Zustimmung zur Untervermietung von Gewerberäumen: Rechte, Ablehnung und Musteranfrage

Du hast mehr Bürofläche, als du brauchst, und willst einen Teil an ein anderes Unternehmen weitergeben? Bevor du einen Untermietvertrag unterschreibst, brauchst du in aller Regel die Zustimmung deiner Vermieter:in. Hier erfährst du, was das Gesetz bei Gewerberäumen vorsieht, wann die Vermieter:in ablehnen darf und wie du die Anfrage formulierst, damit du schnell eine Antwort bekommst.

Brauche ich die Erlaubnis des Vermieters?

Ja, in der Regel schon. Nach § 540 Abs. 1 BGB darfst du die Mietsache nur mit Erlaubnis der Vermieter:in einem Dritten überlassen, insbesondere untervermieten. Das gilt für Wohn- und Gewerberäume. Viele Gewerbemietverträge enthalten zusätzlich eine eigene Klausel: Manche erlauben die Untervermietung ausdrücklich, andere nur an bestimmte Branchen oder mit Zustimmung im Einzelfall. Lies deshalb zuerst deinen Mietvertrag.

Keine Untervermietung im Rechtssinn ist es in der Regel, wenn nur eigene Mitarbeitende, Organe oder Beschäftigte deines Unternehmens die Räume nutzen. Bei Konzerngesellschaften, Kooperationspartnern oder freien Mitarbeitenden mit eigenem Arbeitsplatz ist die Abgrenzung schwieriger – frag im Zweifel lieber nach.

Unterschied zur Wohnung: kein Anspruch auf Erlaubnis

Bei Wohnraum haben Mieter:innen unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf die Erlaubnis (§ 553 BGB). Für Gewerberäume gilt das nicht. Die Vermieter:in kann die Untervermietung also grundsätzlich ablehnen. Dafür hast du ein anderes Druckmittel: das Sonderkündigungsrecht.

Das Sonderkündigungsrecht bei Ablehnung

Verweigert die Vermieter:in die Erlaubnis, kannst du das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen – es sei denn, in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei Geschäftsräumen bedeutet die gesetzliche Frist: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals (§ 580a Abs. 4 i. V. m. Abs. 2 BGB), also knapp sechs Monate.

Das ist vor allem bei befristeten Verträgen mit langer Restlaufzeit ein starkes Argument: Lehnt die Vermieter:in einen solventen, seriösen Untermieter ohne sachlichen Grund ab, kommst du unter Umständen deutlich früher aus dem Vertrag.

Voraussetzungen, auf die es ankommt:

• Du hast um Erlaubnis für einen konkreten Untermieter gebeten, mit Namen, Branche und geplanter Nutzung.

• Die Vermieter:in hat abgelehnt oder sich trotz angemessener Frist nicht geäußert.

• In der Person des Untermieters liegt kein wichtiger Grund für die Ablehnung.

Ob das Sonderkündigungsrecht in deinem Vertrag wirksam ausgeschlossen oder eingeschränkt wurde, hängt davon ab, ob die Klausel individuell ausgehandelt wurde oder in vorformulierten Vertragsbedingungen steht. Das solltest du anwaltlich prüfen lassen, bevor du dich darauf stützt.

Wann darf der Vermieter ablehnen?

Ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters liegt zum Beispiel vor, wenn

• die geplante Nutzung vom vereinbarten Mietzweck abweicht oder baurechtlich nicht zulässig ist,

• der Untermieter ein direkter Wettbewerber anderer Mieter:innen im Objekt ist, denen die Vermieter:in Konkurrenzschutz schuldet,

• konkrete Zweifel an der Seriosität bestehen,

• die Nutzung zu einer übermäßigen Belastung des Objekts führt, etwa durch starken Publikumsverkehr.

Allgemeine Vorbehalte gegen Untervermietung oder der Wunsch, neu zu verhandeln, sind dagegen kein wichtiger Grund.

Was passiert bei Untervermietung ohne Erlaubnis?

Untervermietest du ohne Erlaubnis, verletzt du deinen Mietvertrag. Die Vermieter:in kann dich abmahnen und bei Fortsetzung fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Außerdem kann sie verlangen, dass die Untervermietung beendet wird. Gegenüber deiner Untermieter:in haftest du dann, weil du die Räume nicht mehr wie vereinbart überlassen kannst. Das Risiko ist die Ersparnis nicht wert.

Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?

Bei Gewerberäumen gibt es dazu keine gesetzliche Regelung. Die Vermieter:in kann ihre Zustimmung daher mit Bedingungen verbinden, etwa einem Zuschlag oder einer Beteiligung an den Untermieteinnahmen. Ob du darauf eingehst, ist Verhandlungssache. Mehr dazu im Ratgeber Untermietvertrag Gewerbe.

So fragst du die Zustimmung richtig an

1. Mietvertrag prüfen: Gibt es eine Untervermietungsklausel, Vorgaben zur Form oder zum Nutzungszweck?

2. Untermieter auswählen: Die Erlaubnis bezieht sich in der Regel auf eine konkrete Person oder Firma. Eine pauschale Erlaubnis ist die Ausnahme.

3. Anfrage schriftlich stellen: mit Name, Rechtsform, Branche, geplanter Nutzung, Fläche, Laufzeit und Personenzahl.

4. Frist setzen: Zwei Wochen sind angemessen. So kannst du später belegen, dass die Vermieter:in sich nicht geäußert hat.

5. Erlaubnis aufbewahren: Die Zustimmung gehört als Anlage zum Untermietvertrag.

Muster: Anfrage auf Zustimmung zur Untervermietung

[Firmenname Mieter:in, Anschrift]

[Firmenname Vermieter:in, Anschrift]

[Ort], den [Datum]

Mietvertrag vom [Datum] über die Geschäftsräume [Adresse, Etage, Einheit] – Bitte um Erlaubnis zur Untervermietung

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen, einen Teil der von uns gemieteten Räume unterzuvermieten, und bitten Sie um Ihre Erlaubnis nach § 540 BGB.

Untermieter: [Firmenname, Rechtsform, Anschrift, Handelsregisternummer]

Tätigkeit und Nutzung: [Branche, geplante Nutzung, zum Beispiel Büronutzung ohne Publikumsverkehr]

Fläche: [Räume, ca. m²], Personenzahl: [Anzahl]

Beginn und Laufzeit: [ab Datum, befristet bis / unbefristet], längstens bis zum Ende unseres Mietverhältnisses

Der Nutzungszweck unseres Mietvertrags bleibt unberührt. Die Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllen wir weiterhin vollständig.

Wir bitten um Ihre Rückmeldung bis zum [Datum, circa zwei Wochen]. Für Rückfragen oder ein Gespräch mit dem Untermieter stehen wir gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift, Name, Funktion]

Hast du die Erlaubnis, geht es an den Vertrag: Nutze unsere kostenlose Untermietvertrag-Vorlage und halte den Zustand der Räume im Übergabeprotokoll fest. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für die ganze Untervermietung findest du unter Büro untervermieten.