kalkulieren ist. Viele Unternehmen mieten beispielsweise mehr Bürofläche an, als sie benötigen, um Puffer für Wachstum zu haben. Daher vermieten sie Teile der Bürofläche unter, die sie aktuell nicht brauchen. Wenn du also auch ungenutzte Gewerbeflächen wie einzelne Büroräume oder Büroflächen hast, dann solltest du als Alternative zur Vermietung eine flexible Vermietung der Büroräume in Betracht ziehen. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: du kannst unnötige Mietkosten sparen. Mehr dazu erfährst du in unserem Blogartikel zum Thema Büro untervermieten.  

Für die Untervermietung deiner freien Flächen stehen dir einige Plattformen zum Inserieren zur Verfügung. Bei shareDnC haben wir uns auf die Untervermietung von Gewerbeflächen spezialisiert und können dich mit unserem Expertenwissen bestens bei der Untervermietung deiner Büros unterstützen. Wir bieten dir nicht nur persönliche Beratung, sondern auch einen kostenlosen Foto-Service für deine Inseratsbilder und eine kostenlose Vermarktung deines Inserats über Immobilienscout und Immowelt an. Das Ganze kannst du einfach ohne Risiko ausprobieren, denn die Registrierung und die Inseratsschaltung ist bei uns komplett kostenlos. Wir erhalten erst eine geringe Servicegebühr, wenn wir erfolgreich waren und passende Untermieter:innen für dich gefunden haben.

Philipp Hartje, Geschäftsführer shareDnC

Philipp Hartje
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Benötigt man einen Gewerbeschein für das Vermieten einer Gewerbeimmobilie?

Wer eine entsprechende Immobilie kaufen und diese gewerblich vermieten möchte, der sollte sich auch mit der Besteuerung von Mieteinnahmen auseinandersetzen. Falls die Gesamteinnahmen sowie sonstigen Einkünfte oberhalb des Steuerfreibetrags liegen, ist keine Versteuerung erforderlich. 2021 liegt die Freigrenze für Alleinstehende bei 9.744 Euro. Liegen die Einkünfte darüber, dann werden jedoch nur die Netto-Kaltmieten berücksichtigt. Die Nebenkosten entsprechen hierbei den Betriebskosten und zählen nicht dazu.

Von den Mieteinnahmen werden noch die Aufwendungen für die Finanzierung sowie Unterhaltung der Gewerbeimmobilie abgezogen. Hierzu gehören zum Beispiel:

  • Rechnungen von Handwerker:innen
  • Zinsbelastung durch einen Kredit
  • Gebäudeabschreibungen
  • Werbungskosten für die Suche nach Mieter:innen

Wie wird der Mietpreis festgelegt?

Wie bereits zuvor erwähnt, verhandeln Vermieter:innen und Mieter:innen frei über den Mietzins. Wer entsprechende Richtwerte für die Gewerbeimmobilie sucht, findet in den einschlägigen Immobilienportalen hilfreiche Anhaltspunkte.

Die nachfolgende Tabelle soll die Mietpreise für Gewerbeflächen in den 7 größten Städten Deutschlands miteinander vergleichen. Dabei spielt die Flächengröße natürlich eine entscheidende Rolle:

Spitzenmiete
(netto kalt pro m²)
Durchschnittsmiete
Berlin
37,00 €
27,50 €
Düsseldorf
28,50 €
16,00 €
Frankfurt
41,50 €
23,00 €
Hamburg
30,00 €
17,50 €
Köln
26,00 €
15,00 €
München
41,00 €
23,00 €
Stuttgart
25,50 €
16,00 €

Noch einfacher und unkomplizierter ist die Berechnung des Mietpreises mit unserem Mietpreiskalkulator. Dafür gibst du in den Rechner nur ein, in welcher Stadt sich deine freie Fläche befindet und ob es sich um eine Bürofläche, einen Büroraum oder um Schreibtischplätze handelt. Solltest du noch mehr Hintergrundinformationen benötigen, erhältst du in unserem Blogartikel “So berechnest du den Mietpreis für deine Bürofläche” einen tieferen Einblick. Falls du dir doch unsicher bist, ob du die passende Büromiete berechnet hast, beraten wir dich auch gerne dazu in einem persönlichen, unverbindlichen Gespräch.

Der schriftliche Gewerbemietvertrag​

Zu den wichtigsten Grundvoraussetzungen gehört, dass der Gewerbemietvertrag schriftlich erfolgt. Im Vertrag sollten die nachfolgenden Punkte enthalten sein:
  • Definition und genaue Lage der Gewerbeimmobilie
  • Mietzins
  • Mietdauer
  • Einschränkungen und Sonderbestimmungen
  • Nebenkosten
  • Kündigungsrecht

Kann man Wohnraum als Gewerbefläche vermieten?

Wohnraum ist in Deutschland besonders geschützt. Deswegen ist es nicht so einfach möglich Wohnraum als Büro zu vermieten. Die Gesetzeslage ist komplex und kann hier nur umrissen werden. Grundsätzlich kann die Nutzung einer Wohnung als Büro beispielsweise unzulässig sein, wenn die Baunutzungsverordnung das Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet als Allgemeines oder Reines Wohngebiet einstuft oder dies im Bebauungsplan festgehalten wurde. In jedem Fall ist die Änderung der Nutzung genehmigungspflichtig. Die Nutzung zur Ausübung im Homeoffice ist davon natürlich ausgenommen. Weiterführende Informationen findet man zum Beispiel auf den Seiten der IHK.

Du hast noch freie Räume im Büro?

 

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