Ein Büro unter­vermieten
– darauf sollte geachtet werden

 

Bei der Untervermietung einer Immobilie bzw. einer Bürofläche gibt es sowohl für den Mieter als auch den Vermieter einiges zu beachten. Der nachfolgende Artikel soll näher Beleuchten, welche Besonderheiten die beiden Parteien bei der Untervermietung zu berücksichtigen haben.

Teile der Bürofläche untervermieten – wann macht das Sinn?

Gerade für Startups bzw. Existenzgründert stellt sich die Raumfrage mit einer besonderen Dringlichkeit. Bürofläche wird benötigt, doch der genaue Bedarf ist noch nicht klar überschaubar. Wechselnde Belegschaftsgrößen sind hier keine Seltenheit. Gleichzeitig werden Büros über eine festgelegte Zeit angemietet und die Mietverträge für Gewerbe- und Geschäftsräume können bei Platzmangel oder -überschuss nicht einfach kurzfristig gekündigt werden. Eine außerordentliche Kündigung ist vielfach über Jahre ausgeschlossen.

Auch wenn nicht alle angemieteten Räume benötigt werden – ist der Mietvertrag erst einmal unterschrieben, so muss man als Mieter auch seine Zahlungsverpflichtung nachkommen, unabhängig vom tatsächlichen Raumbedarf oder auch seiner Wirtschaftslage. Auch wenn ein Gründer in der schwierigen Anfangsphase auf finanzielle Engpässe mit der Verkleinerung seines Teams reagieren kann: Die Kosten für die angemietete Bürofläche bleiben bestehen. In genau solch einer Situation wird das Untervemieten von nicht benötigten Büroflächen besonders attraktiv.p>

Durch das Untervermieten von Büros oder Arbeitsplätzen, können Mietkosten gesenkt und Umzüge in kleinere Büros oder schlechtere Lagen verhindert werden. Die vorhandene Bürofläche kann so effizient genutzt werden.

Die Vorteile der Untervermietung für den Vermieter

Auch der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung von Gewerbeimmobilien haben. Denn ein deutlich sichtbarer Leerstand schadet auch der Attraktivität seiner Immobilie und senkt seine zukünftigen Vermietungsmöglichkeiten.

Zusammenfassend wird für Mieter und Vermieter die Untervermietung eines Büros also aus folgenden Gründen interessant:

MIETER
VERMIETER
Äußere Zwänge (schlechte Wirtschaftslage)
Vermeidung von Leerstand
Überschuss nicht benötigter Räume
Vermeidung eines vollständigen Mietverlusts
Senkung der Mietkosten
Erhaltung der Attraktivität der Immobilie

Darf der Vermieter eine Untervermietung ablehnen?

Zunächst sollte darauf geachtet werden, was genau im Mietvertrag geregelt ist. Mieter profitieren davon, wenn Sie Räume und Büros untervermieten dürfen. In diesem Fall sind Mieter auf der sicheren Seite. Ansonsten muss festgehalten werden, dass bei zu gewerblichen Zwecken vermieteten Büro- und Geschäftsräumen der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden muss.

Lediglich die Untervermietung von Wohräumen wird derzeit gesetzlich geregelt (in § 553 BGB). Eine derartige rechtliche Klarheit existiert in Hinblick auf die Untervermietung von Geschäftsräumen derzeit noch nicht. Dem Vermieter steht es also zu, dem Mieter die teilweise Untervermietung seiner Gewerbefläche an einen bestimmten Untermieter ohne Begründung zu untersagen. Eine Recht auf die generelle Untersagung der Untervermietung besteht jedoch nicht.

Andererseits sollte natürlich auch nicht unerwähnt bleiben, dass der Vermieter ein großes Interesse an seinen monatlichen Mieteinnahmen hat. Ist der Hauptmieter wirtschaftlich nicht in der Lage diese zu entrichten, bedeutet das für den Vermieter ein Verlustgeschäft. Besser wäre es, wenn er dem Mieter die Erlaubnis für eine Untervermietung erteilt, so dass sichergestellt ist, dass die Miete aus mehreren Quellen, aber in Gesamthöhe entrichtet werden kann.

Wie sieht es mit dem Sonderkündigungsrecht aus?

Untersagt der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis einen Gewerberaum oder gleich mehrere Büros zu vermieten, ohne hierbei einen wichtigen Grund zu nennen, so steht dem Hauptmieter Anspruch auf ein Sonderkündigungsrecht zu.

Ein berechtigter Grund zur Untersagung der Untervermietung bestünde etwa, wenn das Gewerbe des neue Untermieters in Konkurrenz zu anderen Mietern oder dem Vermieter steht.

Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, so muss dennoch die Kündigungsfrist beachtet werden. Falls die Miete bisher monatlich gezahlt wurde, dann ist die Kündigung zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals nach § 580a BGB zulässig.

Welche Überlegungen sind vor einer Untervermietung wichtig?

Wer Büroräume oder andere Gewerberäume anmietet und die Möglichkeit hat, einen Teil davon zu vermieten, der sollte sich Gedanken darüber machen, in welcher Form dies erfolgen kann.

Folgende Fragestellungen sind von Bedeutung:

  • Welche Büros können ggf. vermietet werden?

  • Können auch Büroteile vermietet werden?

  • Können einzelne Schreibtischplätze vermietet werden?

  • Welche gemeinsam genutzten Räume, wie Tee- und Kaffeeküche, sanitäre Anlagen können mitvermietet werden?

  • Wie lassen sich ggf. die Betriebskosten aufteilen?

  • Kann der Untermieter zu Schönheitsreparaturen herangezogen werden?

Der Gewerbe-Untermietvertrag

Ein Untermietvertrag ist im Gewerberaum-Mietrecht sehr beliebt. Wie bereits erläutert, werden Gewerberäume an den Hauptmieter über eine lange Zeit vermietet. Möchte dieser aus besonderen Gründen Teile seiner Räumlichkeiten einem anderen Gewerbetreibenden vermieten, dann wird ein Gewerbe-Untermietvertrag benötigt. Dieser kann jedoch wesentlich flexibler gestaltet werden, darf aber nicht gegen die zwischen Hauptmieter und Vermieter festgelegten Mietbestimmungen verstoßen.

Einer der größten Vorteile von einer Untervermietung ist, dass der Mieter für nicht benötigten Gewerberaum Miete beziehen kann. Diese Zahlung führt wiederum dazu, dass die eigentliche Mietbelastung des Hauptmieters verringert wird.

In einem Untermietvertrag sind folgende Angaben notwendig:

  • Angabe aller Beteiligten

  • genaue Definition der Mietsache

  • Anschrift

  • Stockwerk

  • Größe in Quadratmeter

  • Nutzung von Gemeinschaftsräumen

  • mögliche Park- und Stellplätze

  • Gartennutzung

  • Miethöhe

  • Mietzeit

  • Kautionshöhe

  • Betriebskosten

  • mögliche Schönheitsreparaturen

Vielfach lassen sich auch Teile aus dem Hauptmietvertrag in den Untermietvertrag übernehmen. Wer ein gutes Verhältnis zum Vermieter hat, der kann neben seiner Zustimmung hier auch gemeinsam die Punkte des Untermietvertrages besprechen.

Welche Angaben sind in einer Anzeige für eine Untervermietung von Bedeutung?

Wer eine Anzeige aufgeben möchte, der sollte nach Möglichkeit die folgenden Angaben machen:

  • Mietpreis

  • Größe

  • genaue Bezeichnung der Räume

  • Gemeinschaftsräume

  • Lage

  • Verkehrsanbindung

  • Ausstattungsmerkmale

  • Raumaufteilung

  • Geräuschkulisse

  • sanitäre Anlagen

Wie wird der Mietpreis für eine Untervermietung festgelegt?

Viele stellen sich die Frage, woran man sich beim Mietpreis orientieren sollte. Zu beachten ist, dass sich eine gewerbliche Vermietung nicht an einem Mietpreisspiegel orientiert, sondern frei verhandelbar ist. Insoweit sollte man sich anhand der nachfolgenden Tabelle orientieren, die auch für herkömmliche Gewerberäume Anhaltspunkte liefert.

GRÖSSE
€ / M²
MONATSMIETE
Hamburg
500 m²
11,50 € / m²
5.750,00 €
775 m²
13,00 € / m²
10.075,00 €
371 m²
11,99 € / m²
4.450,00 €
Bremen
873 m²
9,90 € / m²
8.643,00 €
115 m²
10,65 € / m²
1.225,00 €
Berlin
400 m²
14,50 € / m²
5.800,00 €
113 m²
14,00 € / m²
1.582,00 €
3.199 m²
16,49 € / m²
52.777,00 €
Stuttgart
350 m²
14,50 € / m²
5.075,00 €
Dortmund
100 m²
12,00 € / m²
1.200,00 €
268 m²
10,00 € / m²
2.680,00 €
548 m²
9,50 € / m²
4.932,00 €
Frankfurt
436 m²
13,00 € / m²
5.668,00 €
250 m²
21,00 € / m²
5.250,00 €
München
553 m²
25,50 € / m²
14.105,00 €
105 m²
22,50 € / m²
2.363,00 €

Die Suche nach dem passenden Untermieter

Nachdem das Einverständnis des Mieters vorliegt und auch die zu vermietenden Räumlichkeiten bekannt sind, kann es auf die Suche nach einem Untermieter gehen.

Grundsätzlich stehen hier die bekannten Internetportale zur Auswahl, auf denen Untermieter geeignete Räumlichkeiten suchen, oder man gibt selbst eine Anzeige dort auf. Bekannte Portale sind zum Beispiel:

  • shareDNC für die Vermietung von Coworking Spaces

  • Immobilienscout24

  • Immowelt

  • Immonet

Darüber hinaus kann sich auch die Beauftragung durch einen Makler lohnen. Dieser stellt selbst die Kontakte zu möglichen Bewerbern her und kann für den Untervermieter eine wahre Hilfe sein.

Coworking für Untervermieter

Wer Büroräume über hat, der kann diese auch als Coworking Space anbieten. In diesem Fall ist man nicht unbedingt lange an einen Untermieter gebunden. Es handelt sich um eine sehr flexible Lösung mit relativ kurzen Mindestmietzeiten. Häufig reicht hier auch nur ein Büro mit einer Schreibtisch- und IT-Ausstattung aus. Gerade für Startups bieten Coworking Spaces eine ideale Lösung, um die ersten Schritte in die Selbständigkeit zu verwirklichen.

Coworking bietet viele Vorteile für den Vermieter, den Hauptmieter und letztlich auch für den Untermieter. Hier sind nicht nur die kurzen Mindestlaufzeiten zu nennen, sondern auch die sogenannte All-inklusive-Miete für den Untermieter. Ebenfalls gibt es hier keine versteckten Kosten für den Untermieter. Das Angebot ist zudem provisionsfrei.

Coworking Spaces bieten sich auch für eine Untervermietung sehr gut an. In der All-inklusive-Miete ist die Miete für den Büroraum, die Nebenkosten, Strom, Reinigung und ein Internetzugang enthalten. Ebenso können auch die Allgemeinflächen, wie sanitäre Anlagen, Ruheräume oder Tee- und Kaffeeküchen kostenfrei genutzt werden.

So bleibt mehr Zeit für das Wesentliche und der Untervermieter hat den Kopf frei um sich ganz seinem neusten Projekt zu widmen.

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