Pflichten für Vermieter von Gewerbeimmobilien

Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist für sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter mit einigen Pflichten verbunden. So gibt es einige Dinge, auf die bei der Vermietung, bei der Anmietung und bei den Mietverträgen geschaut werden sollte. Welche Pflichten bestehen beispielsweise auf Seiten der beiden Vertragsparteien? Was ist ein Konkurrenzschutz oder was ist mit Instandsetzung und Instandhaltung im Gewerbemietrecht gemeint? Diese und weitere Punkte beantworten wir in diesem Artikel.

Mann im Anzug

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Gewerbeimmobilien sind Gebäude, Gewerbeflächen oder Grundstücke, die komplett oder zu einem gewissen Teil zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dies gilt nicht allein für ganze Gebäude, sondern auch für einzelne Teile des betreffenden Gebäudes. Beispiele hierfür sind Büroräume oder ganze Bürogebäude, ebenso wie Industriebauten für Gewerbe.

Allgemeine Informationen zur gewerblichen Vermietung

Bei der Vermietung einer gewerblichen Immobilie ähneln die Pflichten und Rechte für beide Seiten denen, die im Wohnraummietrecht gelten. Ein entscheidender Unterschied beim gewerblichen Mietrecht ist allerdings, dass die beiden Parteien nahezu gleichgestellt sind. Wird der Mieter im Wohnraummietrecht noch geschützt, so fällt dieser Schutz im Gewerbe-Mietrecht weg. Dies bedeutet, dass Mietverträge wesentlich freier und flexibler gestaltet werden können. So können beispielsweise die Fristen für die Kündigung des Mietverhältnis im Mietvertrag individuell festgelegt werden.

Dokumente und Brille

Die gewerbliche Vermietung stellt also kein selbstständiges Rechtsgebiet im Mietrecht dar. Allerdings lassen sich im Bürgerlichen Gesetzbuch einige Paragraphen finden, welche etwa den rechtlichen Rahmen für die AGB-Klauseln festlegen (§§ 305 bis 310 BGB).

In Sachen Kaution ergibt sich bei einem gewerblich genutzten Mietobjekt ebenfalls ein Unterschied zum Wohnraummietrecht. Der Vermieter ist zwar nicht verpflichtet, die Kaution gut verzinst anzulegen. Aber, wie eine Entscheidung des BGH besagt (vom 23. Dezember 2012), muss der Vermieter die Mietkaution auf ein separates Konto einzahlen, was getrennt von seinem Privatvermögen ist. So soll der Mieter vor einer möglichen Insolvenz des Vermieters und einem daraus resultierenden Kautionsverlust geschützt werden.

Bei einem Mietvertrag für Gewerbeimmobilien sind in der Regel feste Laufzeiten angegeben. Eine Befristung lässt sich nur eintragen, wenn ein rechtlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt. Verträge mit Befristung lassen sich nur aus wichtigen Gründen kündigen. Durch diese Regelung sollen sowohl Vermieter als auch Mieter eine gewisse Sicherheit erhalten. Schließlich fallen auf beiden Seiten teils erhebliche Investitionen an, wenn es um das Mieten oder Vermieten von gewerblich genutzten Flächen geht.

Der Gewerbemietvertrag selber bietet viel Gestaltungsfreiraum. Generell kann dieser auch mündlich abgeschlossen werden, sofern die Mietdauer unter einem Jahr liegt. Dieses Prozedere ist allerdings nicht zu empfehlen und es sollte immer ein schriftlicher Mietvertrag aufgesetzt werden. Individuell regeln lassen sich die Höhe der Miete, der Nutzungszweck und die Laufzeit

Office Space zur Untervermietung bei shareDnC

Möchtest du freie Büroräume oder Plätze untervermieten, aber weißt nicht wie?

Erfahre in unserem Whitepaper alles, was du über das Thema Untervermietung wissen musst.

Pflichten, die der Vermieter zu erfüllen hat

Die Rechte und Pflichten vom Vermieter, aber auch Mieter, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt:

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Im Wohnraummietrecht gilt, dass Instandhaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Eine solche Klausel wäre im Wohneigentumsrecht unwirksam. Dies sieht bei der Miete von Gewerbeimmobilien etwas anders aus. Oft wird eine Dach- und Fachklausel in den Vertrag mit aufgenommen. Damit wird festgelegt, dass der Vermieter das Instandhaltungsrecht auf den Mieter überträgt. Auch eine Abgeltungsklausel kann enthalten sein, sodass die Kosten für anfallende Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses anteilig vom Mieter getragen werden.

Weitere Pflichten, welche der Vermieter erfüllen muss:

Die Instandsetzung

Dem Vermieter obliegt das Recht der Instandsetzung. Dies bedeutet, dass er dem Mieter die Gewerbeimmobilie in einem uneingeschränkt nutzbaren Zustand überlässt. Über die gesamte Mietdauer ist dieser Zustand durch den Vermieter zu erhalten. Falls erforderlich, müssen Mängel beseitigt werden. Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass die Gewerbeimmobilie jederzeit uneingeschränkt genutzt werden kann Die Instandsetzung ist nicht zu verwechseln mit der Instandhaltung, welche zu den Pflichten des Mieters zählt. Die Instandhaltung umfasst zum Beispiel Wartung und Reinigung der Liegenschaften.

 

Der Konkurrenzschutz

Dies besagt, dass keine Vermietung auf demselben Grundstück oder im selben Gebäude an Konkurrenzunternehmen erfolgen darf. So soll der Mieter vor möglichen Gewinneinbußen geschützt werden.

 

Garantiehaftung 

Der Vermieter haftet dafür, dass die Gewerbeimmobilien zu Beginn der Mietdauer keinerlei Schäden oder Mängel aufweisen. Tritt während der Vertragslaufzeit ein Schaden auf, der aufgrund einer unsachgemäßen Wartung oder Baumaßnahme zustande gekommen ist, gilt für den Vermieter eine Schadensersatzfplicht.

Grundsätzlich ist es möglich, die Garantiehaftung im Vertrag auszuklammern. Allerdings ist dafür ein möglichst detailliert formulierter Haftungsausschluss zu vermerken. Dieser Haftungsausschluss gilt nicht für grob fahrlässige Schäden, die seitens des Vermieters verursacht wurden.

 

Brandschutz

Im Bereich Brandschutz gelten spezielle Regelungen. So ist es wichtig, dass die Brandschutzmaßnahmen gemäß der aktuell geltenden Richtlinien angepasst werden. Die Kosten hierfür dürfen nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden. Zu den Sicherheitsmaßnahmen, die angepasst oder gewartet werden sollten, zählen

  • Rauch- und Wärmeabzug

  • Brandtore und Blitzschutzanlagen

  • Lüftungsanlagen

  • Sprinkler und Feuerlöscher

Handelt es sich dagegen um Umbaumaßnahmen, die in Sachen Brandschutz vorgenommen werden müssen, sieht die rechtliche Situation anders aus. Viele Umbauten müssen beim zuständigen Amt beantragt werden, wobei die Antragsstellung durch den Mieter selber erfolgen muss. Das Amt kann die Genehmigung verweigern, sodass kein Umbau durchgeführt wird.

Wie ist die Beauftragung und Bezahlung von Maklern geregelt?

Bei gewerblichen Objekten gilt nicht das Bestellerprinzip. Dies bedeutet, dass der Makler nicht zwangsläufig von demjenigen gezahlt werden muss, welcher ihn beauftragt hat. So ist es möglich, dass der Mieter die Maklerprovision zu tragen hat, obwohl der Auftrag seitens des Vermieters erfolgte.

Office Space zur Untervermietung bei shareDnC

Planst du freie Büroräume oder Schreibtischplätze zu vermieten?

Nutze unseren Mietpreiskalkulator und informiere dich hier zum Thema Bürovermietung.

Warum ist ein Mietvertrag so wichtig?

Ein detaillierter Mietvertrag ist essenziell, um die Verantwortungsbereiche auf beiden Seiten zu regeln. So wissen Vermieter und Mieter, was ihre Pflichten und Aufgaben sind, welche in den einzelnen Klauseln und Vereinbarungen festgelegt werden. Dabei stehen zwei Varianten zur Verfügung:

  • individueller, schriftlich aufgesetzter Vertrag

  • Formularmietvertrag (AGB)

Bei individuell verfassten Verträgen ist es wichtig, dass folgende Punkte enthalten sind:

  • genaue Beschreibung der Gewerbeimmobilie – inklusive Lage und Größe

  • Definition von Mietzweck und Nutzung

  • Angabe der Miethöhe, der Laufzeit und der geltenden Kündigungsfristen

Pflichten einklagen – was können Mieter machen, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt?

Werden beispielsweise Mängel an der Mietsache nicht durch den Vermieter beseitigt, so haben Mieter die Möglichkeit, die Miete zu mindern, Schadensersatz geltend zu machen und unter Umständen auch fristlos zu kündigen. Kommt es während der Mietdauer zu einer Veräußerung der Gewerbeimmobilie, so behält das Vertragsverhältnis seine Gültigkeit und muss vom neuen Mieter übernommen werden. Ansonsten könnte der Mieter sein Recht durch einen Anwalt gerichtlich einfordern lassen.

Tipps in Sachen Vermietung von Gewerbeimmobilien:

Worauf sollte der Vermieter beim Gewerbemietvertrag achten?

Ein Gewerbemietvertrag sollte eine detaillierte Beschreibung des Mietvertrags, die genaue Laufzeit und die Miethöhe enthalten. Dies sind erst einmal die grundlegenden Fakten. Weiterhin sind folgende Punkte zu beachten:

  • Mietanpassung – sollte eine Anpassung der Miete möglich sein, so muss dies im Vertrag festgehalten werden

  • Mietzweck – der Nutzungszweck des Mietobjekts sollte detailliert beschrieben werden, denn so lassen sich Probleme mit Mietern verhindern

  • Darlegung des Mietzins und der Nebenkosten muss klar ersichtlich sein

Können die Kosten für die Instandsetzung oder für Reparaturen auf die Mieter umgelegt werden?

Der Mieter ist generell für die Instandhaltung des angemieteten Objekts zuständig. Dies schließt Reinigungs-, Pflege- und Wartungsarbeiten mit ein. Auch Schönheitsreparaturen, wie das Tapezieren oder Streichen von Wänden, Türen oder Fenstern fällt in den Aufgabenbereich des Mieters und muss auch von ihm gezahlt werden. Handelt es sich um Mängel, welche bereits von Anfang an bestanden haben, muss der Vermieter diese instandsetzen lassen. Eine Umlage auf die Betriebskosten ist nicht möglich.

Muss der Vermieter 24/7 für den Mieter verfügbar sein?

Nein, eine Rundum-die-Uhr-Erreichbarkeit ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings sollte es nicht Tage dauern, bis der Vermieter erreicht werden kann oder sich beim Mieter zurückmeldet.

Kann der Vermieter eine Hausverwaltung beauftragen, die sich um alles kümmert?

Ja, die Beauftragung einer Hausverwaltung ist möglich. Diese übernimmt dann beispielsweise die technische Betreuung, etwa die Wartung der Heizungs- oder Klimatechnik.

Welche Steuern hat der Vermieter zu zahlen?

Die Einkünfte aus Vermietung der Gewerbeimmobilien müssen vom Vermieter in der Steuererklärung angegeben werden. Allerdings erfolgt die Versteuerung nicht in der kompletten Höhe, sondern es werden noch Kosten in Abzug gestellt. So ergeben sich unter bestimmten Umständen sogar Negativeinnahmen, wenn etwa getätigte Investitionen in die Immobilie die Einkünfte aus den Mieteinnahmen übersteigen. Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, Umsatzsteuern bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien an das Finanzamt zu entrichten. Die Möglichkeit besteht jedoch, eine Option für die Umsatzsteuerpflicht.

Wie kann ShareDnC bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien helfen?

Die Vermietung von gewerblich genutzten Immobilien gestaltet sich mitunter etwas schwierig und ist mit einigem Aufwand verbunden. So besteht das Risiko, dass es zu einem monatelangen Leerstand kommt. Schwierig ist mitunter auch die Vertragsgestaltung. In diesen Punkten hilft dir das Konzept von shareDnC, um für deine Gewerbeimmobilien einfach und schnell die passenden Mieter zu finden.

 

Weitere Blogposts, die dich interessieren könnten:

Für wen lohnt sich Coworking?

Für wen lohnt sich Coworking?

Ein gutes Arbeitsumfeld kann die Produktivität erhöhen und neue Projekte initiieren. Aber ist Coworking wirklich für jeden geeignet?
Flexible Office Space – Nur ein Trend oder ein nachhaltiges Konzept?

Flexible Office Space – Nur ein Trend oder ein nachhaltiges Konzept?

Warum gewinnt Flexible Office Space heutzutage immer mehr an Bedeutung? Wir klären auf.
Warum flexibles Arbeiten für alle ein Gewinn ist

Warum flexibles Arbeiten für alle ein Gewinn ist

Flexibles Arbeiten bietet viele Vorteile. Dies erkennen zunehmend nicht nur Freelancer wie beispielsweise Texter, Grafiker oder Programmierer. Auch Start-Ups setzen…