Kaution im Gewerbemietvertrag: Höhe, Formen, Zinsen und Rückzahlung

Die Kaution sichert die Vermieter:in gegen offene Mieten, Schäden und Rückbaukosten ab. Bei Gewerberäumen ist sie fast vollständig Verhandlungssache – anders als bei der Wohnung, wo das Gesetz enge Grenzen setzt. Hier erfährst du, welche Höhe üblich ist, welche Formen es gibt und was bei der Rückzahlung gilt.

Wie hoch darf die Kaution bei Gewerberäumen sein?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Die Grenze von drei Monatsmieten aus § 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Im Gewerbemietvertrag können die Parteien die Höhe frei vereinbaren. Grenzen setzen nur die guten Sitten und, bei vorformulierten Verträgen, das Verbot unangemessener Benachteiligung.

In der Praxis üblich sind:

Bezugsgröße ist meist die Bruttomiete, also Miete plus Nebenkostenvorauszahlung und gegebenenfalls Umsatzsteuer. Lege das im Vertrag ausdrücklich fest.

Welche Formen der Kaution gibt es?

• Barkaution: Die Mieter:in überweist den Betrag. Einfach, bindet aber Liquidität.

• Kautionskonto: Der Betrag liegt auf einem Konto, das auf die Mieter:in läuft und an die Vermieter:in verpfändet ist, oder auf einem Treuhandkonto der Vermieter:in.

• Bankbürgschaft: Eine Bank verpflichtet sich, bis zur vereinbarten Höhe zu zahlen. Für die Mieter:in liquiditätsschonend, kostet aber eine jährliche Avalprovision. Für Vermieter:innen am sichersten ist eine selbstschuldnerische, unbefristete Bürgschaft auf erstes Anfordern.

• Kautionsversicherung: Ähnlich wie die Bürgschaft, aber über einen Versicherer.

• Konzern- oder Patronatserklärung: bei Tochtergesellschaften größerer Unternehmen verbreitet.

Muss die Kaution getrennt angelegt und verzinst werden?

Die gesetzliche Pflicht zur getrennten, insolvenzsicheren Anlage aus § 551 Abs. 3 BGB gilt nur für Wohnraum. Nach der Rechtsprechung des BGH ist aber auch eine Barkaution bei Gewerberäumen grundsätzlich zu verzinsen, wenn der Vertrag nichts anderes regelt. Viele Gewerbemietverträge schließen die Verzinsung deshalb ausdrücklich aus oder regeln die Anlage genau.

Für Mieter:innen lohnt es sich, eine getrennte Anlage zu verhandeln: Sie schützt die Kaution, falls die Vermieter:in insolvent wird.

Wann ist die Kaution fällig?

Ohne Vereinbarung ist die Kaution mit Beginn des Mietverhältnisses sofort in voller Höhe fällig. Eine Ratenzahlung wie bei Wohnraum sieht das Gesetz für Gewerbe nicht vor, kann aber vereinbart werden. Zahlt die Mieter:in die vereinbarte Kaution nicht, kann das je nach Umfang eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Rückzahlung nach dem Auszug

Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe darf die Vermieter:in prüfen, ob noch Forderungen bestehen, etwa aus der Nebenkostenabrechnung, wegen Schäden oder nicht erledigtem Rückbau. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; die Rechtsprechung billigt eine angemessene Prüffrist zu, die sich nach dem Einzelfall richtet und oft bei drei bis sechs Monaten liegt. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung kann die Vermieter:in einen angemessenen Teil länger zurückhalten.

Tipps für eine schnelle Rückzahlung:

1. Räume im vereinbarten Zustand zurückgeben und ein gemeinsames Übergabeprotokoll anfertigen.

2. Alle Schlüssel und Zugangsmittel zurückgeben und im Protokoll vermerken.

3. Bankverbindung für die Rückzahlung schriftlich mitteilen, zum Beispiel direkt im Kündigungsschreiben – ein Muster findest du unter Kündigung Gewerbemietvertrag.

4. Bei einer Bürgschaft die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde verlangen, damit die Avalprovision endet.

Kaution bei der Untervermietung

Vermietest du Räume unter, solltest du von deiner Untermieter:in ebenfalls eine Kaution verlangen. Sie sichert dich gegen Schäden ab, für die du gegenüber deiner eigenen Vermieter:in haftest. Üblich sind ein bis drei Monatsmieten. Die Regelung ist bereits in unserer kostenlosen Untermietvertrag-Vorlage vorgesehen. Was sonst in einen Gewerbemietvertrag gehört, liest du im Ratgeber Gewerbemietvertrag.