Auch wenn es so scheint, so neu ist das Konzept der selbstbestimmten Arbeit gar nicht. Denn bereits vor mehr als 50 Jahren entstand die These des so genannten „New Work“. Doch was ist eigentlich New Work?
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Von Philipp Hartje, letzte Aktualisierung am: 08. Juli 2022
Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen mit einigen Pflichten verbunden. Welche Pflichten haben die beiden Vertragsparteien dabei genau? Was ist ein Konkurrenzschutz oder was ist mit Instandsetzung und Instandhaltung im Gewerbemietrecht gemeint? Und wie wird das im Mietvertrag geregelt? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Artikel.
Du möchtest Teile deines Büros untervermieten? Dann erfährst du mehr dazu in unserem Blogartikel „Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden”. Denn wenn du in deinen Räumlichkeiten ungenutzte Büroräume oder Büroflächen hast, dann ist Untervermietung für dich das Richtige. So ist es möglich, Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten zu vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die freien Büroflächen unterzuvermieten. Du hast dabei sogar noch einen weiteren positiven Nebeneffekt: Du hilfst jungen Unternehmen ein Zuhause für ihr Business zu finden und kannst gleichzeitig unnötige Mietkosten sparen.
Den Vermieter:innen obliegt die Pflicht der Instandsetzung. Dies bedeutet, dass sie den Mieter:innen die Gewerbeimmobilie in einem uneingeschränkt nutzbaren Zustand überlassen. Über die gesamte Mietdauer ist dieser Zustand durch die Vermieter:innen zu erhalten. Falls erforderlich, müssen Mängel beseitigt werden. Die Instandsetzung ist nicht zu verwechseln mit der Instandhaltung, welche zu den Pflichten der Mieter:innen zählen. Die Instandhaltung umfasst zum Beispiel Wartung und Reinigung der Liegenschaften.
Hier geht es darum, dass keine Vermietung auf demselben Grundstück oder im selben Gebäude an Konkurrenzunternehmen erfolgen darf. So sollen die Mieter:innen der Gewerberäume vor möglichen Gewinneinbußen geschützt werden.
Die Vermieter:innen haften dafür, dass die Gewerbeimmobilien zu Beginn der Mietdauer keinerlei Schäden oder Mängel aufweisen. Tritt während der Vertragslaufzeit ein Schaden auf, der aufgrund einer unsachgemäßen Wartung oder Baumaßnahme zustande gekommen ist, gilt für die Vermieter:innen eine Schadensersatzpflicht.
Grundsätzlich ist es möglich, die Garantiehaftung im Vertrag auszuklammern. Allerdings ist dafür ein möglichst detailliert formulierter Haftungsausschluss zu vermerken. Dieser Haftungsausschluss gilt nicht für grob fahrlässige Schäden, die seitens der Vermieter:innen verursacht wurden.
Gewerbeimmobilien sind Gebäude, Gewerbeflächen oder Grundstücke, die komplett oder zu einem gewissen Teil zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um ein ganzes Gebäude handeln: Auch einzelne Teile oder Abschnitte, zum Beispiel Büroräume oder ganze Büroflächen, gelten als Gewerbeimmobilien.
Bei der Vermietung einer gewerblichen Immobilie ähneln die Pflichten und Rechte für beide Seiten denen, die auch im Wohnraummietrecht gelten. Es gibt aber einen entscheidenden Unterschied beim gewerblichen Mietrecht: Werden Mieter:innen im Wohnraummietrecht noch geschützt, so fällt dieser Schutz im Gewerbemietrecht weg. Beiden Parteien sind hier nahezu gleichgestellt sind. Dies bedeutet, dass du als Vermieter:in deine Mietverträge wesentlich freier und flexibler gestalten kannst. Du kannst beispielsweise die Kündigungsfrist des Mietverhältnisses im Mietvertrag individuell festlegen.
Die gewerbliche Vermietung stellt aber kein selbstständiges Rechtsgebiet im Mietrecht dar. Allerdings lassen sich im Bürgerlichen Gesetzbuch einige Paragrafen finden, welche etwa den rechtlichen Rahmen für die AGB-Klauseln festlegen (§§ 305 bis 310 BGB).
In Sachen Kaution ergibt sich bei einem gewerblich genutzten Mietobjekt ebenfalls ein Unterschied zum Wohnraummietrecht. Vermieter:innen sind zwar nicht verpflichtet, die Kaution gut verzinst anzulegen. Aber das BGH hat am 23. Dezember 2012 entschieden, dass Vermieter:innen die Mietkaution getrennt vom Privatvermögen auf ein separates Konto einzahlen müssen. So sollen Mieter:innen vor einer möglichen Insolvenz der Vermieter:innen und einem daraus resultierenden Kautionsverlust geschützt werden.
Bei einem Mietvertrag für Gewerbeimmobilien sind in der Regel feste Laufzeiten angegeben. Eine Befristung lässt sich nur eintragen, wenn ein rechtlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt. Verträge mit Befristung lassen sich nur aus wichtigen Gründen kündigen. Durch diese Regelung sollen sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen eine gewisse Sicherheit erhalten. Schließlich fallen auf beiden Seiten teils erhebliche Investitionen an, wenn es um das Mieten oder Vermieten von gewerblich genutzten Flächen geht.
Deutlich flexibler kann die Laufzeit beim Untervermieten von freier Gewerbefläche geregelt werden. Denn Untermietverträge haben keine Mindestmietlaufzeit. So kannst du Mietverträge mit kürzeren Laufzeiten vereinbaren und flexibel nach Platzbedarf die Fläche, die du nicht benötigst, einfach untervermieten. Weitere Informationen zur Untervermietung findest du in unserem Artikel: Ein Büro untervermieten – darauf sollte geachtet werden.
Der Gewerbemietvertrag bietet viel Gestaltungsfreiraum, du kannst die Höhe der Miete, den Nutzungszweck und die Laufzeit individuell regeln. Prinzipiell kann dieser auch mündlich abgeschlossen werden, sofern die Mietdauer unter einem Jahr liegt. Empfehlen würden wir dir das aber nicht. Setze lieber einen schriftlichen Mietvertrag auf, dann kommt es auch nicht zu Missverständnissen.
Grundsätzlich kannst du die bekannten Internetportale wie beispielsweise Immobilienscout24, Immowelt, etc. nutzen. Das Inserieren ist allerdings kostenpflichtig. Und wenn du Büroraum untervermieten möchtest, dann ist ein darauf spezialisierter Partner sicher die bessere Wahl.
Mit shareDnC konzentrieren wir uns ganz auf die Untervermietung gewerblich genutzter Immobilien. Bei uns kannst du schnell und einfach ein Inserat erstellen, um passende Mieter:innen zu finden. Du zahlst nur dann eine geringe Servicegebühr (monatlich zwölf Prozent oder eine Pauschalmiete), wenn wir erfolgreich waren und du mit deinen bis dahin ungenutzten Büroflächen Geld verdienst. Bei Fragen zur Ermittlung der Miethöhe oder zum Inserat, stehen wir dir jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.
In vielen Städten bieten wir dir zudem einen kostenlosen Foto-Service, um dein Büro bestens in Szene zu setzen. Durch die Spezialisierung auf die Untervermietung von Büroräumen, Büroflächen und Arbeitsplätzen erhältst du bei uns innerhalb kürzester Zeit qualifizierte Anfragen. Mehrere Tausend Firmen haben dank shareDnC schon passende Mieter:innen gefunden.
Neben den Fragen zu der Instandsetzung, der Garantiehaftung oder dem Brandschutz, die wir oben bereits beantwortet haben, fragst du dich vielleicht auch, wie es mit der Beauftragung einer Hausverwaltung aussieht, welche Steuern du als Vermieter:in zahlen musst oder warum ein Mietvertrag so wichtig ist. Diese und weitere Fragen beantworten wir dir im folgenden Absatz.
Nein, eine Rund-um-die-Uhr-Erreichbarkeit ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings sollte es nicht Tage dauern, bis Vermieter:innen erreicht werden können oder sich bei den Mieter:innen zurückmelden.
Ja, die Beauftragung einer Hausverwaltung ist möglich. Diese übernimmt dann beispielsweise die technische Betreuung, etwa die Wartung der Heizungs- oder Klimatechnik.
Die Einkünfte aus Vermietung der Gewerbeimmobilien müssen von den Vermieter:innen in der Steuererklärung angegeben werden. Allerdings erfolgt die Versteuerung nicht in der kompletten Höhe, sondern es werden noch Kosten in Abzug gestellt. So ergeben sich unter bestimmten Umständen sogar Negativeinnahmen, wenn etwa getätigte Investitionen in die Immobilie die Einkünfte aus den Mieteinnahmen übersteigen. Vermieter:innen sind nicht dazu verpflichtet, Umsatzsteuern bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien an das Finanzamt zu entrichten. Die Umsatzsteuerpflicht kann aber auf Wunsch gewählt werden.
Ein detaillierter Mietvertrag ist wichtig, denn er regelt die Verantwortungsbereiche auf beiden Seiten. So wissen Vermieter:innen und Mieter:innen, welche Pflichten und Aufgaben sich aus den einzelnen Klauseln und Vereinbarungen des Vertrags ergeben. Dabei stehen zwei Varianten zur Verfügung: Zum einen der individuelle, schriftlich aufgesetzte Vertrag und zum anderen der Formularmietvertrag (AGB).
Bei shareDnC brauchst du dich nicht um die Erstellung des Vertrags kümmern, denn wir stellen dir eine rechtlich geprüfte Mietvertragsvorlage zur Verfügung. Nachdem du deine passenden Mieter:innen gefunden hast, kannst du die Mietvertragsvorlage individuell bearbeiten und direkt über unsere Plattform verschicken.
Achte bei individuell verfassten darauf, dass folgende Punkte enthalten sind:
Ein Gewerbemietvertrag kann von den Vertragsparteien in der Regel freier gestaltet werden als ein Mietvertrag für eine Wohnung. Allerdings ist die Laufzeit der Vermietung meistens festgelegt und läuft über einen längeren Zeitraum. Anders bei einer Untervermietung von freien Büroflächen, Gewerberäumen oder Schreibtischen. Hier ist die Laufzeit deutlich flexibler, was besonders für junge Unternehmen und Freiberufler:innen attraktiv ist.
Wenn du jetzt auch dein leeres Büro untervermieten willst – wir helfen dir! Alle wichtigen Informationen findest du auf unserer Seite Büro untervermieten mit shareDnC.
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Von Florian Lang, letzte Aktualisierung am: 12. Mai 2025
Du willst deine Mietkosten reduzieren und zurzeit nicht benötigte Mieträume untervermieten? Gute Idee, sofern die eigentlichen Vermieter und Eigentümer nichts dagegen haben. Damit die Untervermietung rechtssicher funktioniert, ist es wichtig, einen schriftlichen, gut strukturierten Gewerbe-Untermietvertrag aufzusetzen. Was das bedeutet und worauf du achten solltest, erfährst du hier.
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Du bist kurz davor, deinen Gewerberaum unterzuvermieten? shareDnC hat dir ein Musterbeispiel für einen Gewerbe-Untermietvertrag erstellt. Das PDF des Untermietvertrags kannst du hier kostenlos herunterladen.
Du bist kurz davor, deinen Gewerberaum unterzuvermieten? shareDnC hat dir ein Musterbeispiel für einen Gewerbe-Untermietvertrag erstellt. Das PDF des Untermietvertrags kannst du hier kostenlos herunterladen.
Ein Gewerbe Untermietvertrag ist ein besonderer Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter für gewerblich genutzte Räumlichkeiten. Der ursprüngliche Mietvertrag mit dem Eigentümer bleibt davon unberührt. Du bleibst also weiterhin Vertragspartner des Eigentümers.
Bevor du einen Untermietvertrag abschließt, prüfe deinen Gewerbemietvertrag auf eine entsprechende Erlaubnis zur Untervermietung. Nur mit Zustimmung der Eigentümer ist die Untervermietung zulässig. Andernfalls kann eine fristlose Kündigung drohen.
Wichtig ist, dass sich der Untermietvertrag nicht mit dem Hauptvertrag widerspricht. Klauseln über Werbung, bauliche Maßnahmen oder Pflichten zur Instandhaltung müssen übernommen werden.
Ein Untermietvertrag kann in verschiedenen Situationen sinnvoll sein:
Das kommt immer wieder vor: Unternehmen mieten großflächig Gewerberaum an und stellen später fest, dass die betriebliche Tätigkeit auch mit weniger Fläche erledigt werden kann. In diesem Fall sind sie allerdings bereits an den Gewerbemietvertrag gebunden und müssen natürlich die Miete für alle Geschäftsräume bezahlen.
Es lohnt sich dann, ein oder mehrere Räume unterzuvermieten. So können Mietkosten entsprechend minimiert werden, einen signifikanten Gewinn sollte man hier aber nicht erwarten. Allerdings kann durch die Untervermietung nicht benötigter Räume dem Problem der Büroknappheit entgegengewirkt werden, sodass andere Unternehmen schneller ein Office für sich finden.
Du brauchst weniger Platz als gedacht. Dann kannst du ungenutzte Räume untervermieten, um Kosten zu sparen.
Nutze einen Untermietvertrag zur Überbrückung der Kündigungsfrist. Hierbei können Nachmieter helfen.
Du kannst verschiedene Arten von Mietsachen untervermieten. Abhängig vom Bedarf und Mietzweck:
Achte darauf, dass die Nutzung mit dem Hauptvertrag kompatibel ist und der Mietpreis realistisch kalkuliert wird.
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Die Untervermietung darf nicht ohne Zustimmung der Vermieter erfolgen. Verweigern Vermieter die Erlaubnis ohne sachlichen Grund, kann ein Anspruch auf außerordentliche Kündigung bestehen.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, solltest du eine klare schriftliche Regelung treffen. Eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt mit Kenntnissen im Mietrecht oder Gewerbemietrecht kann dabei unterstützen.
Ein schriftlicher Mietvertrag ist bei der Untervermietung von Gewerbeflächen nicht nur ratsam, sondern rechtlich notwendig. Nur so lassen sich Nebenabreden und konkrete Pflichten des Hauptmieters wirksam dokumentieren. Vereinbarungen müssen
vertragskonform sein und dürfen nicht im Widerspruch zum Hauptmietvertrag stehen.
Je nach Ausgestaltung kann auch eine Befristung sinnvoll sein. Zustimmungspflichtige Klauseln wie bauliche Veränderungen oder Nutzung über den vereinbarten Mietzweck hinaus sollten ausdrücklich benannt werden.
Aspekt | Beschreibung | Hinweis für Hauptmieter | Schriftlicher Mietvertrag | Erforderlich für rechtssichere Untervermietung. Dokumentiert alle Bedingungen. | Immer in Schriftform festhalten, mündliche Abreden vermeiden. |
|---|---|---|
Nebenabreden | Ergänzungen zum Hauptvertrag, z. B. über Nutzung, Ausstattung oder Abläufe. | Sorgfältig dokumentieren, damit keine rechtlichen Lücken entstehen. |
Pflichten des Hauptmieters | Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Eigentümer verantwortlich. | Untermieter müssen zu vertragstreuem Verhalten verpflichtet werden. |
Vertragskonformität | Untervertrag darf dem Hauptmietvertrag nicht widersprechen. | Inhaltlich prüfen, ob alle Vorgaben eingehalten werden. |
Befristung | Kann für Planungssicherheit sorgen, z. B. bei projektbezogener Nutzung. | Klar definierte Laufzeit und Enddatum festlegen. |
Zustimmungspflichtige Klauseln | Klauseln, die der Zustimmung des Vermieters bedürfen, z. B. Umbauten. | Vorab Genehmigung beim Eigentümer einholen und schriftlich festhalten. |
Die Untervermietung von Büroflächen ist nicht nur ein finanzieller Vorteil. Sie erlaubt auch eine effizientere Flächennutzung. Viele Unternehmen setzen auf flexible Mietmodelle oder bieten einzelne Arbeitsplätze in Bürogemeinschaften an, etwa bei Projekten oder Teilzeitnutzung.
Nutze Plattformen wie shareDnC, um deine Flächen einfach zu inserieren. Die temporäre Vermietung oder Zwischenmiete ist besonders für Startups oder Agenturen interessant, die kurzfristige Optionen suchen.
Die Untervermietung von Büroflächen ist nicht nur ein finanzieller Vorteil. Sie erlaubt auch eine effizientere Flächennutzung. Viele Unternehmen setzen auf flexible Mietmodelle oder bieten einzelne Arbeitsplätze in Bürogemeinschaften an, etwa bei Projekten oder Teilzeitnutzung.
Nutze Plattformen wie shareDnC, um deine Flächen einfach zu inserieren. Die temporäre Vermietung oder Zwischenmiete ist besonders für Startups oder Agenturen interessant, die kurzfristige Optionen suchen.
Folgende Punkte gehören in einen professionellen Gewerbe Untermietvertrag:
Unser Praxis-Tipp zum Schluss: Erstelle zusätzlich eine Inventarliste, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.
Für deinen Untermietvertrag kannst du auf eine geprüfte Vorlage von shareDnC zurückgreifen. Sie enthält alle relevanten Punkte wie Mietzweck, Kaution, Mietpreis, Vertragslaufzeit, Nebenkosten und Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses.
Die Vorlage steht auf der Website von shareDnC als kostenloser Download zur Verfügung. Du kannst sie individuell anpassen und direkt für die Untervermietung deiner Gewerbeflächen verwenden.
Mit dieser Vorlage sparst du Zeit, vermeidest rechtliche Fehler und sorgst für ein transparentes Mietverhältnis zwischen dir und dem Untermieter.
Du möchtest dein Büro oder einzelne Arbeitsplätze vermieten? shareDnC ist Deutschlands führende Plattform für die Untervermietung gewerblicher Flächen.
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