Du willst einen Gewerbemietvertrag kündigen oder planst als Vermieter:in, ein Mietverhältnis über Büro- oder Gewerberäume zu beenden? Entscheidend ist zuerst die richtige Kündigungsfrist. Anders als bei Wohnungen gibt es im Gewerbemietrecht keinen besonderen Kündigungsschutz, und vieles hängt davon ab, was im Gewerbemietvertrag steht. Hier erfährst du, welche Frist gilt, wie du die Stichtage berechnest und welche Sonderfälle es gibt.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerberäume (§ 580a Abs. 2 BGB)
Enthält der Vertrag keine eigene Regelung, gilt für Geschäftsräume – also Büroräume, Praxen, Läden und andere Gewerberäume – § 580a Abs. 2 BGB:
Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.
Die Frist gilt für Mieter:innen und Vermieter:innen gleichermaßen. Entscheidend ist der Zugang der Kündigung bei der anderen Seite, nicht das Absendedatum. Faktisch beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist damit knapp sechs Monate zum Quartalsende.
Kündigungsfrist berechnen: Stichtage und Beispiele
So berechnest du die gesetzliche Frist in drei Schritten:
Quartal bestimmen, in dem die Kündigung zugeht. Die Quartale beginnen am 1. Januar, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober.
Dritten Werktag dieses Quartals ermitteln. Sonn- und gesetzliche Feiertage zählen nicht mit.
Vertragsende ablesen: Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag zu, endet das Mietverhältnis am letzten Tag des nächsten Quartals. Geht sie später zu, verschiebt sich das Ende um ein weiteres Quartal.
Kündigung muss zugehen bis | Mietverhältnis endet am |
|---|---|
3. Werktag im Januar | 30. Juni |
3. Werktag im April | 30. September |
3. Werktag im Juli | 31. Dezember |
3. Werktag im Oktober | 31. März des Folgejahres |
Beispiel 1: Die Kündigung geht am 2. Juli zu. Das ist vor dem dritten Werktag, das Mietverhältnis endet am 31. Dezember.
Beispiel 2: Die Kündigung geht erst am 8. Juli zu. Der Stichtag ist verpasst, das Mietverhältnis endet erst am 31. März des Folgejahres – du zahlst drei Monate länger Miete.
Konkrete Stichtage für die nächsten Termine (bundesweite Feiertage berücksichtigt, regionale Feiertage bitte selbst prüfen):
Gewünschtes Vertragsende | Zugang spätestens am |
|---|---|
31. März 2027 | Montag, 5. Oktober 2026 (der 3. Oktober ist Feiertag) |
30. Juni 2027 | Dienstag, 5. Januar 2027 |
Zählt der Samstag als Werktag?
Ja. Nach der Rechtsprechung des BGH zählt der Samstag bei der Berechnung der Kündigungsfrist als Werktag (BGH, Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04, zum Wohnraummietrecht). Fällt der dritte Werktag selbst auf einen Samstag, verschiebt sich der Stichtag auf den folgenden Werktag. Plane trotzdem so, dass die Kündigung schon am ersten oder zweiten Werktag des Quartals zugeht – dann bist du auf der sicheren Seite.
Gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist?
Die gesetzliche Frist nach § 580a BGB gilt nur, wenn der Vertrag nichts anderes regelt. Im Gewerbemietrecht könnt ihr die Kündigungsfrist frei vereinbaren – kürzer, länger oder zu anderen Terminen, etwa „drei Monate zum Monatsende“. Steht im Vertrag eine eigene Frist, geht sie der gesetzlichen vor.
In Formularverträgen sollten die Fristen für beide Seiten ausgewogen sein; stark unterschiedliche Fristen können eine Seite unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). In der Untervermietung von Büros sind Fristen von ein bis drei Monaten verbreitet. Für einen gewerblichen Untermietvertrag gilt ohne Vereinbarung ebenfalls § 580a Abs. 2 BGB.
Befristeter oder unbefristeter Gewerbemietvertrag?
Befristeter Vertrag: Die meisten Gewerbemietverträge laufen fest über mehrere Jahre. Während dieser Zeit ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen (§ 542 Abs. 2 BGB). Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit.
Unbefristeter Vertrag: Hier gilt die vereinbarte Frist oder, wenn nichts vereinbart ist, die gesetzliche Frist nach § 580a Abs. 2 BGB. Einen Kündigungsgrund braucht keine Seite. Eigenbedarf oder andere Gründe wie im Wohnraummietrecht spielen keine Rolle.
Formmangel: Soll ein Vertrag fest länger als ein Jahr laufen, braucht er seit 2025 mindestens die Textform (§ 578 Abs. 1 i. V. m. § 550 BGB). Fehlt sie, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist mit der gesetzlichen Frist kündbar, frühestens zum Ende des ersten Jahres nach Übergabe. Das kann ein Weg aus einem langen Vertrag sein – lass das aber im Einzelfall anwaltlich prüfen.
Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel
Mit einer Optionsklausel kann die Mieter:in die Laufzeit durch einseitige Erklärung um einen vereinbarten Zeitraum verlängern, meist innerhalb einer bestimmten Frist vor Vertragsende. Eine Verlängerungsklausel sieht vor, dass sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn keine Seite rechtzeitig widerspricht. Achte auf die Fristen für Ausübung und Widerspruch – sie sind oft deutlich länger als die Kündigungsfrist.
Stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB
Setzt die Mieter:in die Nutzung nach Vertragsende fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn keine Seite innerhalb von zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB). Danach gilt wieder die gesetzliche Kündigungsfrist. Viele Gewerbemietverträge schließen diese Regel aus.
Mietvertrag länger als 30 Jahre: Sonderkündigung nach § 544 BGB
Wird ein Mietvertrag für mehr als 30 Jahre geschlossen, kann jede Seite nach Ablauf von 30 Jahren seit Überlassung außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 544 BGB). Das gilt nicht, wenn der Vertrag auf Lebenszeit einer Partei geschlossen ist.
Ein besonderes Kündigungsrecht nach 10 oder 20 Jahren gibt es dagegen nicht. Nach 20 Jahren Laufzeit gilt also dieselbe Frist wie sonst: die vertraglich vereinbarte oder, falls nichts vereinbart ist, die gesetzliche Frist nach § 580a Abs. 2 BGB. Ist der Vertrag noch fest befristet, ist er bis zum Ende der Laufzeit nicht ordentlich kündbar.
Außerordentliche und fristlose Kündigung
Unabhängig von Laufzeit und Frist können beide Seiten aus wichtigem Grund fristlos kündigen (§ 543 BGB). Typische Gründe:
Zahlungsverzug der Mieter:in, etwa mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder einem nicht unerheblichen Teil davon (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
unerlaubte Untervermietung oder vertragswidrige Nutzung trotz Abmahnung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB)
die Räume werden der Mieter:in nicht oder nicht rechtzeitig in nutzbarem Zustand überlassen (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Räume (§ 578 Abs. 2 i. V. m. § 569 Abs. 1 BGB)
In vielen Fällen ist vorher eine Abmahnung mit angemessener Frist nötig. Außerdem gibt es Sonderkündigungsrechte mit gesetzlicher Frist, zum Beispiel wenn die Vermieter:in die Untervermietung ohne wichtigen Grund verweigert (§ 540 Abs. 1 BGB) oder beim Tod der Mieter:in (§ 580 BGB).
Früher raus aus dem Gewerbemietvertrag
Einen gesetzlichen Anspruch auf vorzeitige Entlassung oder auf das Stellen eines Nachmieters gibt es im Gewerbemietrecht nicht – außer der Vertrag enthält eine Nachmieterklausel. Diese Wege gibt es trotzdem:
Aufhebungsvertrag verhandeln, etwa mit einem solventen Nachfolger oder einer Abstandszahlung.
Nachmieter vorschlagen – auch ohne Klausel steigen so die Chancen auf eine Einigung.
Untervermieten: Mit Erlaubnis der Vermieter:in kannst du freie Flächen bis zum Vertragsende weitergeben und die Kosten deutlich senken. Wie das geht, erklärt unser Ratgeber Büro untervermieten; verweigert die Vermieter:in die Erlaubnis ohne wichtigen Grund, lies Zustimmung zur Untervermietung. Passende Untermieter:innen findest du über Büro untervermieten mit shareDnC.
Formmangel prüfen lassen, wenn bei einem langfristigen Vertrag die Textform fehlt.
Kündigung des Gewerbemietvertrags: Form und Zustellung
Form: Die gesetzliche Schriftform für Kündigungen (§ 568 BGB) gilt nur für Wohnraum. Für Gewerberäume schreibt das Gesetz keine Form vor. Viele Verträge enthalten aber eine Schriftformklausel – prüfe sie. Je nach Formulierung kann dann auch eine E-Mail genügen (§ 127 BGB); am sichersten ist ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben.
Zustellung: Sorge für einen Nachweis des Zugangs:
persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung auf einer Kopie, am besten mit Zeug:in
Bote, der den Inhalt kennt und den Einwurf protokolliert
Einwurf-Einschreiben, das den Einwurf dokumentiert
Das Einschreiben mit Rückschein ist weniger geeignet: Ist niemand da, wird nur ein Abholschein eingeworfen, und die Kündigung gilt erst mit Abholung als zugegangen. Ein fertiges Schreiben zum Anpassen findest du im Muster zur Kündigung des Gewerbemietvertrags.
Checkliste zur Kündigung
Vertrag prüfen: befristet oder unbefristet, vereinbarte Frist, Schriftformklausel, Verlängerungs- und Optionsklauseln.
Frist berechnen: Zugang spätestens am dritten Werktag des Quartals, besser früher.
Kündigung formulieren: Parteien, Mietobjekt, Vertragsdatum, Beendigungszeitpunkt, hilfsweise „zum nächstmöglichen Termin“.
Zugang sichern: Übergabe gegen Quittung, Bote oder Einwurf-Einschreiben.
Rückgabe vorbereiten: Termin vereinbaren, Rückbaupflichten klären, Übergabeprotokoll nutzen.
Untermieter:innen informieren: Endet dein Hauptmietvertrag, endet dein Recht zur Überlassung. Kündige Untermietverträge rechtzeitig mit.
Nach der Kündigung
Mit dem Ende des Mietverhältnisses müssen die Räume im vereinbarten Zustand zurückgegeben werden (§ 546 BGB). Ob Schönheitsreparaturen oder Rückbau nötig sind, hängt vom Vertrag ab. Die Vermieter:in rechnet die Nebenkosten ab und zahlt die Kaution nach einer angemessenen Prüffrist zurück – Details in Kaution im Gewerbemietvertrag. Weigert sich die Mieter:in auszuziehen, bleibt der Vermieter:in nur die Räumungsklage.
Zwischen der Hauptvermieter:in und deinen Untermieter:innen besteht kein Vertrag. Endet aber der Hauptmietvertrag, kann die Vermieter:in die Räume auch von den Untermieter:innen herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Regle deshalb im Untermietvertrag, dass er spätestens mit dem Hauptmietvertrag endet – eine passende Untermietvertrag-Vorlage findest du bei uns. Mehr zur Vermietung ganzer Flächen liest du unter Gewerbeimmobilie vermieten.
Kündigungsfristen bei Büros über shareDnC
Die Konditionen für Büros auf shareDnC legt die jeweilige Anbieter:in fest. Viele Angebote für Büro auf Zeit und Untermiete haben Kündigungsfristen von ein bis drei Monaten – deutlich kürzer als klassische Gewerbemietverträge. Du hast Fragen? Kontaktiere uns.