Gewerbemietverträge laufen oft zehn Jahre und länger. Ohne Anpassungsklausel bleibt die Miete über diese Zeit gleich, während die Kosten steigen. Die Indexmiete ist deshalb eine der häufigsten Lösungen. Für Gewerberäume gelten dafür aber eigene Regeln – und wer sie übersieht, riskiert eine unwirksame Klausel.
Was ist eine Indexmiete?
Bei einer Indexmiete ist die Miete an einen Preisindex gekoppelt, in Deutschland fast immer an den Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index um einen bestimmten Wert, steigt die Miete im gleichen Verhältnis. Sinkt er, sinkt auch die Miete.
Welche Regeln gelten bei Gewerbe?
Die Vorschrift zur Indexmiete im BGB (§ 557b) gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerberäumen richtet sich die Zulässigkeit nach dem Preisklauselgesetz (PrKG). Danach sind automatisch wirkende Wertsicherungsklauseln grundsätzlich verboten, bei langfristigen Mietverträgen aber erlaubt (§ 3 PrKG). Voraussetzungen:
Langfristigkeit: Die Vermieter:in verzichtet für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung, oder die Mieter:in hat das Recht, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern. Auch ein Vertrag, der auf Lebenszeit einer Partei geschlossen ist, genügt.
Geeigneter Index: zum Beispiel der VPI des Statistischen Bundesamts.
Symmetrie: Die Klausel muss Erhöhungen und Senkungen erfassen.
Keine unangemessene Benachteiligung: Die Miete darf sich nicht stärker verändern als der Index.
Ist eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Klausel unwirksam – allerdings erst ab dem Zeitpunkt, an dem das rechtskräftig festgestellt wird (§ 8 PrKG). Bis dahin durchgeführte Erhöhungen bleiben grundsätzlich bestehen. Viele Verträge enthalten deshalb eine Ersatzregelung für den Fall der Unwirksamkeit.
So wird die Indexmiete berechnet
Die neue Miete ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen neuem und altem Indexstand:
Neue Miete = bisherige Miete × (neuer Indexstand ÷ Indexstand bei letzter Anpassung)
Rechenbeispiel: Die Nettokaltmiete beträgt 2.500 €. Bei Vertragsbeginn lag der VPI bei 117,0 Punkten. Die Klausel sieht eine Anpassung vor, sobald sich der Index um mindestens 5 % verändert hat. Steigt der Index auf 123,3 Punkte (+5,4 %), beträgt die neue Miete 2.500 € × 123,3 ÷ 117,0 = 2.634,62 €.
Viele Klauseln arbeiten mit einer Schwelle in Prozent oder Punkten, ab der angepasst wird, und legen fest, ob die Anpassung automatisch gilt oder erst nach schriftlicher Mitteilung. Den aktuellen VPI veröffentlicht das Statistische Bundesamt monatlich.
Alternativen zur Indexmiete
Modell | So funktioniert es | Geeignet für |
|---|---|---|
Staffelmiete | feste Erhöhungen zu festen Terminen | Planbarkeit für beide Seiten, auch bei kürzeren Laufzeiten |
Leistungsvorbehalt | bei Indexänderung wird neu verhandelt, notfalls entscheidet ein Gutachter | wenn die Zehn-Jahres-Bindung nicht gewollt ist |
Festmiete | keine Anpassung | kurze Laufzeiten, Untervermietung |
Umsatzmiete | Miete hängt teilweise vom Umsatz ab | Einzelhandel, Gastronomie |
Staffelmiete und Leistungsvorbehalt fallen nicht unter das Verbot des Preisklauselgesetzes und sind deshalb auch bei kürzeren Verträgen möglich.
Indexmiete bei der Untervermietung?
Für die Untervermietung von Büroräumen ist die Indexmiete meist ungeeignet: Untermietverträge laufen selten zehn Jahre und dürfen nicht länger laufen als dein Hauptmietvertrag. Üblich sind hier eine feste Pauschalmiete oder eine einfache Staffel. Wie du eine angemessene Untermiete ermittelst, zeigt der Ratgeber Mietpreis berechnen. Was sonst in den Vertrag gehört, liest du im Ratgeber Gewerbemietvertrag und in unserer Untermietvertrag-Vorlage.
Büro auf Zeit statt zehn Jahre Bindung?
Auf shareDnC findest du Büros mit flexiblen Laufzeiten und kurzen Kündigungsfristen – ohne Indexklauseln und lange Bindung.
