Untermietvertrag Vorlage – kostenlos als PDF herunterladen

Wer Bürofläche untervermieten möchte, braucht einen schriftlichen Untermietvertrag. Unsere kostenlose Vorlage deckt alle wesentlichen Punkte eines gewerblichen Untermietvertrags ab und ist auf shareDnC-Nutzer zugeschnitten.

Hinweis: Diese Vorlage dient als Ausgangspunkt und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei komplexen Mietverhältnissen empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen.

Was gehört in einen Untermietvertrag?

Ein rechtssicherer Untermietvertrag für Büroflächen sollte folgende Punkte enthalten:

• Vertragsparteien: Name und Adresse von Untervermieter (Hauptmieter) und Untermieter, jeweils mit Angabe der Rechtsform (GmbH, GbR, Einzelunternehmen etc.).
• Mietobjekt: Genaue Beschreibung der untervermieteten Fläche: Adresse, Etage, Raumnummer(n), Quadratmeter. Falls nur ein Teil eines größeren Büros untervermietet wird, empfiehlt sich ein Grundriss als Anlage.
• Mietzins und Nebenkosten: Monatliche Kaltmiete, Nebenkostenpauschale oder Abrechnung, Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten. Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist die Umsatzsteuerregelung gesondert zu klären.
• Mietdauer und Kündigung: Befristeter oder unbefristeter Vertrag, Kündigungsfristen (bei gewerblichen Mietverhältnissen frei vereinbar, aber mindestens 3 Monate üblich), Sonderkündigungsrechte.
• Nutzungszweck: Erlaubte Nutzung der Fläche (z.B. Büronutzung, bestimmte Branche). Die Untervermietung darf den im Hauptmietvertrag erlaubten Nutzungszweck nicht überschreiten.
• Zustimmung des Hauptvermieters: Viele Hauptmietverträge verlangen eine schriftliche Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung. Diese sollte vor Vertragsschluss eingeholt und dem Untermietvertrag als Anlage beigefügt werden.
• Zustand der Mieträume und Übergabe: Übergabeprotokoll als Anlage, Regelung zur Rückgabe am Ende der Mietzeit.
• Haftung und Kaution: Kautionshöhe (gewerblich üblich: 2–3 Monatsmieten), Haftungsausschlüsse, Regelung bei Beschädigungen.

Besonderheiten bei der gewerblichen Untervermietung

Vertragsfreiheit: Im B2B-Bereich gelten weitreichendere Gestaltungsmöglichkeiten. Kündigungsfristen, Mietanpassungsklauseln und Haftungsregelungen können freier vereinbart werden als bei Wohnraummietverträgen.

Umsatzsteuer: Vermietet der Hauptmieter umsatzsteuerpflichtig, muss auch im Untermietvertrag die Umsatzsteueroption geregelt sein. Ohne entsprechende Regelung kann der Vorsteuerabzug für den Untermieter entfallen.

Hauptmietvertrag prüfen: Vor jeder Untervermietung den eigenen Mietvertrag auf Untervermietungsklauseln prüfen. Viele Verträge erlauben Untervermietung nur mit Zustimmung oder schränken sie auf bestimmte Nutzungsarten ein.

Laufzeit: Gewerbliche Untermietverträge sollten nie länger als der eigene Hauptmietvertrag laufen, da sonst ein nicht erfüllbares Mietverhältnis entsteht.

Häufige Fragen zum Untermietvertrag

Muss ein Untermietvertrag schriftlich sein?

Für gewerbliche Mietverhältnisse ist die Schriftform zwar nicht zwingend vorgeschrieben, jedoch dringend empfohlen. Bei einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr ist sie gesetzlich vorgeschrieben (§ 550 BGB), da sonst der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Brauche ich die Erlaubnis meines Vermieters zur Untervermietung?

In den meisten Fällen ja. Gewerbliche Hauptmietverträge enthalten häufig eine Klausel, die Untervermietung von der schriftlichen Zustimmung des Eigentümers abhängig macht. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung oder Kündigung des Hauptmietvertrags.

Was kostet ein Untermietvertrag?

Die Vorlage von shareDnC ist kostenlos. Für eine individuelle rechtliche Prüfung durch einen Fachanwalt fallen je nach Aufwand Kosten zwischen 150 und 500 Euro an.

Kann ich als GmbH Bürofläche untervermieten?

Ja. Juristischen Personen steht die gewerbliche Untervermietung offen, sofern der Hauptmietvertrag es erlaubt. Im Untermietvertrag sind Firma, Rechtsform und Vertretungsberechtigter korrekt einzutragen.

Wie lange gilt ein Untermietvertrag?

Das hängt von der Vereinbarung ab. Die Laufzeit sollte nie über das Ende des eigenen Hauptmietvertrags hinausgehen.