Was kostet ein Büro?

Was kostet ein Büro?

Die meisten Existenzgründer benötigen geeignete Büroräume. Im Gegensatz zu einem Unternehmen mit eigenen Immobilien, muss man als Gründer selbst eine Arbeitsumgebung schaffen. Dabei spielen die Kosten für das Büro eine wichtige Rolle, wobei die Miete nur einer von vielen Faktoren ist. In diesem Ratgeber kannst du dich über sämtliche Kosten informieren, die bei der Miete von Büroräumen anfallen.

Was kostet ein Büro 2026? Aktuelle Preise nach Stadt

Am schnellsten vergleichst du die Kosten über den Preis pro Monat: Was kostet ein einzelner Schreibtischplatz, und was kostet ein eigener, abschließbarer Büroraum? Die folgenden Werte sind die Medianpreise aller seit 2023 freigeschalteten Inserate auf shareDnC:

Quelle: shareDnC-Plattformdaten, Medianpreise aller seit Januar 2023 freigeschalteten Inserate (Angebotspreise netto, zzgl. Umsatzsteuer, mindestens 20 Inserate je Stadt, Stand 26.09.2026). Der Median ist der mittlere Wert: Die Hälfte der Angebote ist günstiger, die andere Hälfte teurer.

Beim Schreibtischplatz liegen die Großstädte eng beieinander, zwischen rund 280 und 350 €. Beim eigenen Büroraum gehen die Preise weiter auseinander: Berlin liegt im Median gut 50 % über Köln und Stuttgart. Ein eigener Büroraum kostet damit je nach Stadt so viel wie zweieinhalb bis vier Schreibtischplätze. Weitere Städte und die Nachfrage nach Bürotyp findest du in der Auswertung Büro- und Coworking-Preise 2026.

Was ist im Preis enthalten? Bei Coworking Spaces und in der Untermiete sind Nebenkosten, Möbel und Internet oft schon im Preis enthalten. Bei einem klassisch direkt angemieteten Büro zahlst du die Kaltmiete und alle weiteren Kostenpunkte separat. Welche das sind, erklären die folgenden Abschnitte.

Gesamtkosten Büromiete: Das sind die wichtigsten Kriterien

Die Gesamtkosten für ein Büro sind natürlich abhängig von der Lage und können von Stadt zu Stadt enorm variieren. Aktuelle Vergleichswerte findest du in der Tabelle oben. An attraktiven Standorten kann die Miete im Monat höher liegen, an weniger beliebten Standorten niedriger. Zu berücksichtigen sind hier immer auch die benötigten Büroflächen. Schließlich muss man als Gründer für jeden Mitarbeiter einen Arbeitsplatz vorhalten. Auch eventuelle Wartebereiche für den Kunden, sollten nicht vergessen werden. So kommen schnell etliche Quadratmeter zusammen. Die wichtigsten Faktoren zur Ermittlung der Bürokosten – und damit zur Warmmiete – sind:

• Kaltmiete

• Energiekosten

• Nebenkosten

• Betriebskosten

Kaltmiete

Wie der Name schon andeutet, handelt es sich hierbei um die Miete für das Bürogebäude ohne Heizkosten. Der Vermieter stellt hier seine Investition zur Verfügung. Im Gegensatz zu Wohnraummieten kann dieser jedoch wesentlich freier kalkulieren und seine Miete an die ortsüblichen Marktpreise anpassen. Zu seinen Kalkulationen gehören:

• Kapitalaufwendung

• Anschaffungskosten

• zusätzliche Ausbauwünsche

• Instandhaltungskosten

• Lage des Bürogebäudes

• Nachfrage auf dem Markt

• Gewinnerzielung als Vermieter

Zu den möglichen Kostentreibern gehören in vielen Fällen auch Klimaanlagen, hochwertige Bodenbeläge, Aufzüge und eine großzügige Innenraumgestaltung.

Energiekosten

Die Energiekosten stellen einen nicht unerheblichen Kostenfaktor dar. Bei der Anmietung von Büroflächen fallen zum Beispiel folgende Energiekosten an:

• Heizkosten

• Kühl- und Belüftungskosten

• Beleuchtungskosten

• Kosten für die Warmwassergewinnung

In einem Unternehmen werden alle bekannten Energieträger wie Strom, Heizöl, Gas, Fernwärme und auch regenerative Energie eingesetzt, die zu unterschiedlichen Kosten führen können. Bei aufwendigen Installationen und Altbauten fallen somit nicht nur höhere Energiekosten an, sondern häufig auch erhebliche Wartungsarbeiten sowie die damit verbundenen Kosten.

Nebenkosten

Die Nebenkosten muss man als Startup ebenfalls an den Vermieter zahlen. Hierzu gehören in aller Regel:

• Kosten für den Hausmeister

• Allgemeinstrom

• Verwaltungskosten

• Müllentsorgung

• Reinigung von allgemeinen Flächen

• Frischwasser und Abwasser

• Fensterputzer

• Gebäudeversicherung

• Pflege der Außenanlagen einschließlich Schneeräumung

• Grundsteuer

Je nach Gebäude machen die Nebenkosten einen erheblichen Teil der Gesamtmiete aus. Die Stromkosten sind nicht unerheblich und können jährlich schwanken. Wer in Betracht zieht, ein Büro zu mieten, sollte sich gegebenenfalls vom Vormieter die Nebenkostenabrechnung vorlegen lassen. Hieraus lässt sich viel entnehmen.

Betriebskosten

Zu den vorgenannten Kosten kommen auch noch die vom Unternehmen selbst erzeugten Kosten hinzu. Hierbei geht es nicht um die Kosten für Ausstattung und Einrichtung, sondern in erster Linie um:

• Stromkosten für die Beleuchtung

• Stromkosten für die IT-Infrastruktur

• Stromkosten für Kaffee- und Teeküchen

• Strom für zusätzliche Heizungen oder Klimageräte

• Reinigungskosten der Büroräume

• Kosten für Schönheitsreparaturen

• Kosten für die Abnutzung der Büroeinrichtung (Abschreibung)

Wird ein Büro in einem Altbau angemietet, können aufgrund schlechter klimatischer Bedingungen stromintensive Lüftungen und Heizungen nötig sein, welche wiederum für erhöhte Energiekosten sorgen. Neubauten sind in diesem Punkt deutlich kostensparender.

Ein kleiner Vergleich wichtiger Kostenpositionen

Für ein durchschnittliches Büro mit ca. 400 m² Grundfläche kann man in etwa mit folgenden jährlichen Kosten rechnen:

Bei diesem Vergleich wird deutlich, dass natürlich die Personalkosten einen hohen Anteil der Gesamtkosten ausmachen. Bei der Auswahl eines Büros sollte man daher für ein angenehmes Arbeitsklima mit Wohlfühlfaktor sorgen, da die Arbeitskraft hier nicht nur teuer ist, sondern auch entsprechend wertvoll.

Welche Kosten fallen für die Büroausstattung an?

Neben Miet- und Nebenkosten kommt man als Gründer nicht um eine gute Büro- und Geschäftsausstattung herum. Diese Gegenstände müssen erst einmal angeschafft werden und sollen in aller Regel bis zu 3 Jahre genutzt werden können. Die nachfolgende Tabelle soll einen kleinen Überblick verschaffen, welche Kosten hier in etwa anfallen:

Beim Home Office arbeitet man in der Regel Zuhause, sodass schon Kosten in der Wohnimmobilie enthalten sind. Bei zwei Mitarbeitern in einem angemieteten Büro fallen schon erheblich mehr Kosten an.

Je mehr Mitarbeiter man hat, umso mehr Ausstattung wird benötigt. Hinzurechnen muss man auch die Kosten für einen Besprechungsraum, in dem Tische, Stühle, Beamer und Leinwand sowie eine zusätzliche Reinigung zu Buche schlagen.

Lassen sich durch Shared Office, Büro-Business-Center und Coworking Kosten sparen?

Gerade Gründer können sich in der Anfangszeit keine eigene Immobilie als Betriebsstätte leisten. In diesem Fall ist die Anmietung von Büros eine interessante Möglichkeit. Möchte man für ein Startup den einen oder anderen Büroraum anmieten, muss man sich nicht an lange Mietfristen halten und kann idealerweise sogar auf Shared Office (Bürogemeinschaften) oder gar auf Coworking-Lösungen zurückgreifen.

Flexible Mietbüros oder Arbeitsplätze findet man beim Büro-Business-Center sowie in Coworking-Spaces. Ein Business-Center bietet also einen festen Büroarbeitsplatz, in ansprechendem Ambiente, mit inspirierendem Arbeitsumfeld. Die Kunden profitieren hier von einem repräsentativen Empfangsbereich. Ebenso kann man selbst vielfach auf voll ausgestattete Konferenzräume zurückgreifen.

Coworking-Spaces sind hingegen etwas beschaulicher. Hierbei handelt es sich um einzelne Arbeitsplätze, die man günstig anmieten kann. Gerade als Freelancer, Einzelperson oder mit nur einem weiteren Mitarbeiter lohnt sich Coworking in einem Coworking-Space. Konferenzräume und Empfangsbereiche werden hier meist nur selten benötigt, und können im Bedarfsfall ganz einfach angemietet werden. Natürlich darf nicht unerwähnt bleiben, dass man sich hier täglich einen neuen Schreibtisch suchen muss. Man nimmt den Arbeitsplatz, der gerade frei ist.

Shared Offices sind sozusagen die Weiterentwicklung der Coworking Spaces. Sie eignen sich besonders für Start-Ups, die nicht in der Lage sind, ihr Wachstum über mehrere Jahre realistisch vorherzusagen. In diesen Expansionsphasen bieten Shared Offices jede Menge Flexibilität ohne das Risiko langfristiger Mietverträge eingehen zu müssen. Werden mit der Zeit mehr Flächen benötigt, können diese ganz einfach hinzugefügt – oder im umgekehrten Fall wieder abgegeben werden.

Auch für etablierte Unternehmen sind Shared Offices eine gute Lösung, beispielsweise wenn sie nur vorübergehend für ihre Projektteams ein neues Büro oder einen zweiten Standort näher am Kunden benötigen. Der Vorteil: Mietet man komplett ausgestattete Büros, spart man nicht nur die Kosten für die Einrichtung eines weiteren Standorts. Auch die Neuordnung von Büroressourcen am Unternehmenssitz entfallen. Doch wo finden Selbstständige, kleine Unternehmen, Teams und Gründer passende Angebote für Shared Offices?

Kostenvergleich der unterschiedlichen Büroformen

Die Tabelle oben zeigt, was Coworking-Plätze und Büroräume auf shareDnC kosten. Für den Vergleich mit einem direkt angemieteten Büro hilft ein Blick darauf, welche Kosten jeweils anfallen:

Coworking ist pro Kopf die teuerste Variante, dafür startest du ohne Investition. Ein Büroraum zur Untermiete lohnt sich, sobald dein Team stabil mehrere Plätze braucht. Ein direkt angemietetes Büro kann pro m² günstiger sein, bindet dich aber lange und verlangt Geld für Einrichtung und Betrieb.

Coworking oder eigenes Büro: Was lohnt sich für dein Team?

• 1 bis 3 Personen, kurzfristig: Coworking oder einzelne Schreibtischplätze. Du startest sofort, zahlst nur für die Plätze, die du brauchst, und musst nichts einrichten.

• Ab etwa 4 bis 6 Personen oder mit Bedarf an Ruhe und Vertraulichkeit: ein eigener Büroraum, zum Beispiel zur Untermiete. Er kostet je nach Stadt im Median so viel wie zweieinhalb bis vier Schreibtischplätze. Dafür hast du eine abschließbare Tür und kannst den Raum selbst einrichten.

• Wachsende Teams mit langfristiger Planung: ein direkt angemietetes Büro. Plane neben der Miete Einrichtung, IT und Nebenkosten ein. Braucht ihr später weniger Platz, könnt ihr Teilflächen untervermieten.

Einen ausführlichen Vergleich der Büromodelle findest du im Beitrag Coworking, eigenes Büro oder Shared Office?

So senkst du deine Bürokosten

1. Ungenutzte Fläche untervermieten: Aus Fixkosten werden Einnahmen. Wie das geht, erklärt die Anleitung Büro untervermieten.

2. Flexibel statt langfristig mieten: Kürzere Laufzeiten senken das Risiko, für ungenutzte Fläche zu zahlen.

3. Fläche an die tatsächliche Nutzung anpassen: Bei hybridem Arbeiten reichen mit Desk-Sharing oft weniger Plätze als Mitarbeitende.

4. Provisionsfrei mieten: Auf shareDnC zahlst du als Mieter keine Provision.

Durch Untervermietung Kosten für das eigene Büro sparen

Oft stehen Büroräume oder Arbeitsplätze leer, aufgrund der Zunahme von Hybrid Work – also das Arbeiten an dritten Orten – oder das Unternehmen nicht so stark wächst wie anfangs erwartet. Büros müssen häufig noch über eine festgelegte Zeit angemietet werden und die Mietverträge können bei Platzüberschuss oder -mangel nicht einfach kurzfristig gekündigt werden. Hier bietet sich dieUntervermietung von Büroräumen, Büroflächen oder Arbeitsplätzen optimal an, sofern diese für einen Zeitraum von mindestens sechs Monaten nicht genutzt werden. Der Vorteil liegt auf der Hand: Mit den Einnahmen der Untervermietung können die eigenen Mietkosten gesenkt werden.

Fazit:

Bevor man sich für einen längerfristigen Mietvertrag zur Anmietung von Büroräumen entscheidet, sollte überlegt werden, ob es nicht zunächst Sinn macht, auf flexible Bürolösungen wie Coworking oder Shared Offices zurückzugreifen. Gerade als Existenzgründer muss man in erster Linie die ganze Kraft für ein Unternehmen aufbringen. Man sollte sich von den Problemen und hohen Kosten bei der Miete und Ausstattung von Büroräumen entlasten. Wenn man sich zum Beispiel für ein Büro-Business-Center entscheidet, bekommt man eine voll ausgestattete Arbeitsumgebung und kann sofort starten. Wenn man alleine oder mit einem Partner ein Unternehmen gründet, reicht in der Regel auch ein Coworking-Space oder ein Shared Office vollkommen aus. Auch hier kann man günstig einen Arbeitsplatz oder flexible Büroräume mieten, der für die gängigen Bürodienstleistungen ausreichend dimensioniert ist. Egal wofür du dich entscheidest, bei shareDnC findest du dein eigenes Büro zur Miete, Coworking Spaces und Bürogemeinschaften, um deinen Business den geeigneten Raum zum Wachsen zu geben.

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