Wenn der Umsatz sinkt, laufen die Fixkosten weiter. Gehälter, Leasingraten, Software und vor allem die Büromiete fallen jeden Monat an, egal wie gut das Geschäft läuft. Wer jetzt Kosten senken muss, sucht nach Hebeln, die schnell wirken und das Unternehmen nicht dauerhaft schwächen. Einer davon wird oft übersehen: die Untervermietung von Büroflächen, die gerade niemand braucht.
Warum die Büromiete ein großer Hebel ist
Bei Personalkosten setzen viele Unternehmen zuerst an. Einschnitte dort sind aber schmerzhaft, kosten Know-how und brauchen Zeit. Die Miete dagegen ist ein Fixkostenblock, der sich nicht nach dem Umsatz richtet – und gerade seit Homeoffice und hybridem Arbeiten sind viele Büros nicht mehr voll ausgelastet. Einzelne Räume oder Arbeitsplätze stehen an den meisten Tagen leer und kosten trotzdem Miete, Nebenkosten und Reinigung.
Das Problem: Ein Gewerbemietvertrag lässt sich nicht kurzfristig beenden. Genau deshalb lohnt der Blick auf die Fläche, die du gerade nicht nutzt.
Kurzfristig Kosten senken: die Hebel im Überblick
Hebel | Wirkung auf die Kosten | Wie schnell? | Der Haken |
|---|---|---|---|
Verträge und Abos prüfen (Software, Leasing, Versicherungen, Telefon) | gering bis mittel | je nach Laufzeit Wochen bis Monate | einzeln oft kleine Beträge |
Forderungen eintreiben, Zahlungsziele verhandeln | verbessert die Liquidität, senkt aber keine Kosten | sofort | nur ein Zeitgewinn |
Mit dem Vermieter über Stundung oder Mietsenkung sprechen | potenziell hoch | hängt vom Vermieter ab | kein Anspruch darauf |
Büro kündigen und umziehen | hoch | frühestens nach Ablauf der Kündigungsfrist oder Vertragslaufzeit | Umzug, Ausbau und Rückbau kosten Geld |
Ungenutzte Räume oder Arbeitsplätze untervermieten | mittel bis hoch | nach Erlaubnis und Vermarktung, im Median nach knapp fünf Monaten | Erlaubnis des Vermieters nötig, etwas Aufwand |
Die Hebel schließen sich nicht aus. Wer kurzfristig Liquidität braucht, kombiniert meist mehrere davon.
Warum Untervermieten oft schneller wirkt als Kündigen
Für Gewerberäume gilt nach § 580a Abs. 2 BGB eine gesetzliche Kündigungsfrist von knapp sechs Monaten, sofern der Vertrag nichts anderes regelt. Befristete Gewerbemietverträge sind während der Laufzeit gar nicht ordentlich kündbar. Details und Stichtage findest du im Ratgeber Kündigungsfristen bei Gewerbemietverträgen.
Bei der Untervermietung bleibst du dagegen in deinen Räumen und gibst nur ab, was du gerade nicht brauchst:
Keine Umzugs-, Ausbau- oder Rückbaukosten
Die Untermiete fließt ab dem ersten Monat des Untermietvertrags
Läuft das Geschäft wieder besser, kannst du die Fläche nach Ende des Untermietvertrags wieder selbst nutzen
Realistisch planen solltest du trotzdem: Laut Auswertung von 3.586 über shareDnC geschlossenen Verträgen sind 11 % der Flächen innerhalb von 30 Tagen vermittelt, 36 % innerhalb von 90 Tagen, der Median liegt bei 143 Tagen. Je früher du startest und je besser Preis und Inserat passen, desto schneller geht es.
Was die Untervermietung einbringen kann
Auf shareDnC liegt der Median für einen eigenen Büroraum mit rund 22 m² je nach Stadt zwischen 750 € (Köln, Stuttgart) und 1.190 € (Berlin) netto im Monat, für einen Schreibtischplatz zwischen 280 und 350 € (Angebotspreise aller seit Januar 2023 freigeschalteten Inserate, Stand 26.09.2026). Alle Werte je Stadt findest du in den Büro- und Coworking-Preisen 2026.
Beispielrechnung: Du hast in Köln zwei Büroräume übrig, die du in den nächsten zwölf Monaten nicht brauchst. Bei einer Untermiete in Höhe des Medians von 750 € netto pro Raum kommen 1.500 € im Monat zusammen, über ein Jahr also 18.000 €.
Ein Beispiel aus der Praxis: Die Hamburger Marketingagentur Act Agency hat zwei abschließbare Büroräume untervermietet und spart dadurch nach eigenen Angaben rund 1.000 € im Monat, etwa 20 % ihrer Miete. Mehr dazu in der Erfolgsstory von Act Agency.
In 5 Schritten zur Untervermietung
Fläche bestimmen: Welche Räume oder Arbeitsplätze braucht ihr in den nächsten zwölf Monaten wirklich? Zähl ein paar Wochen lang mit, wie viele Plätze belegt sind. Mit Desk Sharing wird oft mehr Fläche frei, als man denkt.
Hauptmietvertrag prüfen und Erlaubnis einholen: Nach § 540 BGB brauchst du die Erlaubnis deines Vermieters. Hol sie ein, bevor du inserierst, und lass sie dir in Textform geben. Wie das geht, steht im Ratgeber Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung.
Preis festlegen: Orientier dich am Median deiner Stadt. Wie du die Untermiete berechnest, erklärt der Ratgeber Mietpreis berechnen.
Vertrag aufsetzen: Nutze unsere kostenlose Untermietvertrag-Vorlage und lass ihn nicht länger laufen als deinen Hauptmietvertrag.
Inserieren: Auf shareDnC inserierst du kostenlos. Eine Provision fällt nur an, wenn du über shareDnC erfolgreich untervermietest.
Alle Schritte im Detail findest du im Ratgeber Büro untervermieten.
Was du vorher klären solltest
Umsatzsteuer: Hast du selbst mit Umsatzsteuer angemietet, solltest du in der Regel auch mit Umsatzsteuer untervermieten, sonst verlierst du Vorsteuer. Mehr dazu unter Umsatzsteuer bei der Untervermietung.
Du bleibst Hauptmieter: Gegenüber deinem Vermieter haftest du weiter für die volle Miete, auch wenn dein Untermieter nicht zahlt. Eine Kaution im Untermietvertrag sichert dich ab.
Zugang und Datenschutz: Klär, wer welche Räume betreten darf, und trenn Akten und Netzwerk. Tipps dazu im Beitrag Datensicherheit in einer Bürogemeinschaft.
Passende Untermieter: Achte darauf, dass Branche und Arbeitsweise zu euch passen. Das macht den Alltag einfacher.
Wenn es richtig eng wird
Die Untervermietung entlastet die Fixkosten, ersetzt aber keinen Plan, wenn die Liquidität akut knapp ist. Sprich in diesem Fall früh mit deiner Steuerberatung, deiner Hausbank und auch mit deinem Vermieter. Eine Lösung findet sich oft eher, wenn du früh und offen auf ihn zugehst, als wenn die Miete plötzlich ausbleibt.
Freie Bürofläche untervermieten
Inseriere deine ungenutzten Büroräume oder Arbeitsplätze kostenlos auf shareDnC. Eine Provision fällt nur an, wenn du erfolgreich untervermietest.
