Untermietvertrag Vorlage – kostenlos als PDF herunterladen

Für die Untervermietung von Büroflächen brauchst du einen Untermietvertrag. Unsere kostenlose Vorlage als PDF deckt die wichtigsten Punkte ab: Vertragsparteien, Mietobjekt, Miete und Nebenkosten, Laufzeit und Kündigung, Nutzungszweck, Zustimmung des Hauptvermieters, Übergabe, Haftung und Kaution. Läuft der Vertrag länger als ein Jahr, genügt seit 2025 die Textform, also zum Beispiel eine E-Mail.

Was gehört in einen Untermietvertrag?

Ein rechtssicherer Untermietvertrag für Büroflächen sollte folgende Punkte enthalten:

• Vertragsparteien: Name und Adresse von Untervermieter (Hauptmieter) und Untermieter, jeweils mit Angabe der Rechtsform (GmbH, GbR, Einzelunternehmen etc.).

• Mietobjekt: Genaue Beschreibung der untervermieteten Fläche: Adresse, Etage, Raumnummer(n), Quadratmeter. Falls nur ein Teil eines größeren Büros untervermietet wird, empfiehlt sich ein Grundriss als Anlage.

• Mietzins und Nebenkosten: Monatliche Kaltmiete, Nebenkostenpauschale oder Abrechnung, Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten. Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist die Umsatzsteuerregelung gesondert zu klären.

• Mietdauer und Kündigung: Befristeter oder unbefristeter Vertrag, Kündigungsfristen, Sonderkündigungsrechte. Ohne Vereinbarung gilt bei Geschäftsräumen § 580a Abs. 2 BGB: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals, also knapp sechs Monate. Kürzere oder längere Fristen könnt ihr vertraglich vereinbaren, am besten für beide Seiten gleich lang.

• Nutzungszweck: Erlaubte Nutzung der Fläche (z.B. Büronutzung, bestimmte Branche). Die Untervermietung darf den im Hauptmietvertrag erlaubten Nutzungszweck nicht überschreiten.

• Zustimmung des Hauptvermieters: Für die Untervermietung brauchst du in der Regel die Erlaubnis deines Vermieters (§ 540 BGB). Hol sie vor Vertragsschluss ein, am besten in Textform, und leg sie dem Untermietvertrag als Anlage bei.

• Form: Läuft der Vertrag länger als ein Jahr, ist mindestens die Textform nötig (§ 578 BGB, seit 1.1.2025). Fehlt sie, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens zum Ende des ersten Jahres nach Übergabe gekündigt werden. Zur Beweissicherung empfehlen wir trotzdem ein von beiden Seiten unterschriebenes Dokument.

• Zustand der Mieträume und Übergabe: Übergabeprotokoll als Anlage, Regelung zur Rückgabe am Ende der Mietzeit.

• Haftung und Kaution: Kautionshöhe (gewerblich üblich: 2–3 Monatsmieten), Haftungsausschlüsse, Regelung bei Beschädigungen.

Besonderheiten bei der gewerblichen Untervermietung

Vertragsfreiheit: Im B2B-Bereich gelten weitreichendere Gestaltungsmöglichkeiten. Kündigungsfristen, Mietanpassungsklauseln und Haftungsregelungen können freier vereinbart werden als bei Wohnraummietverträgen.

Umsatzsteuer: Vermietet der Hauptmieter umsatzsteuerpflichtig, muss auch im Untermietvertrag die Umsatzsteueroption geregelt sein. Ohne entsprechende Regelung kann der Vorsteuerabzug für den Untermieter entfallen.

Hauptmietvertrag prüfen: Prüf vor jeder Untervermietung deinen eigenen Mietvertrag auf Untervermietungsklauseln. Viele Verträge erlauben Untervermietung nur mit Zustimmung oder schränken sie auf bestimmte Nutzungsarten ein.

Laufzeit: Dein Untermietvertrag sollte nie länger laufen als dein eigener Hauptmietvertrag, sonst kannst du ihn nicht erfüllen.