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Wer ein Büro in München vermieten will, muss einiges beachten. Nicht nur, dass sich die bayrische Metropole von anderen Großstädten in Deutschland hinsichtlich ihrer Wirtschaftsstruktur unterscheidet. Auch der Gewerbe-Immobilienmarkt ist anders als der Markt für die Vermietung von Wohnräumen. Wir geben einen Überblick.

Internationale Konzerne, erfolgreiche Mittelständler und junge Startups – in München sind sämtliche Unternehmensformen und -größen angesiedelt.
Neben ihrer hohen Wirtschaftskraft hat die Isarmetropole aber auch im Hinblick auf Lebensqualität einiges zu bieten. Rund ein Fünftel von München sind Erholungsflächen. Darüber hinaus bietet die Stadt auch ein reichhaltiges Angebot an Freizeit- und Kulturangeboten. Kein Wunder, dass hier nicht nur Wohnräume, sondern auch Gewerbeimmobilien immer knapper werden.

Aktueller Trend auf dem Gewebeimmobilienmarkt in München

Freie Büros in München sind derzeit Mangelware. Laut einem aktuellen Gutachten des Spitzenverbands der Immobilienwirtschaft ZIA gibt es in der Landeshauptstadt lediglich einen Leerstand von 1,5 Prozent.
Konkret bedeutet das: In München herrscht in Bezug auf Gewerbeimmobilien quasi Vollvermietung. Auch die Wohnungssituation sieht ähnlich aus. Hier liegt die Leerstandsquote sogar bei 0,5 Prozent.

Wie sieht der Bürovermietungsmarkt in München aus?

Seit einigen Jahren haben auch Unternehmen immer größere Probleme, geeignete Büroflächen zu finden. Denn das Angebot von Büros im Stadtgebiet ist in letzter Zeit auf ein Viertel geschrumpft. Standen im Jahr 2013 noch etwa eine Million Quadratmeter Bürofläche leer, sind es inzwischen nur noch rund 250.000 Quadratmeter. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen verwundert es nicht, dass die Nachfrage nach Neubauten in München sehr hoch ist. Doch lediglich 138.000 Quadratmeter bestandserhöhende Neubauflächen wurden dem Gewerbeimmobilienmarkt hinzugefügt, von denen Ende des Jahres bereits 97 Prozent belegt waren. In diesem Jahr werden voraussichtlich 445.300 Quadratmeter mehr Bürofläche fertiggestellt, die aber zum größten Teil der Eigennutzung dienen wird. Lediglich 13 Prozent oder 57.900 Quadratmeter dieser Flächen stehen dem Vermietungsmarkt zur Verfügung.

Welche Branchen sind in München besonders vertreten?

München ist insbesondere in den Branchen Informations- und Kommunikationstechnologie sowie der Automobilindustrie führend. Außerdem ist die bayrische Landeshauptstadt auch ein bedeutender Business-Standort für Versicherungen und Fintechs. Wer ein Büro in München vermieten will, sollte dies berücksichtigen.

Welche Stadtteile sind in München für das Vermieten von Büroräumen besonders gefragt?

Besonders beliebt bei kleineren Mietern wie Anwälten und Beratungsunternehmen ist Altstadt-Lehel, die vermutlich repräsentativste Lage für Offices in München. IT-Unternehmen und Bildungseinrichtungen bevorzugen aufgrund der Nähe zur TU sowie der guten Verkehrsanbindung die Maxvorstadt. Sendling ist vor allem bei Gewerbeimmobilien sowie IT-Unternehmen und Firmen aus dem Handelsbereich gefragt. Berater, insbesondere Anwälte und Steuerberatersind, sind häufig Mieter der Gewerbeimmobilien in Bogenhausen. Unternehmensberater und Marketingagenturen ziehen das angesagte Szeneviertel Glockenbach- und Gärtnerplatzviertel in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt vor.

Wie hoch sollte man den Mietpreis in München für Büroräume ansetzen?

Geht man davon aus, dass auf jeden Mitarbeiter rund 25 Quadratmeter Bürofläche entfallen, ist in München nur noch Platz für etwa 10 000 Beschäftigte. Weniger Platz bedeutet höhere Büromieten. Wer ein Büro in München vermieten will, orientiert sich daher am besten an den Preisen anderer Gewerbeimmobilien. Diese sehen wie folgt aus. Nach Angaben der Immobilienberater Colliers International liegt die Durchschnittsmiete für Büroflächen in München derzeit im Schnitt bei 19 Euro pro Quadratmeter, was rund zehn Prozent mehr ist als im Vorjahr. Im Stadtgebiet erhöhten sich die Büromieten in der Isarmetropole um sieben Prozent auf 20,70 Euro pro Quadratmeter. Im Umland betrug der Durchschnitt 12,80 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht sogar einer Steigerung von 16 Prozent. Der Spitzenpreis für die Vermietung von Büros in München lag im vergangenen Jahr bei 36 Euro pro Quadratmeter.


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Wie findet man als Vermieter neue Mieter für seine Büroräume?

Ein leerstehendes Büro bedeutet für den Eigentümer immer ein Verlustgeschäft. Daher ist es sinnvoll, freie Büroflächen möglichst gewinnbringend zu vermieten. Ein Vermieter kann sein Angebot kostenlos auf Online-Portalen wie shareDnC oder Ebay inserieren. Die Anzeige sollte möglichst viele Information über das zu vermietende Büro enthalten. Dazu zählen beispielsweise:

• Lage der Büroimmobilie
• Bürofläche in Quadratmetern
• Raumaufteilung
• Ausstattung
• Sanitäranlagen
• Anbindung an den Nahverkehr
• Mögliche Geräuschkulisse
• Möglichkeit zu Veränderungen
• Mietpreis

Darüber hinaus kann man auch Mieter mithilfe eines Immobilienmaklers suchen, was jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

Alternative: Eigenen Coworking Space anbieten

Immer häufiger werden Büros in München auch vermietet, um sie als Coworking Space anzubieten. Das bringt nicht nur den Mietern zahlreiche Vorteile mit sich, sondern auch dem Vermieter selbst. Erstere profitieren von kurzen Vertragslaufzeiten und günstigen Büromieten, mit der alle Kosten abgedeckt sind. Darüber hinaus stehen den Mietern im Coworking Space auch komplett ausgestattete Arbeitsplätze in unterschiedlichen Größen zur Verfügung. In der Regel wird zudem keine Kaution fällig. Vermieter wiederum können ihr Bürogebäude mit Mietern füllen und müssen auf diese Weise keinen Leerstand befürchten. Denn Coworking Spaces sind in München beliebt bei Selbstständigen, Kreativen, Gründern und Startups. Auch die Vermietung ist simpel: Freie Arbeitsplätze und Büros können einfach über Online-Plattformen wie shareDnC angeboten werden und darüber auch direkt vermietet werden. Voraussetzung ist jedoch, dass der Coworking Space eine gut funktionierende IT-Infrastruktur bietet und über Gemeinschaftsräume wie Küchen und Lounges verfügt.

Wichtig: Der schriftliche Gewerbemietvertrag

Ganz egal, ob man seine Büroräume über einen längeren Zeitraum oder als Coworking Space vermieten will, ein Gewerbemietvertrag ist in beiden Fällen Pflicht. Dieser muss in Schriftform abgeschlossen werden und sollte folgende Punkte beinhalten:

• Bezeichnung und Lage des Büros
• Höhe der Miete
• Mindest-Mietdauer
• Ggf. Einschränkungen und Sonderbestimmungen
• Bei Langzeitvermietungen die Höhe der Nebenkosten
• Kündigungsfristen

Im Unterschied zur Langzeitvermietung sind beim Coworking Space die Nebenkosten bereits im Mietpreis enthalten. Darüber hinaus sind die Kündigungsfristen deutlich kürzer.

Kein Bestellerprinzip beim Vermieten von Büros

Anders als beim Wohnungsmietrecht greift das sogenannte Bestellerprinzip nicht bei der Vermietung von Büros. Wer also mithilfe eines Immobilienmaklers neue Mieter für seine freien Büroflächen sucht, der muss diesen auch bezahlen und kann die Kosten nicht auf seine Mieter abwälzen.

Eigenbedarfskündigung

Auch die Eigenbedarfskündigung gilt nur für das Wohnraummietrecht, nicht jedoch für gewerblich genutzte Immobilien. Wer sein Office vermietet, ist also an die Laufzeit des Mietvertrages gebunden.

Weitere nützliche Infos zur Bürovermietung

Grundsätzlich gilt: Vermietete Gewerbeimmobilien sind bei einem Verkauf wertvoller als unvermietete Büroflächen. Darüber hinaus ist es bei längerfristiger Vermietung sinnvoll, die Bonität der zukünftigen Mieter zu überprüfen. Bei Umbauten am Bürogebäude muss zudem vorher geklärt werden, ob Mieter oder Vermieter die Kosten tragen. Sollten die Investitionskosten hoch sein, ist für beide Mietparteien ein langes Mietverhältnis von Vorteil. Beim Vermieten von Büros muss ebenfalls festgelegt werden, wer welche Instandsetzungsarbeiten zu bezahlen hat. In der Regel muss der Vermieter die Büroräume zum Vermieten herrichten, der Mieter ist für Schönheitsreparaturen zuständig.

Fazit: Büro vermieten in München

Prognosen zufolge wird der Münchner Büromarkt auch in diesem Jahr ein Vermietermarkt bleiben, da die Nachfrage nach freien Büroflächen nach wie vor ungebrochen ist. Dem einher gehen auch weiter steigende Mieten. Wer freistehende Büroflächen hat, sollte daher nicht zögern, diese auf den Markt zu bringen und sein Büro in München gewinnbringend zu vermieten. Online-Plattformen wie shareDnC vereinfachen die Vermietung von gewerblichen Immobilien immens und sind dazu noch kostenlos.

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